青岛今年第二批次将供地27宗!土拍规则放松 头部房企仍将是拿地主力

2022-06-02 10:54 大众报业·半岛新闻阅读 (221076) 扫描到手机

半岛全媒体记者 江海峰

近日,青岛市第二批次集中供地公告发布。本次全市将共计出让27宗地块,总占地面积99万平米,总建面215万平米,起拍总价127亿元。与4月份拟预告的35宗相比,减少了市南、李沧、城阳、崂山等11宗地,增加了西海岸古镇口3宗地。供地主力依然是西海岸,有22宗,城阳、市南、崂山、即墨无地块出让。相较于此前,本次土拍规则有所放松,所有地块均无配建产权型人才公寓的要求。但业内人士认为,以目前不少北方城市土拍遇冷的现状来看,房企拿地的观望情绪也比较浓厚,这些地块能否顺利拍出,还需试目以待。

共27宗地,主城优质地块备受关注

根据计划,今年土地市场共计4批次供应,本次、青岛市第二批次集中供地中,共出让27宗地,集中在西海岸、市北和李沧。

具体来看,西海岸此次挂牌22宗地块,均为商住地,总占地面积872207平米,规划建面177万平米,起拍总价81.56亿元,保证金也为81.56亿元;市北区和李沧区共有5宗地供应,总占地面积11.91万平米,规划总建面37.46万平米,起拍总价45.51亿元。分别是捷能地块、开封路TOD地块、绍兴路地块以及李沧青钢地块。

其中,备受关注的绍兴路2宗地块,是本批次地块中,起拍价最高的。2宗地块的大致情况如下:3号地块位于市北区辽阳西路以南、规划25号线以西、敦化路以北、绍兴路以东SF0502-303(A),占地面积22568.8平米,容积率2.84,规划建面64095.39平米(住宅64095.39平米),起始楼面价15500元/平米,起拍总价9.93亿元;4号地块位于市北区辽阳西路以南、规划25号线以西、敦化路以北、绍兴路以东SF0502-303(C),占地面积6490.6平米,容积率3.0,规划建面19471平米,为纯住宅用地,起始楼面价15500元/平米,起拍总价为3亿元。

市北区另外一宗值得一提的地块为捷能地块。2017年,鲁商置业中标该地块的开发整理,当时的规划称,地块将建设以大健康智慧型产业为核心,医药美妆、高端酒店、高品质居住于一体的综合项目。本批次捷能地块将上市的为西北侧地块,占地面积56960.3平米,容积率3.53,规划建面201069.86平米(住宅164459.9平米),划拨28387.86平米公共租赁住房,起始楼面价13990元/平米,起拍总价24.16亿元。

李沧此次仅有一宗地块供应,即大家期待已久的青钢地块。该地块位于李沧区楼山二支路以西,创业路以北,为商住用地,现状为空地,占地面积25852.5平米,容积率为2.9,规划建面74972.5平米,起始楼面价9200元/平米,起拍总价7.93亿元。

拍卖集中在一天,土拍规则有所放松

从拍卖时间安排来看,市北、李沧地块拍卖时间为6月16日9时30分,西海岸地块拍卖时间为6月16日14时00分,本轮土拍将集中在一天完成。

从土拍规则来看,本批次地块依然设有最高限价。市北、李沧及西海岸的地块出让条件中均有这样一条:“当地块的最高竞买报价达到或超过最高限价时,网上土地竞价中止,转到线下竞高品质商品住宅(包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑)建设和摇号环节。”

但记者也发现,相较于此前动辄配建产权型人才公寓的“操作”,本次土拍规划稍有放松,并未提及任何地块配建产权型人才公寓的要求,只在某些地块强调了划拨公共租赁住房。

另外值得一提的是,原本4月份的土地推介会中称,本批次拟供地块为35宗。但从本次实际供应地块来看,少了11宗地块,包括南京路1号地块、中车地块、李沧碱厂地块、李沧世园会地块、城阳白云山地块等。

据悉,2021年市自然资源和规划局对当年全市住宅用地供应工作进行部署,当时提到,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。本年度集中供地调整为四批次,青岛2022年第一批次住宅用地集中公告中也明确,市辖区第二、第三、第四批次住宅用地集中公告拟于5月、8月、10月集中发布。

房企拿地更谨慎,头部房企成拿地主力

近期,全国层面销售端不断传来各种利好政策,以此拉动成交量。但总体来看,观望情绪仍较浓厚。“面包”不好卖,自然各房企没有更多的资金来买“面粉”,因而导致房企拿地观望情绪也比较明显。

“从近期刚结束的几场土拍可以看出,除杭州这样的热门城市外,不少城市出现流拍率较高的情况,例如本月,济南的土拍市场可谓‘寒风刺骨’,上市的35宗地块有14宗流拍,流拍率达40%,而天津的土拍流拍率更是高达83%。”卓易数据高级市场分析师王玟琳认为,青岛本批次供地有所减少,不在排除有这部分情况的考虑。“将供应量减少,能在一定程度上提高拍卖成功率。”

一名业内人士分析:“如果还能拿出巨资来拿地,且能如期交付的房企,多数是央企、国企及实力雄厚的民企。”

青岛去年三批次及今年第一批次拿地的房企,也多数为这类房企。比如去年第一批次供地中,中交、海尔、和达、龙湖、融创、鲁商、华润、中南等均有所获,其中水清沟地块引来的17家竞价企业中,便包括万科、绿城、保利、龙湖、碧桂园、金地、海信、青特、旭辉银盛泰等。去年第二批次供地中,几宗优质地块分别被绿城、青铁·华润·新凯达、海尔·金茂、华新园、百洋·华新园、鲁信、青建、融创、和达等拿下。由此可以看出,如今能集中拿地的多数为头部房企,且“强强联合”拿地的情况也越来越常见。

青岛房产网红天团特邀专家、岛城楼市分析专家张斌表示,如今房地产业内洗牌越来越来严重。同时,受“三道红线”等的影响,房企拿地资金受到控制,因此拿地更加慎重。“但不拿地就缺少土地储备,会影响企业前行的脚步,所以土地研判在当下显得尤为重要。预计今年第二批次供地中,拿地的房企还会集中在上述头部房企。以后,小房企的日子会越来越难,不转型很难有出路。”张斌说。