政前方丨青岛三区“松绑”楼市,回顾11年限购政策变迁史

2022-06-03 13:12 大众报业·半岛新闻阅读 (156596) 扫描到手机

半岛全媒体首席记者 刘玉凡

平地一声惊雷!6月3日,青岛市黄岛区、城阳区、高新区相继发布消息,全面取消住房限购政策。从2011年1月31日首次发布限购政策,青岛楼市限购政策已走过11年。11年来,加码与放松如影随形,轮番上演。发轫于上世纪九十年代末的住房商品化改革,开启了商品房经济的扩张年代。回望房地产市场20多年的跌宕起伏之路,地产“造富神话”渐行渐远,“房住不炒”的定位深入人心。

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现行限购政策始于2017年

市内四区限购尚未“松绑”

记者梳理发现,青岛现行楼市限购政策已施行五年多的时间,期间经历多次“加码”,政策整体趋紧。

2017年3月15日,青岛市首次发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,打响了限购第一枪,限购范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区,包括高新区。半个月后,青岛进一步发布通知,明确了“认房又认贷”的贷款政策和满两年后才可上市交易的限售政策。2017年4月7日,青岛市又对3月份楼市新政进行了解读,明确了不同类型住房上市交易年限的问题。

2017年青岛出台楼市限购政策

一年后的2018年4月18日,青岛继续对相关楼市政策进行优化调整,贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。两天后,青岛市即对楼市“418新政”进行了细则解读,从政策界定、购房资格等方面进行了详细阐释。

2018年,青岛“加码”楼市限购政策

6月3日,随着黄岛区、城阳区、高新区同时放开楼市限购,限购套数、首套房如何认定、房贷利率等问题引发不少购房者和地产从业者的关注和讨论,具体实施细则仍需相关部门进一步阐释。此外,市南区、市北区、李沧区、崂山区楼市政策是否调整,同样有诸多猜想。不过,截至记者发稿前,青岛市内四区尚未有限购政策调整的消息发出。

2011年青岛楼市启动限购

42个月后放开限购政策

回顾青岛楼市限购之路,始于11年前的2011年1月31日,原青岛市国土资源和房屋管理局发布的《关于落实住房限购政策有关事项的通知》,对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其售房。

2011年青岛出台楼市限购政策

这次政策调整的大背景是“史上最严厉的调控政策”的出炉,2010年4月27日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)。

2013年3月,青岛市人民政府办公厅发布 《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》,出台了五条房地产调控措施,确定了2013年度青岛市房价控制目标为:本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。

2013年青岛楼市限购政策

42个月后的2014年8月1日,原青岛国土资源局和房屋管理局官方微博发布消息,为支持刚性需求,稳控房价水平,降低库存幅度,逐步回归市场,促进本市房地产市场持续平稳、健康发展,自2014年8月1日零时起,对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房,下同)放开限购政策;对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的住房放开限购政策,套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。

2014年楼市低迷期,青岛一楼盘沙盘被冲击

房地产市场“暖风”频吹

青岛房地产市场逐步回暖

5月20日,央行发布最新一期贷款市场报价利率(LPR),5年期以上LPR从4.6%下降至4.45%,下调15个基点。此前,央行、银保监会发文指出,首套住房商业性个人住房贷款利率最多可下调20个基点。信贷政策的这两项调整,意味着首套房和二套房的最低贷款利率分别达到4.25%和5.05%,有利于降低刚需和改善性需求购房成本。除了下调房贷利率,各地还结合地方实际完善房地产政策,通过降低首付比例、缩小限购范围、给予购房者税费优惠等办法放宽限购、限售等行政限制。

房地产市场的利好消息很快传导到青岛楼市,据卓易数据统计,2022年5月岛城新建商品房成交12626套,成交面积约145.51万㎡,成交总金额约198.25亿元,环比分别上涨60.66%、55.04%和36.94%,新房成交均价13624元/㎡。其中,新建商品住宅成交8329套,成交面积约101.40万㎡,成交总价约145.79亿元,成交均价14378元/㎡。从新建商品住宅成交区域来看,胶州、即墨、西海岸商品住宅成交套数遥遥领先。

业内人士分析,近期利好政策频出,直接利刚需及改善类置业者,但同时也让部分购房者对未来利率及首付下调空间有了更高期待,一定程度也助长观望情绪,总体看,楼市正在逐步回暖中。

全国百余城发布楼市新政

“房住不炒”深入人心

据不完全统计,今年以来,全国已有近150个城市发布了稳楼市政策,内容包括放松限购条件、提高公积金贷款额度、降低首付、给予购房补贴等。此前,山东省内已有多市出台楼市调控政策,包括济南、泰安、烟台、临沂、德州、日照、威海、菏泽等。不少地方政策明确,既要满足刚性购房需求,也要支持改善性购房需求。

早在3月4日,即墨区不动产登记中心表示,即墨新房销售限制由拿证满5年改为网签后满5年,二手房满两年即可交易。

继5月23日青岛市住房公积金管理中心发布《关于进一步强化租购并举支持力度优化我市住房公积金政策举措的通知》后,5月27日,青岛再次出台支持政策,从公积金贷款的还款期限和租房提取等方面进一步加大助企纾困力度、缓解职工住房经济压力,助力稳住全市经济大盘。

此外,市住房公积金管理中心前期已开展了“商业贷款转公积金贷款”专题调研。下一步,将继续深化政策研究,加强政策储备,拟于今年内推出“商业贷款转公积金贷款”业务。

从2011年楼市限购出炉到2014年房价回调,楼市遇冷,全国各地大中城市纷纷放松限购,青岛顺势而为,放松限购政策。随着2016年国内一二线城市房价上涨,青岛出现“蓝光地王”这一标志性事件,房价“扶摇直上”,青岛在2017年初重启限购政策,并在2018年加码限购,全国多地限购政策趋紧,青岛楼市逐渐降温。

2014年青岛放松限购

近年来,经过多年的楼市调控,“房住不炒”的定位深入人心,受到疫情以及经济周期等多重因素的影响,城市定位高低及内部板块不同,房价走势迥异,这对房地产投资的要求越来越高,往常的地产“造富神话”恐难再轻易上演。

5年后的今天,青岛陆续放松楼市限购政策,业内人士介绍,房地产市场回暖仍需要一段时间,能否延续上一波房地产行情,仍有待观察和考验。