半岛政前方丨第二轮土拍前一天,青岛调高公积金贷款额度有何深意

2022-06-16 15:20 大众报业·半岛新闻阅读 (128847) 扫描到手机

半岛全媒体首席记者 高书华

青岛6月的暖风沁人心脾,楼市政策面的暖意,同样在积小流而成江河。

继月初黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道取消全面限购以后,6月15日,青岛又调高了住房公积金贷款的额度,家庭首套房夫妻共贷的由之前的60万元调高到80万元。

这不是公积金第一次调整政策,不到一个月前的5月23日,青岛已将二手房公积金贷款的贷款期限与房龄之和放宽到最长不超过50年,同时取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定。

综观公积金政策调整,“放宽”与“提高”成了关键词,鼓励房屋买卖的用意不言自明,在房住不炒的根本前提下,房地产市场也需要恢复热度,释放此前被压抑的需求。

值得注意的是,此政策出台的时间很微妙。根据此前公告,6月16日,青岛市第二批次27宗共计99万平米土地将进入拍卖市场。公积金新政在土拍前一天出台,也给观望中的房企吃了定心丸,刺激拿地的意图显而易见。

日前,青岛《促发展稳增长若干土地规划政策措施》公布,2022年度青岛要加大土地供应,全市供应土地总量超过9万亩、力争10万亩。如何顺利完成任务,需要综合考量各个方面,或者说,需要市场的各个环节都能健康平衡运转,各类市场主体才会有动力拿地。

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进入2022年以来,全国楼市的主基调便是松绑和放宽。关于各地的楼市放宽政策,半岛政前方此前曾在《青岛三地全面取消住房限购,观望还是下场?》一文中予以盘点过。

最重磅的支持来自4月29日的中共中央政治局会议,会议明确表态,“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”

信号一出,青岛因城施策的步伐加快,降低首套房利率、放宽公积金贷款限制、部分地区取消限购等等,暖风频吹。

5月20日,5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.45%,较上月下降15个基点,青岛立马跟进,首套房房贷利率可做到4.25%,二套房房贷利率可做到5.05%。

5月23日,市民使用公积金政策放宽,二手房公积金贷款的贷款期限与房龄之和放宽到最长不超过50年;取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定,不再按房龄阶梯式提高首付款比例。

6月3日,黄岛区、城阳区(含高新区)同天宣布,全面取消住房限购政策,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。

6月15日,市民使用公积金政策门槛再降:在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的,借款申请人及配偶均符合申贷条件的,公积金贷款最高额度调整为80万元;借款申请人仅本人符合申贷条件的,公积金贷款最高额度调整为50万元。购买家庭第二套自住住房的公积金贷款最高额度政策保持不变。

相比原来政策,夫妻双方合贷的,额度较之前提高20万元;仅本人符合申贷条件的,较之前提高14万元。

提高了额度,降底的是市民准入门槛,多出的20万让很多家庭得以使用公积金贷款,税率降底,还款压力减小,更好地促进刚需和改善性住房市场良性发展。

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值得注意的是,这个新政发布在青岛市第二次集中土拍前一日。

5月27日,青岛市第二批次集中供地发布公告,共拍卖出让27宗土地,总占地99万平方米,起拍总价127亿元。此次供地的主力依旧是西海岸,共22宗地,市北区供应4宗地,李沧供应1宗,而城阳、市南、崂山、即墨均无地块出让。原本4月份的土地推介会中称,本批次拟供地块为35宗。但从本次实际供应地块来看,少了11宗地块,包括南京路1号地块、中车地块、李沧碱厂地块、李沧世园会地块、城阳白云山地块等。

具体拍卖时间安排上,市北、李沧地块拍卖时间为6月16日9时30分,西海岸地块拍卖时间为6月16日14时00分,本轮土拍集中在一天完成。

但相较于此前动辄配建产权型人才公寓的“操作”,本次土拍规划稍有放松,并未提及任何地块配建产权型人才公寓的要求,只在某些地块强调了划拨公共租赁住房。

为何选在这个节骨眼出台新政?让我们看一看首轮土拍。

3月18日,青岛市2022年首批集中供地拉开帷幕,最终出让的16宗涉宅地块成交15宗,成交建筑面积达76.7万平方米,总成交金额29.5亿元。

具体来看,青岛此次成功出让的15宗地块中有12宗地块以底价成交,其中黄岛区8宗、城阳区3宗和即墨区1宗。溢价成交的地块总共有3宗,城阳区1宗、黄岛区2宗,溢价率分别为13.4%、1.4%和0.6%。

从拿地的开发商来看,青岛首轮集中土拍拿地主力几乎清一色为本地房企。克而瑞研究中心称,和此前进行土拍的北京、福州和合肥相比,青岛2022年首轮土拍表现明显平平,无一宗地块封顶成交,平均溢价水平也是四城中最低的。

因此,二轮集中土拍公告发布后,便有业内人士认为,以目前不少北方城市土拍遇冷的现状来看,房企拿地的观望情绪也比较浓厚,这些地块能否顺利拍出,还需拭目以待。

从总体来看,房企的观望情绪仍然比较浓厚。“面包”不好卖,自然各房企没有更多的资金来买“面粉”,因而导致房企拿地观望情绪也比较明显。

因而,近期全国层面销售端不断传来各种利好政策,以此拉动成交量。青岛在此宣布提高公积金贷款额度,应该也有这方面的考量,毕竟房子卖得出去,房企才有底气拿地。具体土拍结果如何,明日即见分晓。

大项目往往带动土地供应

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土地是经济社会可持续发展的重要基础。

近日,市自然资源和规划局发布《促发展稳增长若干土地规划政策措施》,推出23条针对性强、含金量高、务实管用的政策措施,切实保障项目招引、落地、开工和建设,有力服务全市经济社会高质量发展。其中2022年要加大土地供应,全市供应土地总量超过9万亩、力争10万亩。

这对青岛来讲是个不小的挑战,尤其是商业供地方面,先看2021年的数字。青岛2021年计划供应量为806万平方米,第一批次出让142万平方米、第二批次出让265万平方米(含终止出让)、第三批次出让113万平方米,供地计划完成率64.5%。

数据显示,通过三次集中供地,2021年度青岛共集中出让土地179宗,成交总建面约1111万平方米,成交总价约547亿元。从成交结果来看,地块以底价成交为主,溢价地块较少;从拿地房企来看,多为央企或国企,还有部分比较强劲的民企。

从去年以来,土拍市场的观望情绪一直未散,房企整体拿地态度偏审慎。青岛如何完成今年的10万亩供地计划?

《促发展稳增长若干土地规划政策措施》强调,要坚持“要素跟着项目走”,将用地计划指标与急需落地项目精准配置,重点保障高质量项目、乡村振兴等市级急需用地项目以及国家和省级重大项目用地。

结合新一轮国土空间规划、城市更新和城市建设三年攻坚行动,重点发展区域要加快并优先实施土地供应,省市重点项目、重大基础设施和民生工程用地要应保尽保、能供快供。结合现状库存和去库存周期情况,合理确定住宅用地重点供应区域和供应时序。

值得注意的是,政策提出,合理确定商业商务用地供应规模。按照“控制总量、限制增量、消化存量”的原则,综合城市发展、商业商务用房库存消化周期等因素,科学调节商业商务用地供地节奏。

其中,商业商务用房去化周期超过36个月的区(市),可暂缓商业、办公用房项目土地供应;去化周期在36-18个月的区(市),减少商业、办公项目土地的供应规模,严格控制新增商住混合用地中商业用地比例,原则上控制在10%以内;去化周期在18-12个月的区(市),可保持商业、办公项目土地的供应规模;去化周期在12个月以下的区(市),可根据情况适度增加商业、办公项目土地的供应规模。

因此,10万亩土地不仅有商业供地,还有重点项目、重大基础设施和民生工程等的供地,青岛市将供地计划放置在城市更新的大背景中,以项目带动土地供应。除此以外,青岛正在不断从需求端给市场注入活力,几个月以来,楼市政策面暖意融融。也许,此次公积金额度调整便是扇动的蝴蝶翅膀,几轮传导过后,将给整个市场带来正向叠加效应。