问法热线｜物业私自提高收费，业主可拒交吗？半岛问法热线聚焦物业纠纷，两位律师在线答疑

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 彭天琪

“物业费太贵拒绝交费，物业给断水断电怎么办？“被高空坠物砸伤，物业是否承担一定责任？”住在小区难免要与物业打交道，如何妥善处理物业相关的大事儿小事儿？本期“问法热线”聚焦物业纠纷，山东颐衡律师事务所崔萍萍律师和山东颐衡律师事务所陈继洋律师现场接听市民来电，用专业的法律知识解疑答惑。21日上午9时许，两部电话连续不断地响起，两位律师忙活得都没顾上喝水。

“我家在17楼，17楼有一个景观平台，一下雨就漏雨，都漏到自己家里了。最开始开发商修过几次，但是一直没有修好，现在已经住了十年了，过了房屋的保修期，开发商也不给修了。多次跟物业反映，物业就是不解决，我该怎么办？”市民康先生来电询问，自己是否可以不交物业费了？

陈律师表示，非常理解康先生着急愤怒的心情，但是这件事需要合理合法的解决。“楼的观景平台应该是开发商建的，出现漏雨现象，应该是开发商建楼时工程质量不过关导致的，按照相关规定应该由开发商负责解决，物业是不负责楼体维修的。康先生已经住了10年了，房屋已经过了保修期，如果这种漏雨现象在小区内存在较多，康先生可以找物业协商，看是否可以动用房屋维修基金，对漏水的楼座进行维修。”陈律师再次提醒康先生，小区业主和物业签订了物业服务合同，按照规定物业提供相关服务，业主交纳物业费，这和楼体漏水是两回事，康先生不能以物业不维修为由，不交纳物业费。

陈继洋律师帮市民解答疑惑的同时，崔萍萍律师也忙着记录市民咨询的问题。王先生打来热线，语气无奈地讲述道，写字楼的物业费很高，自己是不接受这个物业的，也没有跟物业签订合同，但是物业还是提供了部分物业服务，比如打扫卫生。因为不满意物业，所以王先生也没有交物业费。物业以拒绝供暖供电等手段催交物业费，并且已经向王先生发来律师函。“现在这种情况该如何处理？”王先生非常着急。

崔萍萍律师给出了专业的解答：“双方虽未签订书面的物业服务合同，但物业已经持续为业主所在的楼栋提供物业服务，业主作为房屋所有者，客观上也接受了物业提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，业主应向物业交纳物业费，其未予交纳不妥；同时，物业为催收物业费，采取了断水断电断供暖、停止提供保洁服务的手段，该手段违反了《民法典》第九百四十四条的规定，给业主的正常办公造成了不利影响。因此，在双方均存在过错的情况下，物业可向法院起诉主张业主尽快交物业费，业主也可提起反诉，主张因为物业不合理的催收手段给自己造成的经济损失。因此，建议双方协商解决，各退一步，业主尽快补交物业费，物业给予业主适当的折扣。”

记者现场发现，因市民与物业接触频繁，物业纠纷来电尤其火爆。在处理这些纠纷时，了解相关合同规定和法律常识，必要时寻求专业律师的帮助是非常重要的。根据上午的接线情况，记者也对相关问题进行了整理，供市民参考。

问题一：

居民私自在公共走廊安装门帘，是否可以让物业拆除？

市民张先生住的楼是一梯四户，其中一户在靠近自家的公共走廊里安装了一个门帘。张先生感觉装了这个门帘，自己来回走时很不方便。找过邻居，希望他能将门帘撤掉，可邻居不同意。张先生询问律师，像这种情况自己是否可以找物业，让他们将门帘拆除？

律师说法：电梯间的走廊是公共区域，属于物业的服务范围。业主私自安装门帘，影响到其他业主的出行，可以找物业，让物业出面去找安装的业主协商，将门帘拆掉。如果协商不成，物业还可以找社区、街道办出面协调解决。

问题二：

遭遇高空抛物受伤，物业有无责任？

李女士来电咨询，自己的小区有两个物业公司，甲物业负责日常管理，乙物业负责卫生打扫。之前自己在小区楼下歇息，突然天上一块杂物飞下来，右边肩膀被砸伤了，然后去医院治疗，被诊断为右肩胛骨骨折，右肩袖损伤，经公安机关调查杂物是从楼顶天台丢下来的，找不到是谁丢的杂物，碍于邻居关系，李女士也不想继续找了，询问律师自己是否可以要求物业公司赔偿？

律师说法：《中华人民共和国民法典》中规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止危险规定情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。甲物业公司根据相关合同约定，对小区负有管理义务，其将楼顶通道打开，未对楼顶上下人员及楼上物品进行管理，未设置警示标志，未尽到应有的管理义务，对造成李女士受伤负有一定责任。乙物业公司根据物业服务合同约定有对小区天台的保洁义务，而其未及时清扫楼顶砖头，亦负有一定责任。但与侵权人的责任相比，两物业公司的责任明显较轻。

问题三：

房屋没有收房需要缴纳物业费吗？

吴先生在某小区买了一套精装房，2021年12月31日通知交房。吴先生来到自己的房子发现，房间门没有安装，厨房都没有装修完，房屋完全没有达到交付标准，吴先生就没有收房。2022年6月，吴先生再一次来到房子，发现房子没有任何整改，因为着急入住，吴先生提出不行就交房吧，自己再装修，但是物业要求补上之前的物业费才能交房，不补上就给断水断电，吴先生觉得很不合理，询问律师没有交房需不需要交纳物业费？

律师说法：业主与物业公司签订服务合同，享受了物业提供的服务，才需要交纳物业费。房子虽然是吴先生买的，但因为房子没有达到交付标准，吴先生没有收房，此时房子还应属于开发商管理。物业要收取物业费也应该向开发商讨要，按照相关法规，吴先生无需向物业交纳物业费，而是由开发商承担。并且物业提出的不补交物业费就给断水断电，也是不合理的。

问题四：

不满意物业服务，可以拒交物业费吗？

虽然与物业签了合同，但因为自己很少见到物业公司的人员进行保洁等服务，因此孟女士对物业公司感到不满，认为物业服务不符合自身要求，于是迟迟不交物业费。最近，孟女士收到了法院的传票，物业要求其支付拖欠的物业费。孟女士询问，自己可否以物业公司服务不符合自己的要求拒交物业费？

律师说法：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务质量标准应有物业服务合同约定，且物业服务具有公共属性，业主不应当以物业服务不符合自身要求而拒交物业费。

问题五：

物业禁止未购买、租赁车位的业主在小区内停车，是否合法？

林先生是一小区业主，在购房时未购买车位，入住后也未租赁车位，其车辆长时间停放于小区内势必会影响其他业主的通行。小区内公共道路被挤占，物业便禁止未交费的业主长时间停放车辆。林先生咨询，这合法吗？

律师说法：物业服务合同是一种典型的双务、有偿合同，物业、业主均应认识到在行使合法权利的同时要履行自己的义务。物业管理目的是为全体业主营造良好的居住环境，这是双方共同利益、义务所在。公共道路或者其他用于停放车辆的场所属于所有业主共有，物业有权代为收取物业共有部位、共用设施设备经营收入和车位场地费等收益资金，但应当严格按照当地政府指导价收取，并独立核算，予以公示，对出入停放的车辆履行好管理义务。而作为业主在享有公共利益的同时也应当履行按时交纳相关费用的义务，积极配合物业对车辆的管理，共同维护小区安全、有序，构建和谐小区。

问题六：

未经业主委员会讨论物业公司擅自调整物业费，业主可以拒交吗？

孙先生来电反映，小区业主与物业公司签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项；但该协议未约定合同变更、终止等事项。年前，物业公司在小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。不久后，物业公司在小区发放《费用调整征求意见表》征求意见。一个月后，物业便按照上调后的价格标准收取物业费用。孙先生询问，物业涨价并没有经过业主委员会的同意，物业单方涨物业费自己是否可以拒绝？

律师说法：物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务，小区正常运转的基础。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业应当依据合同约定提供物业服务并收取物业服务费用。收取合同约定以外的费用，缺乏合同依据，不应当支持。但是在遇到物业服务成本上涨的情况下，根据市场变化，也可以申请调整物业收费标准，但物业服务费的调整涉及广大业主利益，应当遵循正当程序原则，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会充分讨论协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，则需经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。否则，则因调整程序不合法，不能得到法律的支持。

问法感悟：

崔萍萍律师：通过上午热线电话的接听发现，在物业纠纷中，往往业主和物业双方均存在过错，因为法律意识不强，双方在维护自己权益的过程中往往会存在违法行为，因此，物业公司应该严格按照服务合同的约定做好为业主的服务，而业主也应该依照合同约定支付相应费用，发生纠纷后双方应积极协商，争取问题的尽快解决。如果业主认为物业服务与自己支付的物业费不相匹配，进而拒交相关费用，应该通过照片、视频等形式保存好相关的证据，以便在物业公司起诉自己之后有足够的证据支撑。

陈继洋律师：一上午的接线活动，深刻体会到了市民对物业问题的关注，可以发现许多物业纠纷的产生是由于对“物业为我提供了什么服务？”这一内容理解出现偏差导致的。其实，物业管理活动强调的是物业的“共用”部位，而不包括业主自用部位，所以说，物业企业的工作多为“隐性”的工作，多数业主不能直观的看到。也就是说，居民在不知不觉中享受着物业的服务，全体居民时时刻刻地正在接受着物业企业提供的服务。

相关案例：

案例一：

房屋漏水，我还要交物业费吗？

【简要案情】

宋某系某小区业主，自2012年2月1日起A物业公司为该小区提供物业服务。因宋某长期未支付物业管理费用，A物业公司将宋某诉至法院，要求宋某立即支付2012年2月1日至2020年8月31日拖欠的物业管理费、电梯运行费及违约金。

法院经审理查明，A物业公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》中明确了物业管理费收费标准、物业服务范围、物业服务期限等内容。案件审理过程中，宋某称其房屋存在因质量缺陷导致漏雨及入户门无法正常打开的问题。上述问题自2006年开发商交付钥匙时即存在，宋某多次与开发商及此前负责该小区物业服务的物业公司沟通，均未得到解决，A物业公司也未履行负责联系协调开发商及时进行维修和整改房屋等基本义务，故宋某不同意支付上述期间相关费用。另外，2012年2月1日至2016年6月，该房屋一直处于空置状态。A物业公司对房屋空置情况予以认可，但称房屋质量问题系开发商责任，并非物业公司服务问题所致。

庭审过程中，经法官多方沟通协调，A物业公司同意就该房屋空置期间的物业费用打折收取、对2016年6月份之后的物业费用全额收取，并承诺帮助宋某联系维修人员及开发商进行房屋维修。宋某接受了该调解方案，并同意维修费用可与维修人员自行协商处理。双方历时几年的矛盾纠纷终于一次性得到解决。

【法官说法】

物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主不能提供证据证明物业服务企业提供的物业服务存在根本性违约的，不足以构成其免于支付物业管理费的法定事由。

业主房屋存在漏水问题，应注意漏水产生的原因。如系其他产权人未尽到房屋管理和注意义务造成侵权，则其应当承担损害赔偿责任；如系房屋本身存在质量问题且在房屋保修期内，则业主应当向开发商主张权利。业主以房屋质量存在问题拒交物业服务费用的，不能得到支持。另外，物业服务企业应当在物业服务区域内，按照合同约定为业主提供物业服务，积极履行相关协助义务，促进业主与物业企业良性和谐相处。

案例二：

何种情形下物业服务人应提出使用公共维修基金的建议？

【基本案情】

业主倪某以某物业公司未能及时启用专项维修基金对住宅防水工程、外墙渗透等共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造，导致其居住房屋漏水，不断发生经济损失为由，主张某物业公司依法承担法律责任。诉讼中法院曾先后2次委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，由于最初漏水时的状态已不存在，鉴定公司无法对渗水原因进行分析，故终止鉴定。某物业公司称，由于倪某的违建阳光房没有拆除，因此无法启用住宅专项维修资金。

【裁判结果】

法院生效判决认为，倪某称涉案房屋自收房后就发现渗水，双方认可倪某曾向某物业公司报修，某物业公司进行过维修，但一直未能彻底解决渗水问题。可见某物业公司并未怠于履行维修义务。物业服务人申请启动公共维修基金，需要一定条件和程序；现倪某自建的阳光房并未拆除，且其并未提供证据证明渗水原因及渗水问题已经达到需要启用公用维修基金进行维修的程度，鉴定机构也未能作出鉴定，故在现有证据情况下，法院对于倪某主张某物业公司未履行启动公共维修基金对公用部位进行维修、未履行物业服务人义务的意见不予采纳，对于倪某据此要求某物业公司承担法律责任的诉讼请求不予支持。

【律师说法】

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务人的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分中符合规定人数和面积条件的业主讨论通过使用建议。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人提出使用方案，业主大会依法通过使用方案。

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。