中铁博览城新房20多处质量问题 业主起诉开发商获赔60万

2022-06-27 14:21 大众报业·半岛新闻阅读 (986351) 扫描到手机

半岛全媒体记者

外墙空鼓渗漏,房子内低外高,保温材料厚度及燃烧性能存在重大隐患……2018年,家住青岛市黄岛区的王丽(化名)花费近400万元,购买了青岛中铁西海岸投资发展有限公司开发的中铁博览城住宅一套,房屋交付过程中发现20多处质量问题,王丽提出中铁公司修复合格后接房,并要求赔付逾期交房违约金。中铁公司认为王丽拒收房屋没有正当理由,所提质量问题属于维修维保问题,非拒收房屋正当理由,敦促王丽接收房屋。王丽将开发商告上法庭要求赔偿,一审法院判决中铁公司支付交房违约金9.4万余元,赔偿经济损失33.6万,支付建筑物修复费用16.4万余元。2022年5月,青岛市中级人民法院二审判决维持原判。

400万元购买中铁别墅

发现20多处质量问题

记者从裁判文书网获悉,2018年,王丽、中铁公司签订《青岛市商品房预售合同》,购买中铁公司位于黄岛区《青岛博览城一期4-3#地块》住宅一套,暂定房屋建筑面积172.90平方米,每平方米单价22746.08元,房屋总价3932797元。约定交付时间为2018年3月31日,若逾期交付房屋,按房屋总价款的日万分之三计算违约金,违约金自第二天起算至实际交付之日止。

双方合同约定,房屋交付条件为房屋单体竣工验收合格,房屋交付的标志为购房者签署收房文件或领取房屋钥匙。合同附件三约定:地上主体结构为剪力墙结构,外墙采用挤塑聚苯板110厚保温材料,饰面采用干挂石材、真石漆及面砖贴面。合同签订后,王丽一次性付清全部购房款、公共维修基金款。涉案房屋所在工程于2018年6月7日五方竣工验收合格,并于2018年6月11日办理竣工备案。

2018年6月12日,中铁公司向王丽发送交房通知,告知王丽于2018年6月24日前往接收房屋,房屋交付验收表中记载:室内外高度差不够,不符合规范(内低外高);外墙空鼓、二楼墙壁全部空鼓、有渗漏,无院墙、无室外防盗门,院子面积不足等质量问题,王丽未接房。

2019年3月30日,王丽致函中铁公司房屋交付过程中发现九处质量问题,提出中铁公司修复合格后接房,并要求赔付逾期交房违约金。之后王丽、中铁公司多次针对涉案房屋维修交付函件往来,期间王丽也提出诉求,要求中铁公司尽快维修,给予解决,但双方未达成一致。2020年9月25日,中铁公司向王丽发函,提出王丽拒收房屋没有正当理由,王丽所提质量问题属于维修维保问题,非拒收房屋正当理由,敦促王丽接收房屋。2020年11月12日,王丽回函中铁公司,原先提出的二十几处问题均未整改,且漏雨问题一直未解决,并附2020年11月12日验收问题清单,涉及20处质量问题。

一审法院委托专业鉴定

出具四处质量修复意见

一审法院委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司进行鉴定,鉴定过程中王丽申请撤回部分鉴定事项,仅就四项进行鉴定,经现场查勘后,该公司出具鉴定意见书,确认,涉案房屋外墙外立面面饰存在霉变和明显维修痕迹;一层室内地面低于室外平台,且室外回填土地面存在明显凹凸不平;外墙保温材料2处厚度约为110MM,1处保温材料约40MM,点燃离火后均可以自身燃烧;室内饰面存在明显色差、室外有散水。

并针对上述四项出具修复意见:涉案房屋外饰面存在明显色差,不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)要求,要求打磨后重新涂饰;一层地面明显低于室外平台,不符合施工图纸15MM的设计要求,要求将一层现有地面凿毛20mm处理后,重新施工至设计标高,地暖重新施工,更换门联窗、北门、落地窗;外墙保温板厚度不符合设计要求,防火等级达不到设计要求(B1级),要求拆除后重新施工;室内饰面存在明显色差,不符合国家强制验收规范,要求将表面打磨后重新涂饰。

据悉,一审法院又另行委托山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司对修复造价进行评估,针对青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具的四处质量修复意见,修复造价为164481.29元。

因质量问题影响业主使用

开发商依法承担赔偿责任

一审法院认为,中铁公司晚于合同约定交付房屋,中铁公司认可截止至2018年6月19日,存在逾期交房行为,违约金金额为94,387元,一审法院予以确认,但因涉案房屋已经具备交付条件,王丽因部分质量问题拒收房屋无正当理由,应及时至中铁公司处办理交接手续,接收房屋。

此外,王丽提出中铁公司房屋存在严重质量问题,结合鉴定意见,中铁公司提供的房屋一层地面明显低于室外平台,不符合施工图纸15mm的设计要求,须将一层现有地面凿毛20mm处理后,重新施工至设计标高,地暖重新施工,更换门联窗、北门、落地窗;外墙保温板厚度不符合设计要求,防火等级达不到设计要求(B1级),须拆除后重新施工,以上质量问题已经足以影响王丽房屋正常装修、使用,对于室内外高低差问题王丽在双方房屋验收过程中已经提及,中铁公司并未按照质量保修保证书及时整改,根据相关规定,保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

一审法院参照当期当地段同类型房屋租金折价按每月8,000元补偿王丽,自2018年6月19日起,暂计算至2021年12月18日为33.6万元。另,现距王丽提出质量问题长达三年之久的时间里中铁公司未尽责修复,双方已经失去信赖基础,对于鉴定意见中修复方案造价公司已经出具修复造价为164,481.29元,王丽提出自行维修要求中铁公司赔偿损失,一审法院予以支持。

维修期间每月补偿8000元

已适当平衡双方利益

记者了解到,因与青岛中铁西海岸投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,不服山东省青岛市黄岛区人民法院民事判决,王丽向青岛市中级人民法院提起上诉。

青岛市中级人民法院认为,本案双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示,合同明确约定房屋交付条件为单体验收合格,而涉案房屋所在工程于2018年6月7日五方竣工验收合格,并于2018年6月11日办理竣工备案,已具备合同约定的交付条件,若王丽主张的质量问题属于保修范围,中铁公司对此负有保修义务,但王丽以此为由拒绝接收房屋,与约相悖,一审不予支持并无不当。中铁公司已告知王丽领取房屋钥匙,故王丽通过诉讼要求中铁公司交付房屋的请求已无必要。

关于王丽主张的逾期交房违约金,一审已支持王丽2018年6月19日之前的逾期交房违约金94,387元,而中铁公司已通知王丽于2018年6月19日办理房屋交接手续,王丽拒绝接收,故王丽主张2018年6月19日后的逾期交房违约金不能成立,一审对此不予支持并无不当。另外,鉴于涉案房屋确实存在一定质量问题需要保修维修,保修维修期间影响房屋使用,一审法院参照当期当地段同类型房屋租金折价按每月8,000元补偿王丽,已适当平衡了双方的利益,对此青岛市中级人民法院予以确认。法院驳回上诉,维持原判。