青岛人上半年买二手房最喜欢这仨片区：延吉路、福州北路和浮山后

半岛全媒体记者　江海峰

岛城的二手房市场,在经历了2021年的高开低走后,在2022年上半年显示出逐渐回暖的势头。据贝壳数据统计,今年1~6月,岛城二手房共计成交25265套,虽同比下滑34%,但回顾这6个月的成交情况可以看出,数据正在不断攀升。记者在探访市场时也发现,受各种利好政策的影响,自4月起,岛城的二手房挂牌量、带看量、成交量都有所提升。但相较于新房市场来说,仍然不明显。业内人士表示,二手房市场整体复苏尚需较长时间,预计今年8月以后会有相对明显的变化。

数据:上半年成交虽不断攀升,但同比仍降34%

据贝壳数据统计,今年1~6月,岛城二手房共计成交25265套,相较于去年同期的38590套,同比下降约34%。有业内人士分析,之所以下滑3成以上,主要是因为去年上半年,二手房市场比较热,成交量比较高,而今年上半年则经历了疫情的反复,因此市场恢复尚需时间。

分月份来看,传统成交淡季1月份和2月份,岛城二手房的成交量分别为3613套和2754套,算是整个上半年的低谷期。进入3月份,成交量达到3761套,与1月份基本持平,但因受疫情影响,这个数据离备受期待的“金三”相差甚远。4~6月,央行官宣LPR“降息”,岛城又接连出台部分区域限购解除、公积金贷款额度提升等利好政策,刺激楼市,市场开始慢慢回暖,这从3个月份的成交量便能窥见一二。据统计4~6月,岛城二手房分别成交4507套、4764套和5865套。由此可见,整个上半年二手房的成交数据呈不断攀升的状态。

分区域来看,上半年岛城二手房的成交,基本与此前趋势差不多。根据统计,西海岸新区、市北区和城阳区占据前三名,成交量占比分别为24%、19%和13%。除此之外,李沧区占12%,即墨区占9%,市南区占7%,胶州市占5%,崂山区和莱西市均占4%,平度市最少,仅占3%。

亮点:热搜区域和楼盘,集中在主城区

那么,目前购房者买二手房,主要关注哪些区域?

据统计,今年上半年,购房者关注的二手房热点区域前三名,均位于主城区,分别是延吉路片区、福州北路片区和浮山后片区,这三个片区的挂牌均价分别约为28000元/平米、29000元/平米和30000元/平米。有业内人士分析称,前两个区域成热门,主要与供应量大有关,同时周边交通、学区、医院等配套成熟,房龄“不老不新”,各类面积段房源比较集中,价格上比新兴区域要低一些。而浮山后片区受关注,主要与学区有关。目前浮山后的优质小学及初中相对比较平均,区域内新房套总价基本在400万元以上,而一些有好学区的二手房,面积再小一些的,总价200万以内就可以轻松“上车”,对于刚需及微改善且追求学区的人群来说,着实是个不小的福利。

同样,上半年的热点小区也值得关注。从岛城二手房上半年热点关注小区TOP10榜单里,记者发现,依旧是主城区小区的天下,市北有5个上榜、李沧有3个上榜,崂山和城阳各有1个上榜。排在热搜榜前3名的小区分别是:市北区的敦化路小区,挂牌均价约为20000元/平米；李沧区的绿城理想之城,挂牌均价约为28000元/平米；城阳区的卓越蔚蓝群岛,挂牌均价约为13500元/平米。除此之外,蓝山湾、万科金色城品、浮山后四小区、海尔东城国际、伟东幸福之城、四方实验小区等也均在列。

市场:5月底到6月底活跃,近日又进“瓶颈”期

上半年的市场如何?从供应端来看,与成交情况基本吻合的是,上半年新增房源也基本呈递增的态势。据贝壳数据统计,1~6月,岛城新增挂牌房源数据分别为5388套、10602套、13604套、15197套、13932套和13469套。“3月份的上新量提升比较大,主要是因为每年四五月份是购买学区房的集中时期,加上各房东对‘金三银四’的期待,造成供应量一下变大。”青岛房产网红天团特邀专家张斌分析说。

再来看消费端,浮山后片区一中介门店负责人告诉记者,自己所在区域,今年1~4月成交量寥寥无几。一名经纪人平均一周顶多带看1~2组二手房客户,购房者的观望态度也十分浓厚,因此成交周期基本在一个月以上。“5月下旬,房贷利率降至低点,客户看房频率和定房速度提升都十分明显。5月20日至6月20日这一个月的一时间里,是二手房市场比较活跃的时期。我们门店的经纪人基本可以每周带看3~5组客户,而且平均带看2~3次即可成交。尤其是5月20日当天签单的客户不在少数。”上述负责人说。

延吉路片区一中介门店负责人也表示,自己所在区域的成交活跃期主要集中在4~6月份。这段时间密集出台的各种利好政策,对市场有一定的刺激作用。“一些原本在这个区域有房子的业主,就托我们抓紧帮他们卖房,他们好腾出资金换房,换房区域基本集中在崂山区。这期间,他们给出的议价空间也比较大,加上房贷利率的降低,一些觉得房源和价格合适的客户,就及时‘上车’了。”上述负责人说。

但采访过程中,也有多名经纪人表示,自6月下旬起,岛城的二手房带看量和成交量又开始有所下降。“上个星期我就带看了1组客户,最近约了3次,都说再等等看。”一名经纪人说。“感觉最近这十几天,购房者对市场又有了一些新的期待。不少人表示,想再等等看,有没有更多新的利好政策出台。不知道下半年的情况会不会好一些。”另一名经纪人说。另外,还有一名经纪人表示,目前自己门店主要从事新房业务,二手房占比并不大。“相对而言,新房市场会好一些。”

业内:整体复苏尚需时间，预计8月后会好转

青岛房产网红天团特邀专家张斌表示,整体来看,上半年岛城二手房市场正处于修复期。从供应端和需求端来看,数据均有所提升,只是上涨变化不大。“经过各种利好政策的刺激,整个市场虽然还弥漫着观望的情绪,但对于购房者来说,最重要的利率已到达低点,所以急需买房的人一般就直接买了。那些暂时没行动的,基本是些不急买的。”张斌表示,目前从5月份和6月份的成交数据来看,上涨势头不错,预计下半年会稳步回升。

贝壳研究院市场分析师刘倩倩表示,相较于一线城市,岛城市场的变化相对会晚一些。目前一线城市二手房市场尚未有明显变化,预示着岛城二手房整体复苏尚需较长时间。“预计今年8月份以后,市场会有相对明显的好转。”刘倩倩说。