问法热线丨开发商已聘物业公司，业主是否有权换新物业公司？两位律师在线答疑

文/图 半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 刘语彤

不交车位费就不能进小区？开发商指定的物业公司小区业主有权更换吗？现实生活中，物业公司作为业主的“管家”，服务水平参差不齐，一些物业公司备受业主们诟病甚至还与业主发生冲突。8月2日上午，半岛问法热线聚焦物业纠纷，山东颐衡律师事务所的两位律师与市民一起聊一聊物业那些事，现场解答市民疑问。

上午9时30分，热线电话如约响起。“我们小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司。”王女士告诉接线的徐俊丽律师，该物业公司称，其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已约定“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司。

“我们说物业服务质量不好，物业公司还狡辩称我们无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准等等，所以他们就说物业公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。”王女士询问，物业公司说的有没有法律依据。如果业主坚持更换物业，是否需要承担相应违约责任。

徐律师表示，物业管理法律关系产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪家物业公司参与开发和日后过渡期的管理;在业主入住后，由于产权转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的物业公司。

“我们认为，物业公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调解处理或提起诉讼。”徐律师表示。

当天来电中，有不少市民关注物业费的问题。“我们认为物业的服务不到位，存在垃圾清理不及时、公共区域维护不到位的情况，这种情况下我们能否拒交或者少交物业费？”接到市民鲁先生的来电后，白永明律师进行了客观分析，“根据证据规则，业主提出物业服务不到位，应当承担举证责任。但在诉讼中，业主举证有且仅有照片及视频资料，而物业服务具有无形性、动态性、内容多样性，法院根据原告的举证往往难以查明物业服务的真实情况，导致法院多数情况下以被告举证不能而判决业主败诉。”因此，白律师建议，如果业主对物业的服务不满意，可以及时与物业沟通，在沟通无效的情况下保留好相关的证据，以维护自身权益。

根据上午的接线情况，记者整理了一些市民的来电以及律师专业的回答，市民朋友们可以作为参考。

现场答疑：

问题1>>>

业主没交车位费，物业能否禁止车进小区

苏女士来电反映，自己小区物业公司称为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放，贴出告示，明示小区内停车需交车位费每月120元。未交车位费的，车禁止开进小区。苏女士询问这样的规定是否符合法律规定。

律师说法：物业公司不让业主开车进小区，这种做法侵犯了业主的自由出入权，是不符合法律规定的。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。如果小区内要收取车位费，首先应由业主委员会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。

问题2>>>

业委会人员变更，合同是否应继续履行

李先生之前为某小区业主委员会的成员，后来由于种种原因，业委会成员发生了变更，成立了新的业主委员会，李先生咨询，原业主委员会签订的合同和权益是否可以继续履行？

律师说法：业主委员会作为业主大会的执行机构，业委会成员的更换并不代表主体的更换，前期签订的合同应当继续履行相关义务。根据《物业管理条例》，业委会有权更换业委会成员和物业，但是必须召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，超过符合相关法规规定的业主同意就可以更换。

问题3>>>

公共管道破损致损，物业应担责吗

臧先生的小区由于公共管道老化破损，导致自己家厨房积水、家具损坏。臧先生找物业要说法，物业对此表示不负责维修，臧先生来电询问，自己应当怎么处理。

律师说法：物业公司应当根据设施设备的实际情况进行日常养护，防止设备老化陈旧，同时定期对物业共有部分进行检查检修，发现问题并解决，确保物业的正常使用。老化管道若属于公共区域，应当由物业帮助启动公共维修资金维修，物业管理单位没有尽到物业管理义务，其行为存在过错，应当对业主的损失予以赔偿。

问题4>>>

物业费涨价，业主无有效反馈渠道该怎么解决？

王先生所住小区的物业费上涨，王先生对此不认同，小区未能成立业主委员会，无法与物业公司沟通，王先生向街道办事处咨询，工作人员也表示需要先成立业主委员会才能与物业进行沟通，该事件陷入死循环。王先生询问应该怎么解决。

律师说法：业主与物业公司之间属于服务合同关系，物业费作为《物业服务合同》当中的重要条款，根据王先生的描述，应该是原先合同中有“几年后上涨物业费”的约定。鉴于王先生不认同物业费上涨的情况，又没有业主委员会与物业进行沟通，因此，建议王先生联系小区业主，尽快成立业委会维护业主的权益，与物业公司进行沟通，若沟通不成，可以选聘新的物业公司。

问题5>>>

业委会内部不和，监督物业公司形同虚设

陈先生所住的小区成立了业主委员会，但是由于业主委员会内部不和，部分业委会人员被物业收买，导致没办法很好地监督物业公司，物业公司大概能收几百万元的停车费，都不进行公示。陈先生询问，小区业主该如何维护自己的权益，监督物业公司的服务。

律师说法：陈先生反映的这个问题关键点就在于这个业主委员会无法代表业主的权益去监督物业的工作。因此小区业主可以组织全体业主大会，重新选举业委会成员，新成立的业委会应该做好自己的工作，要求物业公司公开相关公共部分的收益。

问题6>>>

房屋质量有问题，可以拒交物业费吗

吴先生家房屋墙体开裂、屋顶漏水，请求物业服务公司进行处理，但物业服务公司以物价上涨和无维修基金拒绝处理，吴先生询问，自己可否拒交物业费。

律师说法：对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析，如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位（开发商）承担维修义务；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

针对业主专有部分房屋质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或者侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专用部分房屋质量问题为由拒交物业服务费。

白永明律师:

当前业主与物业公司存在的种种纠纷,主要矛盾集中在对物业公司的服务不满,有些会出现拒交物业费的问题；有些物业公司合同期内单方增加收费项目或提高收费标准，有些物业公司则在到期后继续在小区收费。广大业主应当通过业主大会来向物业公司主张相应的权益。每一位业主也应认真对待业主委员会的选举，积极参加业主大会，使业委会成为真正代表广大业主利益的组织，对物业公司的服务进行监督。

徐俊丽律师：

业主应当依据物业服务合同缴纳物业费，物业公司应当依据合同提供物业服务，任何一方不遵守合同的约定，都应当承担相应的违约责任。如果业主认为物业公司没有履行合同义务，应当通过录音录像等方式证明物业公司确实没有履行合同义务。如果物业公司确实未履行合同义务，业主是有权利少缴或者不交物业费的，同时物业服务是一个综合性的服务，如果物业服务仅有轻微的瑕疵，业主一般也不可以以此为由不交物业费。

判例参考：

1>>

物业服务存重大瑕疵

应当承担违约责任

基本案情：物业公司按照合同及物业欠缴证据主张业主补交物业费及违约金，庭审中，业主提交了照片及视频，可充分证明物业服务质量差，小区内多处单元楼道门、窗户、雨水管道破损，单元的电梯损坏由全体业主自费维修，小区的绿化带内杂草丛生，生活垃圾随处可见，并且安保服务差，造成小区内个人财产丢失和损坏，物业工作人员服务态度差等。

法院裁判：根据证据，法院认定了物业公司未能按照法律规定和物业合同履行其应尽义务，应承担相应的法律责任。故法院判决业主按70%向原告物业公司交纳物业费。

律师意见：物业服务合同纠纷中，业主能否以物业服务有瑕疵为由拒交或少交物业费呢？审判实践中，业主拒交物业费最常见的理由是，物业服务企业提供的物业服务未达到约定标准，或者存在瑕疵。本案中，原告物业公司未按照法律规定和物业服务合同履行其应尽义务，对小区疏于管理，造成小区生活垃圾长时间不清理，绿化带内杂草丛生，有被告举证的照片及视频充分证明原告物业公司的服务存在重大瑕疵，业主可以酌情少交物业费。

2>>

顶层露台漏水致损

物业是否承担责任

基本案情：由于小区顶层露台下水不畅，雨水无法及时排泄，流入楼下业主陈某家中，造成陈某家厨房的橱柜、墙面、燃气灶、地面等处过水。陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉至法院，要求赔偿相应损失。

诉讼中查明，如果要进入露台，正常通行的情况下，只能从顶层业主宣某家进入。宣某房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有。诉讼中，陈某、宣某及某物业管理公司认为相关主管部门在拆除其他住户露台的相关建筑设施时，有部分杂物掉落宣某外面的露台表面，堵塞了该露台仅有的直径约6厘米的下水管。发生漏水事件时，宣某未在家，某物业管理公司人员从别家住户进入涉案露台将存水释放。

法院裁判：法院认为，宣某不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。某物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。某物业管理公司没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，故对陈某有证据证明的合理损失应予赔偿。

律师意见：房屋漏水、渗水是物业纠纷的典型问题，物业公司是否需要承担责任，需要判定房屋漏水、渗水是否和物业服务有关，如果是公共部分导致的房屋漏水、渗水，物业未尽到养护义务，应当承担责任，如果是其他业主导致的，侵权的业主应承担责任，物业公司无责任。