半岛政前方丨“压箱底”地块终于现身！青岛第三轮土拍将迎“高光时刻”？

半岛全媒体首席记者 高书华

第三轮土拍，青岛终于拿出了“压箱底”地块。

根据公告，本次集中出让土地33宗，总占地102.58万平方米，总建面243.06万平方米，起拍总价189.35亿。让人眼热的是，久未有地拍卖的市南，本次共出让2宗地，分别为南京路1号地块和香港西路52号、52号甲。

这是市南核心一线罕见的土地供应。两地块都曾于第一批次土地推介会中释放，但二批次并未供应。要知道，3月份的首轮土拍和即将于9月开始的第三轮土拍，虽时隔半年，但楼市基本面已发生巨大变化，包括首付比例、首套房利率、公积金贷款额度等等的在内的政策一路放宽。

此时释放两个稀缺地块，或将造就今年土拍市场的高光时刻。毕竟，第二轮土拍，位于市北绍兴路的两地块引10家开发商争抢，不到10分钟就触发了熔断。

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今年的土拍从时间安排上就与往年不同，由3次调整为4次。业内人士分析，此举对各方都有利，为开发商、土地方以及市场提供了更多思考、调整以及缓冲时间。

现在看来，这样的“小步缓行”还为政策利好充分释放留足了时间。

3月18日，青岛2022年第一批次集中土拍开拍。最终，15宗地均成交，总占地超36万平方米，成交总价约29.5亿元，最高成交楼面价7192元/平方米。12宗地底价成交，3宗地溢价成交。

首轮土拍相对平淡，底价成交是主流。除了市场观望气氛浓以外，还与传统主城区无地块释放有关，也就是说，市南、市北、李沧、崂山均无地块供应，土拍地块集中在城阳区、西海岸新区、即墨区。

第二轮土拍在6月16日，和首轮土拍相差3个月，楼市基本面已发生很大不同。这段时间，松绑和放宽成为全国楼市的主基调——

5月20日，5年期以上LPR降为为4.45%，青岛立马跟进，首套房房贷利率可做到4.25%，二套房房贷利率可做到5.05%。5月23日，公积金政策放宽，二手房公积金贷款的贷款期限与房龄之和放宽到最长不超过50年；取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。6月3日，黄岛区、城阳区（含高新区）同天宣布，全面取消住房限购政策。6月15日，公积金贷款最高额度调整为80万元。

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而且，第二轮土拍市北和李沧共拿出5宗地，分别是捷能地块、开封路TOD地块、绍兴路地块以及李沧青钢地块。土拍现场，绍兴路俩地块遭“围抢”最终熔断，捷能地块则因无人出价而流拍，另有2宗地底价成交。西海岸22宗地底价成交。最终，本次土拍合计共出让26宗地块，其中2宗“触顶”、24宗底价成交，另外还有1宗流拍，总成交价约104.87亿元。

对于青岛第二轮集中土拍的结果，克而瑞地产研究认为，优质地块的推出，对开发商拿地积极性起到一定提振作用。而从拿地企业来看，出现了很多房产大鳄的身影，如万科、保利、中海、旭银、海信、康大、天一仁和等。

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如今，第三次土拍又在蓄势中。

8月24日，2022年青岛第三批次土地集中出让公告发布。本次集中出让土地33宗，总占地102.58万平方米，总建面243.06万平方米，起拍总价189.35亿。

从分布区域来看，市南区2宗，市北区4宗，李沧区8宗，崂山区1宗，城阳区5宗，高新区1宗，西海岸12宗，李沧和西海岸成为本次土拍供地主力；从拍卖时间看，市南、市北、李沧、城阳地块9月15日拍卖，高新区、崂山、西海岸地块9月16日拍卖，此次拍卖持续两天；从地块品质来说，本次土拍中市区核心区供应增多，优质地块不少。

相比前两次的15宗和27宗，本次土拍供应地块数量和质量均创新高。而且，核心区优质地块不少，市南、市北、李沧、崂山共15宗地块出让。

就连久未有地拍卖的市南，也出让2宗地，总占地面积1.87万平方米，合计28亩，规划总建面13.93万平方米，起拍总价18.9亿元。分别为南京路1号地块和香港西路52号、52号甲，是市南核心一线罕见的土地供应。

南京路1号地块，占地面积9576.6平方米，容积率9.28，总建面89062.38平方米（住宅40078.07平方米、商务金融48984.31平方米，楼面起始价12665元/平方米，起拍总价11.28亿，竞买保证金为5.64亿元。之前，地块调整控规已发布。

香港西路52号、52号甲，占地面积9134.3平方米，容积率5.5，商住比7：3，总建面50238.65平方米（住宅15071.6平方米、商务金融35167.05平方米），起始楼面价15190元/平方米，起拍总价7.63亿元。这是本批次起始楼面价最高的地块。

市北区此次有4宗地出让，起拍总价43.39亿，分别为辽阳西路百安居地块、抚顺路地块和捷能地块（二批次流拍后降价上市）以及长沙路116号水清沟改造地块。

李沧共有8宗地出让，总占地面积36.68万平方米，规划总建面74.65万平方米，起拍总价73.66亿元，分别为北汽地块、老鸦岭地块、碱厂2宗地以及世园会附近4宗地。

崂山区此次仅有1宗地，该地块为钟家沟经发用地，商住比5：5，占地面积38297.8平方米，起拍总价12.31亿元。

这些地块中，最让人眼热的是就是市南两处地块。根据公开信息，这两处地块均曾于第一批次土地推介会中释放，但二批次并未供应，如今被放在了第三次土拍集中供应，会不会引得众多房企争抢呢？

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先来看看近期楼市的成交数据。

据卓易数据统计，1-7月青岛新建商品房网签成交84114套（不含退房），成交面积1001.06万平方米，成交总金额1461.6亿，同比微跌，分别下降2.4%、0.4%和3.7%。

卓易数据分析认为，青岛市场依旧分化，有经济配套要素和人口支撑性的主城区相对稳定，让利措施也在淡季7月增多，但主城区的安全边际高；泛主城区的西海岸和城阳属于第二梯队；而边缘性的近郊和远郊实际市场“以价换量”操作多，但实际效果不理想。

同样，据卓易数据统计，上周(08.15-08.21)青岛新建商品住宅成交1247套，环比前一周(1264套)下滑1.3％。价格方面，上周青岛新建商品住宅均价为17507元/平方米，环比上涨15.9%。

新房价格上，初步有了反弹迹象。

总体而言，主城区的价格更有支撑。

再看看这两处地块的具体情况。

首先被“珍藏”半年才被释放到市场上，这次的亮相大环境已经截然不同，前面经历了数轮楼市放松政策，涉及限购、限售、信贷和公积金等。就在本月22日，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%，下调了15个基点。当前，青岛首套房贷款利率可做到4.1%、二套房贷款利率可做到4.9%。

有楼市分析人士认为，青岛楼市政策还有继续放松的空间，类似于限购、限售等都有放宽甚至完全解除的可能，首付比例也有可能再下降。这给了楼市更大的想像空间，自然也会传导到土拍市场。

其次，这两处地块都配建有住宅，南京路1号地块配建住宅40078.07平方米，香港西路52号、52号甲，配建住宅15071.6平方米。而市南作为青岛核心区域，很少有新地块新住宅出现，这些资源具有相当的稀缺性。

再回到刚才的问题，青岛第三轮土拍，会不会成就今年土拍的高光时刻？

综合来看，在楼市回暖政策不断升级和青岛拿出“王牌”地块的前提下，答案呼之欲出。