房屋未过户就拆迁 补偿款该归谁所有?半岛问法热线聚焦房产纠纷 律师在线解答市民疑惑

2022-11-16 08:38 大众报业·半岛网-半岛都市报阅读 (88948) 扫描到手机

文/图 半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

住房是民生大事,往往承载着一个家庭的幸福,如果房屋在买卖过程中出现问题,会让老百姓苦不堪言。签订了房屋买卖合同,房屋还未过户就拆迁,拆迁补偿款归谁所有?购买的房屋尚未过户就被法院查封,还能否过户到自己名下?11月15日,半岛问法热线聚焦“房产纠纷”,上海锦天城(青岛)律师事务所的张娇蕾律师和阚晓文律师来到半岛都市报社,现场接听市民来电,为市民答疑解惑。

11月15日9:00开始,半岛问法热线一刻不停,来电咨询的市民一个接一个,两位律师忙得不可开交。

市民张先生讲述,他购买陈先生名下的一处房屋,双方签订了房屋买卖合同,他已经支付购房款但是没有办理过户手续。前段时间,这处房屋被纳入拆迁范围,陈先生与拆迁主管部门签订拆迁征收补偿协议。张先生询问律师,他是否可以讨要该房屋的拆迁补偿款?

听完张先生的讲述,阚晓文律师给出专业解答。“你们虽然签订了房屋买卖合同,但是因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记,所以你并没有实际取得所购房屋的所有权。陈先生作为房屋登记的所有权人,与拆迁主管部门签订的征收补偿协议书,是合法有效的。”阚晓文律师说,“但是,陈先生在收取了购房款的情况下,应及时将房屋过户登记给你,现在因政府拆迁政策的原因导致房屋物权消灭,所以你讨要拆迁补偿款的请求,符合法律规定和权利义务相一致原则,应该会得到法院支持。”

阚晓文律师提醒,“在房屋买卖交易中,经常遇到卖方以各种理由推脱办理产权证明的情况。房屋具备办证条件的情况下,买方应尽快采取法律手段,尽快将房屋过户至自己名下,以避免后续因拆迁、强制执行等问题发生纠纷。”

市民孙女士讲述,她与朋友签订房屋买卖合同,因为这处房屋的特殊性质,必须要满五年才能过户,在合同中双方对此做出了相应的约定。眼看房屋到了约定的过户时间,对方却迟迟不配合。孙女士还发现,这处房屋因为贷款没有还清,银行向法院申请了查封。孙女士询问律师,这处房屋在被法院查封的情况下,还能不能过户到她名下?

张娇蕾律师建议孙女士,“房屋被查封,是因为银行贷款还不上。如果你想要这套房屋过户到自己名下,可以把这个房屋所欠的贷款补交上,然后向法院申请解封,解封后就可以正常过户了。不过,你要给原房主补交贷款的话,一定要和他签订一个协议,让他做出还款的保证,以此来保障你的权利。”

现场答疑

约定的违约金过低

可否请求予以调整

李女士拨打半岛问法热线询问,她与开发商签订的购房合同中约定的违约金过低,在开发商违约的情况下,可否请求法院予以调整,并按照调整后的数额计算违约金?

律师说法:买卖双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,在合同合法有效的情况下,双方均应按照合同约定履行各自的义务。如果出现一方违约的情形,违约方应当按照合同约定承担违约责任。

《民法典》第五百八十五条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。”也就是说,即使双方当事人在合同中约定了违约金数额或计算标准,该标准如果与实际损失有差异,诉讼过程中也可以请求人民法院予以调整。但应提供证据证明因对方违约给其造成的损失数额。

未按约定标准交付

能否拒绝解冻资金

张先生拨打热线称,他在中介公司的介绍下,购买了一套二手房,双方签订了房屋买卖合同,并对房内家具家电进行了约定,以清单形式记录在合同中,其中约定共三张床全都留给买方。签订合同前,卖方还口头承诺提供一个可以长期使用的固定车位。实际入住后,卖家不承认车位的相关承诺,房屋中的床垫也被搬走。张先生询问,他是否可以拒绝解冻由第三方监管的家具保证金?

律师说法:双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方家具家电附件中仅约定了床,并不包含床垫,因此卖方已经履行了家具、家电的交付义务,买方应当按照合同约定解除冻结的家具保证金。双方签订的合同中未约定长期固定车位,买方主张赔偿长期固定车位的金额,无事实和法律依据。

律师提醒,在协商签订合同的过程中,尽量将重点内容记录于合同中,避免口头约定的形式。

拆迁安置所获房屋

无法居住怎样处理

李女士拨打热线称,原有房屋所在区域于10年前拆迁,当时拆迁单位登记时遗漏了她家,导致她家在区域内最后一批被安置。李女士与拆迁方签订的拆迁安置协议中,写明安置她的房屋为负一层。房屋交付后,李女士发现这处负一层的房屋,层高不足2米,没有下水道,且无法办理房产证。近年来,李女士一直在找拆迁方反映这个问题,但是一直没有得到解决。李女士询问,面对这种情况该如何处理?

律师说法:首先,李女士要明确拆迁安置协议中关于房屋是怎么约定的;其次,要去相关部门调取房屋的设计图纸、竣工手续等资料;再次,找专业的鉴定机构对房屋的情况做出认定,固定房屋不能居住的证据;最后,向法院提起诉讼,要求拆迁方对房屋进行更换或给出等价的经济赔偿。

律师建议,李女士最好能联系一下最后一批安置的其他人,收集他们的安置房屋情况,提交给法院用来和她的房屋进行对比,这样更容易让法院接受她的诉求。

小产权房无法交付

房款已付下面咋办

李先生拨打热线称,几年前与他人签署小产权房买卖合同,购买一套农村的小产权房,购房款已经付清,如今对方无法交房履行合同。李先生询问,他的购房合同能否继续履行,不能履行的话购房款是否该退还?

律师说法:买方并非该居民委员会成员,无法购买案涉房屋,即使签订了购房合同,也会被法院认定为无效。关于买方主张卖方返还购房款的行为,因双方之间签订的购房合同无效,卖方负有返还买方已付购房款的义务。

律师提醒,小产权房买卖具有较大的法律风险,请务必谨慎对待。

买房办不了房产证 

能否通过诉讼解决

刘先生拨打热线称,十年前他在某小区购买了一处房产,房款已经交清且入住,可房屋产权证一直无法办理。据刘先生了解,该小区其他住户也没有办下房产证,他们多次找开发商协商,问题一直没有解决。刘先生询问,能否通过诉讼来解决房产证问题?

律师说法:房屋不能办理房产证的原因很多,尤其是像刘先生这种房龄较长的房屋,要调查当年房屋建造时存在什么问题导致无法办理房产证,是需要较长时间的。目前,该小区的问题已经被政府工作组接手,那应该就能解决,建议刘先生耐心等待。当然,刘先生想通过诉讼来解决房产证问题肯定是可以的,至于法院是否会支持,则需要具体问题具体分析。

律师建议,刘先生应该先去房产交易中心去了解一下,房产为什么不能办证?办证的最主要障碍是什么?明确这两个问题后,才能知道诉讼有没有可能获得法院支持。如果要走诉讼程序,刘先生可以查看一下当初的购房合同中对于房产证办理的相关约定,除了解决房产证问题外,还可以向开发商要求一定的经济补偿。

买方没有购房资格

无法过户由谁担责

王先生拨打热线称,之前他出售名下一处房产,由中介带来一名买家,双方签订了房屋买卖合同。后来,因买方不符合购房资格条件,导致这处房产一直无法办理过户登记。王先生询问,他可否主张解除买卖合同,并要求买方承担违约责任?

律师说法:买方在明知购房政策的情况下,轻信中介人员,意图通过中介联系他人解决购房资格,后续并未在合同约定期限内取得购房资格,是合同无法履行的根本原因。因买方不具备购房资格导致房屋无法过户的,构成根本违约,卖方有权解除案涉房屋买卖合同,并要求买方承担违约责任。

律师提醒,实践中,各地对于购房资格仍有一定要求,购房者切勿轻信某些可以快速取得购房资格的捷径,否则不仅要面临被解除合同的风险,还需要承担违约责任。

参考判例

共有房被私卖,其他房主有权要求退房

案件回顾:争议房产系老宅置换而来,置换后的楼房由甲、乙、丙、丁、戊五人共同共有,乙、丙、丁、戊在未取得甲同意的情况下,将涉案楼房出卖给他人,甲起诉至法院要求返还房屋。

法院裁判:关于无权处分合同的效力问题,《民法典》第五百九十七条第一款规定:“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”第二款规定:“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”该条明确了无权处分合同不因未取得处分权而无效。本案涉及到房屋买卖合同效力的认定问题,涉案房屋由五人共同共有,未经甲同意将涉案楼房出售给他人,属于典型的无权处分,应认定合同有效,但因标的物所有权依法不能转移,购房者可以要求出卖人承担违约责任。同时,购房者购房应当查看房产证等证明,核实所购房屋的信息,购房者应当知晓涉案房屋的权属情况。因此,购房者本身并不能构成善意取得,不能取得涉案楼房的所有权。甲作为涉案房屋的共有权人,有权向购房者主张返还案涉楼房。

律师观点:在房屋买卖交易中,购房者不仅要对房屋进行现场查看,还应该要求出卖人提供房产证等材料,并且到不动产登记部门查看房屋的具体登记信息,防止出现权属不清晰或者共有权人不同意出售的情况出现。

房屋精装“缩水”,开发商担责并赔偿损失

案件回顾:2018年,买方与开发商签订《商品房预售合同》,约定买方购买开发商开发建设的精装房屋,合同附件中约定了房屋装修及设备标准。合同补充协议约定交付使用的房屋装饰、设备应符合附件标准,如不符的,被告应使之达到附件的标准或按同期市场价补偿相应差价。上述合同签订后,买方依约支付购房款,开发商依约交付房屋。后来,买方发现房屋装修及设备标准与合同附件中相差甚远。另外,开发商在买方购房时提供消费卡一张,可用于网上购物,买方使用时发现不能使用,开发商主张因经营困难已经撤销该赠与并已通知客户。买方遂诉至法院,请求判令对方赔偿房屋装修标准不符的损失、以及消费卡的损失。

法院裁判:本案事实发生在《民法典》实施之前,应当适用当时的法律规定。双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示,未违反法律、法规禁止性规定,合法有效,双方均应依约履行。根据合同约定,交付房屋的装饰、设备应达到合同附件约定的标准,对于未达到附件约定装饰、设备标准的项目,开发商应当承担违约责任,并赔偿损失。开发商提供给买方的消费卡是买方履行房屋买卖合同获得的收益,开发商应当保证原告实际享有该权益,因开发商原因不能使用,其应当给予买方相应的补偿,开发商主张已经撤销赠与但未提供证据证明,故不予采纳。

律师观点:若购房合同中明确约定了精装房屋装修设备的标准,实际收房时与合同中约定的标准相差太远的情形下,开发商应当承担违约责任并按照合同的约定赔偿损失。主张撤销赠与应提供相关的证据证明,若没有提供相关证据,应承担举证不能的后果。