问法热线丨五个摄像头坏了四个，公共区域财产被盗，物业是否承担赔偿责任?

半岛全媒体记者 蒋凯 尹彦鑫 见习记者 史静

停在小区内的电瓶车电池连续被盗物业是否应赔偿？物业收费说涨价就涨价合法吗？物业纠纷关系到物业公司的正常运营，更关系到人民群众的安居乐业。近年来，物业纠纷案件数量明显上升，物业问题成为不少市民关注的民生问题。1月3日，半岛问法热线聚焦市民身边的物业纠纷，上海锦天城（青岛）律师事务所的马传琪律师和张会会律师在线接听市民来电普及相关法律知识，给市民支招。

上午9点30分，两部热线电话就响了起来。陈先生是某小区业主，他平时上下班的交通工具是一辆电动自行车，但是最近的遭遇却让他十分恼火。“我把车停在小区院内，但是电动自行车上的电池连续两次被盗窃，车体也受损。”陈先生告诉接线律师，两次盗窃发生后，他均有报警。“办案民警调取涉案小区内5个监控，其中4个存在故障，而小区内的门卫也存在看守不到位情形。”

“因为小区物业对监控的维护不到位，导致无法找到盗窃人员，同时物业工作人员不尽职，导致自己受到损失，这个损失物业是否应当承担？”陈先生认为，物业公司作为提供物业服务的一方，在履行物业服务过程中存在严重失职，管理及维修失控，对陈先生的财产被盗应当承担相应责任。“而物业却表示并没有收我电动自行车的停车费，因此不应承担责任，我该怎么办？”

马传琪律师表示，陈先生与物业签订的《房屋委托管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。“根据陈先生的描述，虽然物业公司表示并未收取过停车费，但是其作为物业服务企业，对小区负有相应的安全保卫义务，并且从监控损坏的情况看，物业在服务过程中没有尽到相应的安全防范和巡视义务，其对于陈先生的车辆电池的被盗具有一定的过错，应当承担相应的责任。”

同时，马律师表示，物业公司并非公安机关，其对小区的安保职责仅限于物业公共区域内防范性安全保卫活动，且电瓶车电池系被盗而遗失，并非物业公司的违约行为直接造成，物业公司仅系对合同义务的违反，而非对陈先生的人身、财产权利的直接侵害，故其仅应在订立合同时可预见及能够防止损害的范围内承担相应的赔偿责任。

在马律师解答市民来电的同时，另一部热线电话也不断响起，张会会律师也不断解答市民来电。“我们小区是老旧小区，物业不经过业主商议私自涨物业费，违规变相收取停车费。”市民崔先生咨询，这种情况业主应该如何维护自身权益？

张会会律师表示，按规定，物业费价格调整应经业主总人数、建筑总面积“双过半”表决等法定程序。物业公司未经法定程序无权要求业主按照调整后价格交费。建议业主继续与物业沟通，按照正常流程处理物业费调整事宜。同时，可以申请街道、社区介入，协商调解。

随着城市化进程的加速，物业问题不再是一个冷门的话题，针对当天上午的来电，记者将一些典型的物业纠纷问题进行了整理，以供市民们参考。

问题1：小区物业服务很不到位，我可以不交物业费吗？

市民崔女士反映自己所住的小区物业服务很不到位，小区环境卫生非常差，且小区安全存在问题。崔女士住在网点上一层，屋外的平台总是堆积有杂物，楼上往下扔烟头，多次引燃平台上的杂物，引起火灾。物业未能及时清理楼上住户扔下的垃圾，也没有及时地告知楼上的业主。崔女士之前缴纳的物业费，物业公司也拒绝给开正规发票。当初的物业公司是由开发商指定的，崔女士与物业签过《前期物业服务协议》，但签完后自己手中并没有协议，也不知道物业的收费标准。崔女士询问律师，这种情况下自己是否可以不缴纳物业费？

律师说法：根据相关法律法规规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。崔女士既然与物业公司签订了《前期物业服务协议》，那她以其手里没有物业服务合同，不了解收费的标准为由，拒付物业费是很难得到法院支持的。崔女士认为物业公司提供的服务存在明显瑕疵，那么一定要做好证据搜集。比如对于高空抛物问题，崔女士需要搜集证据，证明物业公司未进行提示、告知或采取其他必要措施，以此证明物业公司的服务未达到约定标准，这样法院会酌情减免部分物业费，但崔女士想不缴纳物业费是不可以的。

问题2：公共区域水管爆裂，导致家中被淹，损失该不该物业承担？

2022年1月份某天凌晨4点，家住市南区某小区的刘女士家外面的公共区域走廊水管，因物业长期缺乏养护爆裂，导致大量污水涌入刘女士的家中。全家地板因水淹泡发生起鼓开裂、发霉异味。刘女士将现场损失拍照发给物业，以求说法。物业在了解事情经过后口头承诺赔偿，却一拖再拖在长达10个月时间内，迟迟没有结果。刘女士询问律师这个损失是否应该由物业来承担？

律师说法：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”刘女士所在小区的物业服务企业，对小区的设备、设施负有管理的义务和责任，应当按照上述法律规定履行消防设施的维护管理义务。现因为房屋楼道消防栓破裂漏水，造成刘女士财产损失，物业公司应当承担侵权责任。

建议刘女士保存好受损物品的发票、购销合同、修理费用凭证、现场照片等证据，以备维权之用。如双方对赔偿金额无法达成一致，需共同委托或者在诉讼中通过法院委托有资质的价格评估机构对损失数额金额评估鉴定。

问题3： 与原物业公司的合同已经到期，该物业还能要求业主缴纳物业费吗？

市民李先生所住小区与原有的物业公司服务期已满，现在业主委员会已经与另一家物业公司签订了服务合同。目前新物业公司还没有入驻，原物业公司却让李先生等业主缴纳物业费。李先生询问律师，既然与原物业公司的合同已经到期，该公司还可以要求业主缴纳物业费吗？

律师说法：根据相关法律法规规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。李先生小区原物业公司服务合同虽已自然终止，但在新的物业公司进场前，物业公司仍继续为小区提供物业服务，因此向业主收取物业费是合理合法的。

问题4：物业公司对业主的装修未履行监督义务，是否应该对财产损害承担赔偿责任？

市民刘先生购买的房屋为毛坯房，向小区物业公司缴纳了5000元的装修保证金后，刘先生对自己的房子进行了装修。这期间楼上的住户也都对自己的房屋进行装修。装修结束后，刘先生家多次发生污水跑冒，致使其房屋遭到污水浸泡，部分家具、沙发、地板受到损坏。为此，刘先生多次对该卫生间下水管道进行疏通，疏通期间维修人员从该楼2楼楼顶处排水管横管弯头部位掏出大量砂石、装修垃圾及部分儿童玩具，后刘先生将该卫生间下水管道予以封堵。封堵至今未再发生污水跑冒情况，楼上业主亦无污水跑冒情况反馈。据了解其他业主装修前都缴纳了装修保证金，刘先生咨询律师，物业公司收钱后并没有对业主装修履行监督义务，自家的损失物业公司是否应当承担责任？

律师说法：刘先生以及其他业主在装修前与物业公司签订了相关的合同，并缴纳了装修保证金。根据与物业签订的合同可知，物业公司对业主装修应有巡查、要求整改的义务，对影响公共利益的装修应及时进行劝阻。目前物业公司没有证据证明其对业主装修已尽履行装修管理的义务，存在一定过错，故应对管道堵塞承担部分赔偿责任。至于楼上的其他业主使用排水管道存在不当，因排水管道系全体业主共有，使用人在共同使用共有管道时应尽到合理使用的注意义务，以保证管道畅通公共设施正常使用。刘先生以及楼上其他业主在那段时间内均已对自家房屋进行了装修，现堵塞排水管道的杂物来源无法确定，亦无法确定行为人，故已装修业主的装修行为均存在造成损害后果的可能性。因此，各业主在不能举证证明其在装修期间采取必要措施的情况下应对涉诉管道堵塞承担一定责任。刘先生作为共用管道的使用人，其管道堵塞的卫生间墙壁存在拆砸的情况，也存在一定过错。根据以上情况，刘先生家因污水跑冒造成的损失应该由小区物业公司、楼上装修的业主以及刘先生本人共同承担。

问题5：物业给业主停水停电，合法吗？

孙先生来电反映，因为自己对小区物业的服务水平存在质疑，要求物业提升服务水平自己再补交物业费，但是物业擅自给自己停水停电，是否违法？

律师说法：如果停水停电的原因是业主欠交物业费，物业公司此举是违规的。根据《山东省物业管理条例》第六十四条规定，物业公司不得采取停水停电的方式催交物业费。律师建议，可以与物业沟通，要求恢复供水供电。如果是物业公司违规停水停电且拒不恢复供应，可以向其主管单位住建局投诉。

问题6：车辆在车位内被刮擦，物业是否要担责？

李女士的租了物业的车位，车辆在车位多次被刮蹭，找不到肇事车辆，物业表示不管，李女士质疑，“每个月收取的车位费及车辆管理费是做什么用？”李女士询问，因为物业存在失职，要求物业赔偿车辆维修费用是否合理？

律师说法：根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司收取车位费及车辆管理费，应尽到恰当的管理义务，如因物业公司失职造成车辆损失，应当承担赔偿责任。

问法感悟：

马传琪律师：物业管理起源于工业革命时期的英国，起初是为了缓解房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。时至今日，物业管理的内涵大大丰富，而物业公司与业主之间的关系却相当紧张，围绕物业关系产生的纠纷此起彼伏。从近年的司法实践来看，法院一方面突出了业主的物业费缴纳义务，明确不能因房屋质量、开发商违约、业主未曾实际居住、业主未以个人名义签订物业合同、物业公司一时性的服务措施不到位等原因而拒缴物业费；同时也对物业公司的各项服务提出了更高要求，在责任认定上，由于第三者给业主造成损失，要求物业公司承担部分赔偿责任的案例比比皆是。以上现象均可说明，服务的专业化、人性化、常态化将是物业管理未来的发展趋势，而随着公有区域的商用开发，业主与物业公司之间的关系正在从单纯的提供服务、收取费用向合作开发、互利共赢的形态转变，增进彼此的理解，共同提高社区居住环境才是长远之道。

张会会律师：物业领域涉及多种类型的诉讼，最典型的是业主拖欠物业费导致的纠纷。此类纠纷的根源，又往往是物业服务质量争议。在实践中，法院的总体观点是，业主应正常支付物业费。如果业主确有证据表明物业公司确实存在严重的服务瑕疵，会酌情判决按折扣比例支付物业费。物业公司应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为小区提供更好的物业服务。以此降低拒缴费比例。业主与物业公司之间应保持良性沟通，有问题及时反馈。如确有必须通过司法途径解决的问题，需要注意通过拍照、录像等方式保留证据。

相关判例：物业服务人追缴车位服务费，如何确定是否超过诉讼时效

基本案情：

2020年8月，某物业管理公司起诉姜某要求其支付2008年至2015年小区车位服务费。姜某辩称2014年年底其已经卖掉涉案房屋和车位，且诉争期间车位服务费已经超过诉讼时效。诉讼中，某物业管理公司表示，其对姜某搬离涉案房屋不知情，不知道姜某新住址，双方未对涉案房屋进行物业交割；其曾电话联系姜某，未接通；其持续提供服务，快递单证明其在持续追缴欠费。姜某认为，某物业管理公司在对其卖掉涉案房屋完全知情的情况下，即便继续向该房屋地址发快递，亦不能视为有效送达。

裁判结果：

法院生效判决认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。一审中姜某明确提出诉讼时效抗辩意见，虽然某物业管理公司提交催缴车位服务费的快递单，但是，该快递单没有显示邮寄结果和签收信息，某物业管理公司亦不能就其主张的曾经通过电话形式催缴欠费一事提交相应证据予以证明。

此外，快递单所载收件地址的房屋，以及涉案车位已于2014年12月由姜某名下变更为案外人，且根据某物业管理公司提供物业服务的情况，其对于涉案房屋产权变更应当知情。故法院对于其按照姜某原房屋地址邮寄催缴通知的行为，难以认定为合理催缴。至本案起诉之日即2020年8月，某物业管理公司诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到支持。

要点提示：

诉讼时效制度是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。法律保护民事主体在诉讼时效的有效期间内的胜诉权，超过诉讼时效起诉可能带来败诉风险。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。