业委会征求小区居民意见后，决定更换物业公司，而物业公司认为“业主委员会”是“非法机构”，并打起了旷日持久的口水战。这是发生在鲁邦新天地的一场“持久战”。“懒得炒物业，就像懒得离婚。”一位网友这样描述。《物权法》和新修订的《物业管理条例》早已颁布实施，为解决小区物业纠纷提供了法律依据，业主炒物业成为可能。然而，大家很快发现，物业纠纷并没有因此变得易于解决。
拒绝撤离的物业
因为对物业收取“高额物业费”不满，鲁邦新天地的业委会决定在原有物业合同到期后，不再继续与其签约，而是选聘新的物业。业委会出示的资料显示，入户调查后同意炒掉老物业，选聘新物业的户数占总户数的68.4%、所购面积占总面积的53%。而《物业管理条例》已明确，“选聘和解聘物业服务企业，只需半数以上业主同意，但这部分业主购买的面积还得超过建筑物总面积的半数。”
2008年10月8日，业委会书面通知鲁邦公司于2008年11月1日停止服务并撤出。在这个消息公示后，小区陷入了口水仗。一些以“公示”、“公告”、“揭露真相”为题目的“大字报”、“小字报”大面积出现在了小区的楼道内。记者在小区看到了物业公司张贴的“公告”，其中称，业委会是“少数人撺掇成立”的“非法机构”，在绝大多数业主不知情的情况下进行“暗箱操作”。物业决定与非法的“业委会”抗争到底，给广大业主提供更好的服务。
“维护广大业主的利益”这是物业纠纷中最经常出现的一句话。不仅是业委会这么提，物业也这么说。但实际情况是，这场斗争给小区带来了一系列的麻烦。
“小区开始放松物业管理，进出门再也无人问询，楼道里变得脏乱……”业委会副主任徐女士还表示，她的两辆车，也在这期间遭了黑手。
合同到期后，鲁邦物业没有如期撤出。“他们不交物业资料，不腾物业用房，我们拿它还真不好办。”徐女士告诉记者。
城管给物业下通知
11月7日，业委会向市南物业办及市南城管执法局物业中队进行了投诉。市南城管执法局物业中队是今年6月份成立的一个机构。该机构的执法对象是违反《物业管理条例》的物业公司。
原来，难以终止的“物业合同”并非只出现在鲁邦新天地，市南城管执法局物业中队的王队长告诉记者，成立以来，他们已经向五家拒不交接的物业公司开出了罚单。
11月17日，该中队经过调查取证之后，向鲁邦物业公司开具了限期整改通知书。“根据相关规定，该小区业委会具有合法地位，产生了合法的决议结果，物业公司在合同到期之日被解聘，应对公共部位用房、小区设施图纸等进行交接，撤出该小区。”王队长说，如果物业公司拒不整改，将被处罚。如不履行相关义务，城管将向法院申请强制执行。不过直到11月22日，鲁邦物业还未撤出。
物业矛盾，磨合三年终爆发
＞＞＞导火索 交房的“附加条件”
物业公司说到底，就是小区的管家，可为什么鲁邦新天地的主人换个管家就那么难呢？
小喷壶和小铲子，是赵老太最近不离身的两件“武器”。每次出门前，她都会在楼上楼下转悠一圈，看到有物业张贴的“大字报”，就喷上水、铲下来。
物业和业委会的论战已经持续了数十天，并逐渐升级，物业公司甚至贴出告示向居民“澄清”事实，为自己“鸣冤”。
赵老太告诉记者：“这个物业已经被炒掉了，新的已经选好了。但是旧的物业不想走。”现在，赵老太已经收集了一大叠各式各样的“大字报”、“小字报”。
今年78岁的赵老太是鲁邦新天地的一名业主。2005年7月前后，小区交付时，她就搬了进来。这个小区是个高层住宅项目，共有270余套住宅。交付之后，开发商的关联公司鲁邦物业公司成为了小区的前期物业。
从房子交付时，业主们与物业的矛盾就埋下了伏笔。“交钥匙的时候，开发商要我们签一份协议。”赵老太说，协议的一部分是有关物业的，“他们给的物业费收费标准是1.7元/平米，我们觉得这个物业费太高了。”“一些业主不想签，但是开发商表示，如果不签这份物业协议，就不能给钥匙。当时收房心切，没办法，我们就硬着头皮签了协议。”业主李涛等人告诉记者。
入住后，一些业主们认为：“物业的服务标准配不上物业的收费标准。”还有一些业主提出，开发商在计算面积时，误差超过了国家规定，当这些问题逐渐暴露并无法解决时，业主们的不满开始转向物业。【点评：前期物业与开发商，总是有着或多或少的渊源。随着小区交付、开发商的谢幕、物业的登场，业主与开发商之间没有解决的问题，就形成了裂纹，一直延伸到了业主与物业之间。】
＞＞＞监督 业委会叫好难叫座
如何监督物业提高服务质量？如何与物业公司谈判争取合理的收费标准？小区一些热心业主在多次与物业交涉无果的情况下，开始商议对策。大家认为，必须先成立业主委员会。“成立业委会谈何容易？”该小区的业委会委员李老先生说。由于当时的入住率还达不到标准，大家选择了等待。直到2006年，人住够了，成立业委会才有了希望。可究竟如何成立？谁也没有经验。“翻资料，学法律，找部门，还要张罗大家一起开会研究。”李老先生说，当真正进入准备阶段后，他们发现这业委会的成立是个既要搭上时间精力又要花费财力物力的活儿，“都是我们这几个发起人自己掏腰包”。
业委会副主任徐女士说，仅仅是为了收集齐200多个入住业主的签字，就花了两个月的时间，“不少业主是中青年，工作很忙，真正愿意参加业委会的没有多少人。”
由于没有业委会用房，筹备过程中的会议，都是在业主家中完成的。赵老太是个热心人，她把自己的房子贡献出来了。
另外，在组织成立业委会的过程中，势必要涉及到经费问题。“打印资料需要钱，出门联系部门需要钱，打电话访问业主需要钱……”徐女士说，这些都是筹备小组成员自费的，“可我们忙活的事情，却不是仅仅为自己啊”。
经过小区热心人的不懈努力，2007年9月份召开了小区的第一次全体业主大会，选举产生了业委会成员名单，并报送市南区物业办备案。这个过程又不怎么顺利，经过8个月的走访、投诉，直到2008年5月，市南区物业办才正式给出批复，肯定了这个业委会的合法性。【点评：鲁邦新天地从产生物业矛盾，到形成业委会，经历了三年的时间，“这比换个房子都麻烦”。本来有不少业主希望参与到维护自己合法权益的活动中，但随着时间的推移，绝大多数业主都泄气了。根据全国有关统计显示，发达地区小区业委会的成立比例才50%，其他地区更低。】
＞＞＞麻烦 信息不透明，账难算
2008年6月，小区业委会开始行使它的职责。业委会的第一项重大工作，就是就“选聘新物业”一事进行入户签名。“在业委会成立的过程中，物业与业委会的矛盾就开始了，问题也从物业费收取是否过高，逐渐扩大到了对小区公共区域收入及公共用房的使用情况的质疑。”业委会成员李老先生提出，物业在小区进行服务的三年半的时间内，从未公布过任何的收支明细。“公共区域安装有广告设施，业委会用房被移作他用……加上小区收取如此高的物业费，肯定不合理，公共部分的收益，完全可以贴补用于物业费，可是物业用到哪里去了？谁也不知道。”这代表了很多业主的想法。
而物业方面，则有着不同的表述。记者多次与这家物业公司相关负责人联系，但对方不愿意就此话题接受采访。从物业部门发表的公开信中，也可以看出物业的心态。物业提出，作为开发公司下属的物业，他们希望在物业管理上树立一个好的口碑。为此，在小区入住率达不到60%的供热标准的情况下，公司垫付了各项费用为小区开通了暖气。为了方便广大业主停车，物业公司还将母公司拥有产权的地下停车场免费提供给业主使用。物业公司认为，他们的做法都是让利于广大业主。但在收取物业费的环节，一些业主拖欠物业费，造成了公司亏损。他们还认为，业委会换物业的做法，不能代表广大业主的根本利益。“口说无凭，他们从来没公布过物业收支的明细账。他们天天叫着亏本，干嘛还赖在这里？”业委会成员们并不能接受物业的说法：“你把合同拿出来，把你的收入、支出一笔一笔列出来，这样大家才能信服。”最终业委会与物业也没达成谅解，物业还是被“解雇”了。【点评：业主在购买房屋时，已经为公共部位埋了单。公共部位的收益，是属于全体业主的。但实际上，真正拥有公共部位使用支配权的物业公司，往往并不公开这些信息，这就为矛盾的激化埋下了伏笔，这也增加了物业更替的复杂性。】
寻求解决，为何越谈越麻烦
“解决物业纠纷那么难，实际上反映出了业主们的公民意识问题。”青岛大学法学院王兆刚副教授在接受本报记者采访时指出。
公民意识有待提高
在谈到换物业过程中业委会工作的障碍时，鲁邦新天地业委会的徐副主任向记者点出了三个难题：耗时、费钱、人心不齐，而人心不齐又是其中最大的难题。
市北区一小区的业委会成员张先生说，从他们组建业委会的经历来看，业委会中必须有一个“领头羊”式的人物。但这种人物还不能过多，否则业委会内部就会产生严重的分化。另外，“私下里，大家虽然都有怨言，可真摆到明面上，多数人不愿意成为出头鸟。”张先生说：“想要揣摩好每个业主的想法，那是不可能的。”
对此，王兆刚分析指出，业委会是近几年来新出现的事物，是业主通过民主选举产生的一个意志表达产物。在产生初期，势必会暴露出或多或少的问题，这需要政府部门提供有效的扶助手段。业主抱怨的多，参与的少，恰恰反映出了公民意识还有待提高。业主们应该利用好自己的民主权利，表达自己的想法，参与公众制度的建立和公众利益的维护。“提高公民意识，不仅仅是针对业主的要求，业委会成员、物业公司的工作人员，都应该有这个意识。”王兆刚提出，物业纠纷剪不断理还乱的状况，反映出了公共问题没有公共化的现象。每一个人都享有公共资源、公共利益，都应有责任心、责任感，不应凡事都以自我为中心。
学会协商，懂得让步
“学会协商，懂得让步，才能妥善解决物业纠纷，才有利于形成良好的民主氛围，建立和谐的小区。”王兆刚表示。
而目前，正是由于缺少协商和妥协，才使得一些问题激化，甚至落得个两败俱伤。一些小区里，甚至出现了两家业主委员会打架的情况。“多方利益的博弈，让问题变得复杂起来。我们在实际的执法过程中，遇到过很多此类问题，很难说清楚谁是谁非。”市南城管执法局物业中队王队长表示。本报记者
胡进宇
[编辑: 腾飞]
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