"新国十条"重拳调控 使得二手房价一路"领跌"

2010-05-14 04:46   来源: 半岛网-半岛都市报 手机看新闻 半岛网 半岛都市报

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  4月15日起,“新国十条”砰然落地,房地产调控大幕渐次拉开。新政的严厉程度几乎超出所有人的预期。其在信贷、土地和税收方面出手之重,前所未有。

  4月28日,在北京,又有一则传言不胫而走。“今天北京市政府可能会出政策,最大看点是限制北京市民的购房套数。”一位接近北京市政府的人士当天表示。直至两天后,京版调控细则终于出台。其中,最为引人瞩目的是一条“临时性措施”:暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。市场调整已然先行。北京链家地产统计数据显示,在4月16日至4月21日的一周内,通州、望京和海淀区学院路三大板块二手房均价骤降,降幅最大的学院路均价下跌13.5%。

  调控大势已定,楼市渐入下行通道,但是,未来的通途仍不清晰。比如,仅就当前北京楼市而言,就有业内人士提出,目前楼市并非“真跌”,而是“假摔”,因为“跌下去的项目都是近两个月涨起来的”。而且,从长期来看,如果新房供应跟不上,房价依然还会再涨。

  最严厉调控,它能解决问题吗?

  ■威力 出价太高土地“流拍”

  持续狂热的土地市场,率先领略到此次调控的威力。

  4月27日,北京土地市场重启,房山区窦店镇一块居住用地“流拍”。在暂停热点地区土地拍卖的规定下,北京市国土局已将包括中服地块在内的多幅好地“雪藏”,但首次拍卖仍未能顺利成交。

  这块建筑面积仅为 4.32万平方米的地块,在收到9次报价后进行了拍卖。该地块在拍卖前设定的楼面价上限为4700元/每平方米,而最终现场拍卖的价格为 2.04亿元,折合楼面价4718元/平方米,超过上限,不得成交。

  因地价太高而“流拍”,在北京尚属首次,这也意味着对原有招拍挂制度的微调。

  在4月15日国土资源部新闻通气会上,土地利用司司长廖永林曾表示,未来商品住宅用地出让不再只是价高者得,将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的挂牌竞买方式,并将更多采用“综合条件最优者得”的评标方式。“我们在下一步的土地出让中,将综合考虑地块本身条件、市场状况和政策要求,来确定出让方式。”廖永林说。

  房山地处北京远郊,不是热点区域,由此成为北京土地市场重启的试验田。“是停拍,而不是流拍。”房山国土分局办公室主任窦建斌对于这个结果早有预料,“市国土局和我们有过沟通,要求我们支持配合,通过控制地价来平抑房价”。

  ■效果 二手房价一路“领跌”

  新政对于房价的狙击效应也已开始显现。原先领涨势头最猛的通州区域摇身一变,成为领跌者。

  当地知名楼盘K2海棠湾便是其中典型代表。2009年12月,该楼盘均价已高达1.7万元/平方米。2010年3月,其借市场东风坐地涨价3000元。而新政实施后,知情人士透露,该楼盘已迅速将价格调低了3000元。

  “另一楼盘清水湾,原定开盘价为 2.5万元至2.8万元,现在准备直降7000元,变成低开。这就是新政的效应。”上述人士表示。

  链家地产提供的一份报告显示,新政出台后一周内,通州、望京和海淀区学院路板块的二手房挂牌价分别下降了9.7%、11%和13%。

  “二手房一定会先跌,一手房的价格暂时下不来,但成交量会下来。这是大家基本的看法。”高策地产董事长李国平分析表示。

  国际顾问公司DTZ戴德梁行华北区投资部主管陈希持相同观点。“一手房价格坚挺,将进入观望期,其支撑因素在于宏观经济状况和众多的刚性需求。”

  ■探究 即便跌三成仍买不起

  地产评论人杨少锋认可此轮调控的威力。在他看来,二套房首付直接提高最为立竿见影,而利率提高,则大大挤压了投资获益的空间,“最严厉的是限制外地人购房。这个政策如果深入执行的话,炒房者会消失不见了”。

  杨少锋旗下的联达机构负责一些楼盘的代理营销,对市场的风吹草动格外敏感。他说,调控之前,其代理的一个项目,有意向购房者近400人,其中200人购房意愿强烈,现在有意向的还不到40人。原有的400人中,自住 、改善和投资各占三分之一,而现在,只剩下了自住的一小部分人。

  尽管某些区域降价势头明显,但杨少锋仍然认为,目前楼市并非“真跌”,而是“假摔”,因为“跌下去的项目都是近两个月涨起来的”。杨少锋透露,亚奥板块的远洋万和城在新政实施后,其每平方米上调7000元的计划已全部停止。

  易居中国北京区域研究部总监王秀玲透露,她跟踪的一些项目,“原先要涨的都不涨了,已经涨价的,也在偷偷回调”。但杨少锋预测,市场到年底将重新回到冰点,“但这次调控和以往又有不同,2010年的高点比2007年的还高了一倍,房价即使跌掉30%,普通市民同样还是买不起”。

  李国平表示,需求只是暂时被遏制,但从长期来看,如果供应跟不上,价格还要再涨。而新盘不存在降价压力,问题是能坚持多久,而供应跟不上是大问题。

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