两个月之前，上实公司开发区项目引来5亿元资金，代价是转让项目公司50%的股份；如今，上实公司再次以1.8833亿元的价格挂牌转让青岛联港投资开发有限公司50% 股权，挂牌期满日为8月31日。仅仅两个月，这家外来大鳄两次“割肉”。
8月14日记者采访了解到，楼市调控下，有的一线大鳄选择让利促销回笼资金，中小开发商促销无望只能另辟蹊径。近日，青岛卓远易得商城项目集合信托计划浮出水面，总规模6.2亿元，这也是解决资金压力的一个方法。另据透露，在尾盘难清理的情况下，个别开发商铤而走险，选择抵押房源，有的竟造成一房两卖。
A 外来大鳄1.88亿元转让50% 股份
8月14日记者了解到，据青岛产权交易所披露的信息显示，上海上实集团有限公司将以 1.8833亿元的价格挂牌转让青岛联港投资开发有限公司50%股权，挂牌期满日为8月31日。资料显示，青岛联港公司于2007年成立，注册资本为人民币33666万元，为房地产企业，一般经营项目包括，物流园区开发建设和经营；房地产开发、销售；物业管理(以上范围凭资质经营)；技术咨询服务(以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营)。由上实集团和青岛市企业发展投资有限公司各持50%股权。
今年是调控最严厉的一年，在这个节骨眼上，大鳄转让股份自然成了焦点。“这家公司成立的时候，应该是要开发城阳项目的，依托流亭国际机场建设物流仓储区和商贸服务区。上实集团转让这家公司的股份，算是战略回收，毕竟之前开发区的项目也是引进了资金、转让了股份。”一位业内人士分析。
“实际上，目前看，青岛几家外来大鳄的日子都不好过。前不久，四方一家楼盘低价开盘，优惠幅度10万元，免费送车位，房价也没涨，勉强消化了大部分房源。这样的策略也很明智，最起码在短时间能回笼资金。但对大多数楼盘来说，很难成功抽身。”
实际上，6月份的时候，上实集团在青岛开发区的项目刚刚引来了5亿元资金。当时该公司公告称：上实根据公司投资策略的调整及项目开发需要，董事会同意公司全资子公司上实城发引进投资方西藏林芝汇福投资，对其所属全资子公司青岛上实瑞欧置业增资，增资额5亿元。也就是说，青岛上实瑞欧置业有限公司为获得西藏汇福公司5亿元注资 ，将该项目公司50% 股权“变卖”了。涉及的项目是唐岛湾游艇会项目，2007年末，该项目已进行了奠基仪式；直到2009年10月，项目蛰伏近两年后才动工 。
另外，上实在青岛的另一个焦点项目——青岛啤酒城改造项目进展也非常缓慢。早在2007年7月，上实便宣布拿下了青岛啤酒城改造项目。实际情况是，今年的啤酒节还是在啤酒城如期举行。
B 另辟蹊径，开发商找信托公司充血
在楼市调控下，各家开发商都在寻找出路，尤其是想方设法保证资金链正常运转。8月12日，青岛举行了一次土地拍卖会，其中，位于四方区瑞昌路187号的地块被青岛卓远置业有限公司拍得，单价为3730元/平方米，总价达到了6.13亿元。项目北临孤山，往东不远为北岭山森林公园，教育配套也不错，有青岛第四十中学、青岛第十七中学，而且周边有不少在建住宅社区。土地面积39174.1平方米，规划建筑总面积164531.2平方米，土地用途为住宅(70年产权)、商服金融用地(40年产权)，其中住宅占15082.13平方米。
拿地成本6.13亿元，这不是个小数目。为了这个项目，推出了建信·青岛卓远易得商城项目集合信托计划。建信信托作为本信托计划的受托人，将募集的信托资金(以实际募集金额为准)向项目公司青岛卓远置业有限公司增资 ，信托资金用于青岛市两改项目——易得商城项目开发建设和管理。本信托计划总规模预计为6.2亿元，其中优先级信托规模预计4亿元，由符合条件的合格投资者以现金方式认购；劣后级信托规模为2.2亿元。
“最近开发区有开发商四处借款，年息15%～20%，销售不利，没别的办法。”城阳某楼盘市场总监张先生向记者介绍说，“现在的市场确实不好。想卖高价不可能，连预售证都不好申请，卖低了也不行，前期投资已经完成，等着销售房子回笼资金。现在的问题就是房子不好卖，只能想其他办法。”
C 住宅用地首次流拍，这次真没钱了
在8月12日举行的土地拍卖会上，一年来首次出现因无人竞拍住宅用地流拍的情况。在现场，拍卖师首先宣布了位于四方区开平路 28号的1号地块与位于四方区瑞海北路 177号的3号地块无人递交竞买申请，因此在本轮拍卖会上不进行公开拍卖。“住宅用地也能流拍，这出乎很多人的意料，开发商不得不收紧腰包。不过，这也能反映出问题，开发商对四方楼市还是持谨慎态度的。”业内人士张百忍介绍。
另外3块拍卖的地块也很惨淡。四方区瑞海北路 17号的地块3分钟就卖出去了，加价零元，以起拍价 3500元/平方米成交。位于四方区兴隆一路 8号的地块只经过了1轮举牌，就被华电青岛发电有限公司成功竞得，以起拍价905元/平方米成交。
“便宜拿地的时代已经过去了，现在市区土地拍卖起价也都提高了。从2009年开始楼市迅速复苏，开发商腰包鼓了起来，开发速度也加快了。那时土地市场很火爆，地王层出不穷。现在情况正好相反，正常的资金流通遇到了障碍。开发商维持楼盘运作、囤积土地的成本就很高了，再出手拿地比较困难。何况今年政策多变，谁也不敢保证房价不会下跌。”楼市分析人士林宪周介绍。
D 开发商抵押房源求贷款
今年以来，青岛个别楼盘出现了在售房源数与网上数据打架的情况。明明官方网站显示还有不少房源在售，而楼盘售楼处则称房源已经卖完了。出现这样的情况，一方面可能是房子已被订出去，还没有网上签约，这是个时间差问题；然而时间一长还是有数据问题，这就存在开发商将房子抵押的可能性，还有就是房子可能被当账抵了。
这样的情况在开发区比较集中。8月14日，记者从开发区法院了解到，上半年开发区法院受理商品房预售纠纷案件65件，比去年同期增长60% 。此类案件矛盾主要集中在三个方面：一是房屋买受人因开发商逾期交房或逾期办证出现纠纷；二是开发商与房屋买受人之间因房屋质量、小区公共部位的建造不符合合同约定等引发纠纷；三是个别开发商与施工单位之间的“顶账房”产权不明，导致一房两卖引发纠纷。
另外，有尾盘的开发商日子也不好过。今年上半年，四方区某大鳄为了将手上几十套公寓迅速出手，罕见地推出了9.2折的优惠。售楼处工作人员的解释很诚恳：还有新的项目，这么多置业顾问在这里熬着也不是办法，先把这个盘清了。
然而，在当前楼市局面不清晰的状况下 ，清盘变得异常艰难。李沧区一家楼盘营销总监向记者直言，现在的楼市真得不好琢磨。搞特价优惠并不适合自己的楼盘，尾盘凝聚人气不容易。记者 李晨
◎新闻背景
开发商资金链迎大考
在“限购”从严和销售回款不畅的情况下，开发商的资金链正进一步趋紧。8月9日，国家统计局发布的数据显示，今年前7个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1.93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。
“下半年调控政策将继续从紧，开发商的资金链会面临更加严峻的挑战。”中国房地产学会副会长陈国强表示，“传统的‘金九银十’将至，预计开发商会进一步调整策略，加强销售回款，房价可能有一定幅度的回落。”
渣打银行今年7月底的一份调研报告显示，在被调研的18个大中城市中，认为资金压力增大的企业占到了83%。万科总裁郁亮在日前举办的中期业绩会上坦言，“万科对未来形势想得比较严峻一些，资金紧张的局面会持续下去。”在资金链承压、融资成本高企的情况下，一些中小房地产企业纷纷通过转让旗下项目求生。目前在北京产权交易所网站上，处于挂牌转让期限内的房地产项目有30个之多。据《华夏时报》
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 桑燕庭]
