两位市民在一项目售楼处看房。
“金九银十”，一个被多次验证过的传统意义上的楼市旺季，在今年严厉的调控政策面前，注定要成色不足。此前，有关北京、上海、深圳、广州等地楼市开始出现降价的风声不断，而国家统计局刚刚公布的数据显示，岛城8月份房价在僵持5个多月后，也出现了下降的迹象。青岛市房地产交易中心的统计数据显示，限购区域内的楼市成交量已经明显滑落。政策导致的多方博弈，让今年的房地产市场愈加扑朔迷离。近日，记者走近房地产销售经理、普通销售人员，捕捉他们面对瞬息万变的楼市所呈现出的复杂表情。
“项目推出市场以来，尽管来访量没有下降，但成交速度明显放慢了。项目要想赢得市场，只能在品质上进行比拼。”
——海信地产营销总监朱晓金
“去年和前年是拼了命地想到市内四区的项目工作 ，今年恰好相反，好不容易才来到了郊区。楼市瞬息万变 ，谁也没有料到今年的市场会急转直下，昔日‘日进斗金’的销售人员只好到郊区寻生路。”
——青岛风景项目销售主管刘瑞伟
高端项目经理人
跑遍全国卖房子
限购令实施以来，由于该政策意在抑制楼市当中的投资性需求，这让一年以前出入岛城楼市、一掷千金的投资性客户大大减少，而不少改善型客户同样受到限制。受此影响，岛城前海一线高端住宅项目的成交情况出现转折。
调控“组合拳”考验资金链
“受今年限购政策的影响，很多公司原来的想法肯定实现不了了，我们也同样受到冲击。”20日上午，海信地产营销总监朱晓金接受采访时说。作为青岛前海一线高端项目的代表 ，海信天玺和天悦两个项目经过去年开盘后正进入平稳消化期，恰好遇到了今年严厉的调控政策。
这两个项目位于崂山区一线海景的绝版地块，项目的销售起价接近4 万元/平方米。“项目推出市场以来，来访量没有下降，成交量这两个月开始有所恢复，但成交速度明显放慢了。”营销总监朱晓金说，再加上购房客户需要办理限购等手续，项目的交易周期明显拉长。而房地产交易周期一旦拉长，企业的资金回笼压力必然相应增大。
而对外地购房者来说，由于难以办理购房贷款，成交客户以全款购房客户和大比例付款的客户为主，更有不少客户尽管想买房 ，但却受限购令的限制，无法下订单。来自青岛市房地产交易中心的统计数据显示，自今年2月份以来，市南区、崂山区前海一线的高端项目，成交量锐减7成以上。调控“组合拳”让高端项目“高处不胜寒”，陷入了销售困境。
“限价”之下项目比拼品质
除了让业界苦恼的限购政策之外，限价也成为摆在开发企业面前的一道门槛儿。青岛市国土资源和房屋管理局早在今年的4月份对新建商品住房实施预售管理，所有项目必须提前申报销售价格，且最终销售价格不得超出申报价的10%；此外，已列入季度商品房预(销)售管理计划的商品房项目，如果房屋平均销售价格超过本市上一年度新建住房价格平均涨幅的，房地产开发企业应当按照原程序重新申报。
“项目要想赢得市场，只能在品质上进行比拼。”朱晓金说。为了尽可能地吸引更大的客户群体，他们在项目的设计上可以说是根据客户的需求来设计户型，制定装修风格。“就好比高端服装制造行业的‘量体裁衣’，海信天悦项目无论是户型设计还是装修风格上都尽量讲究多样化。”朱晓金说，天悦项目仅有300多套房子却包括30 多种户型，在此之上设计了四种装修风格和三种装修标准，组合下来，几乎每一套房子都有个性不同的装修方案。
要到全国各城市卖房子
开发企业现在还面临一个无法回避的问题：如果明年继续执行今年的限购政策怎么办？
“作为一个企业，我们无意研判政策的对与错，更多是要站在企业健康发展的角度上，做最大的努力应对最坏的可能，只有这样才能立于不败之地。”朱晓金说，这让他们更多地从国内视野的角度去考虑破解项目的销售困境。
“走出去”的理由很简单，项目所处的一线海景，显然是不可再生的绝版地段，而青岛作为一个国际化的旅游城市，理所当然地对国内甚至国际各大城市的客户有着吸引力。北京、上海、广州乃至国外的城市，都成为他们想要撬动市场需求的区域。
