开发区外来大鳄转让股权 上实甩卖唐岛湾项目

2011-12-14 03:56   来源: 半岛网-城市信报 手机看新闻 半岛网 半岛都市报

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    楼市调控下,有人欢喜有人忧。12月9日,外来大鳄上实发布公告,旗下上实城发转让50% 的股权给周大福,代价为11.83亿元,至此上实开发区唐岛湾项目完成股权转让。今年6月份的时候,上实唐岛湾已经把 50% 的股权转给了周大福,当时注资是11.83亿元。12月13日,记者采访发现,今年下半年以来,开发区已经有2家大鳄转让了股权。受调控限购影响 ,开发区今年一共才卖了5806套新房,下跌幅度达到了50% 。

A 外来大鳄年底甩卖项目

    12月13日,记者了解到,12月9日,上海实业控股有限公司发布公告,旗下全资子公司上实城发与历冠投资有限公司订立股权转让协议,同意将其持有的青岛上实瑞欧置业有限公司50% 股权转让给历冠投资,总代价为11.83亿元人民币。公告显示,历冠投资则为一家投资控股公司,而其母公司周大福企业有限公司乃由郑裕彤及其家族所控制,主要从事物业发展、酒店营运、赌场、交通运输、港口及电讯业务。

    根据当时公布的数据,上实将为该项目投资60亿元,打造一个以高端游艇俱乐部、五星级酒店、精品商贸设施为特色的城市片区。“开发区现在的楼市情况,大家都看到了。七区中,开发区受限购影响还是很大的,但公开降价却很少。而唐岛湾项目虽然区位优势明显 ,但投资额很高,需要开发商前期投入很多。今年限制贷款的情况下,开发商资金链很受影响,操作起来有难度。”业内人士张百忍介绍说。

    此次上实转让唐岛湾项目50% 的股权意义很大,标志着上实完全撤出了该项目。早在今年6月14日,上实发展发布公告披露,上实瑞欧获得西藏林芝汇福投资有限公司11.83亿元的注资,其中5亿元进入上实瑞欧注册资本,公司注册资本由5亿元增加至10亿元,其余6.83亿元计入上实瑞欧资本公积,增资后,上实瑞欧出让50%股权给西藏汇福持有。据了解,西藏汇福法定代表人为周大福董事总经理黄绍基。

B 海上嘉年华转60%股权

    也就是说,两次转让股权,上实得到了23.66亿元的资金。从2007年唐岛湾项目进行奠基仪式,到2009年破土动工,期间几乎没有动静,到今年年底,该项目进展还是非常缓慢,今年4月5日,唐岛湾游艇会项目招标工作才正式启动。

    值得注意的是,今年上实在青岛的另一个项目资金也出现了问题。

    9月21日的时候,上实发展发布公告称,拟引进宝宏基金,分别对子公司锦绣置业、上实发展(青岛)投资开发有限公司进行增资,额度分别为3亿元和10亿元。上实青岛负责开发的青岛啤酒城项目,位于青岛市崂山区,地上建筑面积58.4万平方米,为商住综合项目,目前项目处于施工初期阶段。增资后,宝宏基金持有上实青岛28%股权。

    今年楼市调控政策让昔日呼风唤雨的外来大鳄很受伤,尤其是开发区。今年11月份,为了获得35亿元的资金,海上嘉年华转让了60%的股权。11月12日,东方银座宣布,以35亿人民币的代价获得海上嘉年华转让的60%股权。

    注资完成后,目标公司将通过其全资附属公司持有海上嘉年华之60%股权,而海上嘉年华则拥有位于山东省青岛开发区之地块。地块位于江山南路以西及滨海路以南,总占地面积约34.89万平方米。海上嘉年华拟于地块上开发总建筑面积约为76.58万平方米的住宅单位、购物商场、酒店及娱乐设施。该物业正处于开发阶段当中,目前该物业将于2年内分多个阶段完成。海上嘉年华拟于地块上开发总建筑面积约为765814.6平方米的住宅单位、购物商场、酒店及娱乐设施。其项目主要包括三大部分,即以水上游乐为主题的“海上嘉年华”、以狂欢节庆为主题的“渔人码头步行商业街”、高尚滨海国际社区“海湾豪庭”。其中,海上嘉年华总建筑面积约28.9万平方米,渔人码头步行商业街总建筑面积约13万平方米,海湾豪庭总建筑面积约35万平方米。

C 开发区新房成交量同比跌50%

    从城阳区到李沧区,再到市北区CBD区域,降幅超过10%的楼盘比比皆是,甚至市北区CBD楼盘最低价都到了10888元/平方米。都是限购区域,开发区楼市就显得低调很多。去年过万楼盘出现了很多,开发区新房开盘价格也到了9000元/平方米。

    然而今年以来,开发区新房成交量迅速跌入低谷。根据青岛市房地产交易中心的数据,开发区11月份仅仅卖了506套新房,而胶州卖了2201套,城阳区也有1075套。今年截至目前,开发区才成交了5806套,与去年同期相比,跌了50%。

    让人意外的是,即使成交量跌至低谷,开发区的大多数楼盘并没有采取降价策略,仍在死扛。“开发区比较特殊,投资客不会甘心降价的。而开发商的表现基本一致,在资金链紧张的情况下,幻想楼市调控放松。如果不出意外,明年上半年,开发区房地产市场形势会更加严峻,到时候房价很可能松动。”业内人士林宪周介绍说。

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银行房贷业务“回暖”不明显

    工商银行刚刚接到通知,首套房贷款利率从上浮10%下调到上浮8%;虽然,有贷款条件的中信银行等中小型商业银行,也开始走首付3成贷款利率上浮10%的“大众路线”;甚至,部分停办首套房贷的银行开始恢复办理,但是多数业内人士认为,岛城银行房贷业务“回暖”迹象还未形成。

    虽然准备金率下调0.5个百分点,听起来4000个亿,很大,但分配到各银行就很少了,所以短期效果并不很明显,银行人士表示,“再次下调准备金率的预期非常强烈,对首套房支持比较明显。”甚至业内人士大胆预计,明年年初首套房贷款利率会恢复到基准利率。

    楼盘销售遇冷,银行的房贷生意也不好做。12月13日,记者走访了几家银行的个贷中心,都是冷冷清清,少有人来往。一家国有银行个贷部负责人称,第四季度一般是银行额度比较紧张的时候,今年格外严格,现在的状态是客少,“况且现在房地产走势不明朗,来办理贷款的人很少也是很正常的。”

    2012年1月1日起,大部分银行房贷利率就将按照最新的利率执行,今年先后三次加息,累加效应都会在明年初体现在还房贷的账单上。五年期以上的贷款基准利率由6.40%调为7.05%,涨了0.25个百分点。建设银行中山路支行房贷部的负责人温女士说,拿100万贷款30年为例计算,年初房贷基准利率6.40%时,一个月应该还6255元,经过三次调整到 7.05% 后,每个月就要还6687元(两个数字皆四舍五入后的结果),也就是说,从明年开始每个月要多还432元,一年的话,就多还5184元。

    记者咨询了多家银行发现,目前银行并未出现客户提前还贷高峰,银行个贷部负责人说,估计和今年整体钱紧有关;加之老客户享受的是优惠利率,所以不急于提前还贷。但是,他也提醒,下个月需要还房贷的市民,最好在卡里多存些钱。目前银行有推出短信通知服务,会提醒客户下个月月供将增加。不过银行系统还未能提供准确的增加额信息,客户在下月还款日时多存点钱,以免明年1月份出现扣款不足,客户在还款时可通过补登房贷存折了解月供变化。

    如何减轻房贷负担,有人在网上支招提前还贷:“当借款人手中有了多余的资金后,通过提前还贷来减少本金也是一个可行的降低加息风险的方式。”理财师温女士建议,提前还贷要根据个人情况而定,超过两年就不建议提前还了,另外,房贷相对上浮30%的消费类贷款还是划算的,所以有其他资金需求时,也不要急着还贷款。

    文/图  记者 丁辉  李晨 (来源:半岛网-城市信报) [编辑: 郭新举]

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