二手楼市释放“暖冬”信号。
改善型需求青睐成熟板块。
不少人认为，冬季是二手房交易市场的一个传统淡季，但据记者调查了解，一系列利好政策的叠加对住宅市场的刺激效应开始显现，入冬以来，本市二手房交易市场小幅回升。不少购房者表示，无论从价格还是房屋质量来说，在这个时节选购二手房都是非常不错的置业选择。
二手房市场释放“暖冬”信号
记者近日走访诸城房产中介机构各大门店发现，降息后数日，咨询电话、委托量、看房客户等数据有所提升。“10月份比较平淡，或许是受‘十一’黄金周的影响，很多客户都外出了，到了11月份开始回升。”诸城金园房产盛经理告诉记者，“9·30”新政出台后，二手房交易量明显增加；特别是公积金贷款条件放宽、契税补贴，以及11月21日央行两年来首次降息等楼市利好政策连环出击，再次令诸城楼市释放出“暖冬”的信号，不少购房者加紧看房脚步，委托房源的业主开始增加，购房者由观望开始变为适时出手，咨询量稳步回升。
“二手房市场受国家出台的系列政策影响比较大，尤其是一部分刚需以及改善型购房者入场，但投资性需求依然被排挤在外。”一家房产中介的置业顾问这样向记者表示。
正在繁荣路交通小区看房的市民李先生在接受记者采访时表示，“已经看房半年多了，现在银行降息，还有契税补贴，所以决定定下来”。
宏元房产中介置业经理告诉记者，政策对市场的影响具有滞后性，但几乎每月一次的楼市新动作，极大地提升了开发商、房产经纪公司乃至购房者的信心。尤其是2014年下半年政府出台的一系列政策具有积极的救市意义，旨在拉动市场回暖，普遍能感受到市场信心回升。尤其是在“买涨不买跌”的惯性思维下，观望情绪有所缓解，购房者入市步伐加快。“房价是影响人们购房决策最重要的因素，房贷利率自然备受关注。在房贷优惠不断向好的背景下，此前相当一部分处于观望状态的人群纷纷加入购房队伍。”
业内人士对此表示，从实际成交量看，二手房走势依然不明朗。信贷的收紧与放松，依然将明显影响后续市场的走势发展。近期央行降息对客户入市会有一定的推动作用 ，房企的销售压力将有所减小，市场乐观预期进一步增加，长期来看，未来的市场能否持续回暖还需其他配套政策的支持力度，比如进一步降低存款准备金率等。
政策的落地刺激学区房需求释放
“随着‘单独二孩’的增加，影响本市居民对住宅空间的需求增加是肯定的。”金元房产总经理盛经理表示，今年年初以来，随着政策方面新消息的放出，诸城学区房市场上，学区房值不值得买成为不少家长关心的问题。
一位打算买二手房的学生家长告诉记者，由于学区房的价格实在太高，负担不起，以前打算托人情送小孩去优质的小学念书，但这笔人情可不是那么好还的。在“单独二孩”政策出台之后，很多家庭打算再生一个孩子，而且，随着“单独二孩”放开，本市的小学学位竞争只会更加激烈，这样一来，购买学区房的“性价比”又再度显示了出来。毕竟买了一套学区房，两个孩子就都可以上优质学校。
不少中介公司负责人向记者表示，“单独二孩”政策对目前包括学区房市场在内的二手房市场冲击会更为直接。该政策的落地，让部分持有学区房的市民持有时间增加，热门区域学区房的流通速度将会变慢，房源变得紧俏。另一方面，“单独二孩”让学区房买家的需求发生细微变化，从目前以二房或者小三房为主向100平方米左右的三房户型转变。不过业内人士也表示，此类影响都要在五六年之后才会显现，短期内应该不会给市场造成太大的变化。
“银行政策的落地，进一步释放部分学区房需求资金。”盛经理说，本地二手房不少是针对改善型需求买家，银行政策能落地，有望改变释放学区房需求资金不足的局面。
改善型需求青睐成熟板块
记者综合多家房产中介公司交易数据发现，目前本地楼市购房者中近一半为改善型需求，成为本阶段的购房主力人群。购房者意向房源主要集中在90㎡～120㎡之间的两室、三室户型。
从购房者意向改善区域的关注度来看，主要集中在河西区和河东区，主要是由于这两大区域的地段价值较高、交通便捷、配套成熟完善且居住氛围较浓，因此预计将成为购房者改善的区域。与此同时，随着城北区域的配套不断完善，咨询的客户明显增多。此外，一些有养老置业需求的中老年人在咨询楼盘项目时，除了考虑地理优势，也开始着眼于更为优越的自然环境区域，这类人群对容积率、绿化率、医疗、娱乐等配套服务更为关注。
业内人士表示，从现阶段到春节前，将成为本轮楼市调整以来的又一个置业窗口期，楼市价格也将随之止跌企稳，此时，对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好政策短期红利带来的购房“窗口期”。
此外，二手房根据房屋性质、地段、房龄等不同，价格也不尽相同，普通民宅相对价格较低，二手公寓、别墅等相对较高，那么购房者可以根据自己的需求选择合适的二手房，而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的消费需求。冬季是检验房屋质量好坏的良好时机，这一点对于想购买顶层的消费者来说尤其重要。冬季比其他任何季节都更容易全面了解房屋的室内外状况，比如采光好不好、通风好不好、煤气压力和电压怎样、水管是否保暖等。在这一时段购房，可大大减少验房的难度。
另外，部分房屋业主有可能因为家庭急需用钱、子女出国留学或父母生病就医等各种原因急于出售房屋，所以这个季节的二手房源释放量也是较为充足的。因此，购房者如果选择在这一时期购房，其选择空间较大，考虑时间也相对较宽余，一般都能选到心仪的房子。
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潍坊出台契税补贴细则
近日，潍坊市住房和城乡建设局印发《潍坊市区个人购房补贴实施细则》，出台了相关购房补贴、契税补贴等措施。其中对期房和现房规定各有不同，如在2014年9月16日～2015年9月15日购买期房，并在2016年3月16日前缴纳契税的仍可领取相关补贴。具体细则如下：
一、购房补贴比例
（一）契税补贴。对个人（家庭）购买90平方米（含90平方米）以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；对个人（家庭）购买90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米（含300平方米）以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴。
（二）营业税补贴。对个人出售二手住房缴纳的营业税地方留成部分（实缴营业税数额的85%），在同一区域内重新购买普通商品住房或二手住房时，给予等额补贴，跨区的不予补贴。
通过继承、赠与、析产等方式获得的房产，以及享受经济适用住房货币补贴购买的住房和购买政府筹集的经济适用住房，均不享受上述补贴政策。
二、购房时间认定和补贴受理时限
（一）购房时间认定。自2014年9月16日起至2015年9月15日止。购买预售商品房的，以购房人与开发企业签约并备案时间为准；购买现售商品房、二手房的，以过户后的新房屋所有权证记载时间为准。
2014年9月16日前已签约备案的商品房，通过退房再重新签约备案（包括由同一家庭内其他人员换名购买）的，不享受以上购房补贴政策。
申请营业税补贴的，原住房出售过户时间和购买新房发证或签约备案时间，均必须在2014年9月16日至2015年9月15日期间。
（二）购买现售商品房、二手房补贴受理时限。购房人必须于2015年9月18日前提交完整的相关申报材料，逾期不再享受补贴政策并不予受理申请。
（三）购买预售商品房补贴受理时限 。凡属购买预售商品房申请补贴的，应同时具备以下条件：
1、购房人与开发企业签约并备案时间须在2014年9月16日至2015年9月15日期间。
2、2016年3月16日前能够缴纳契税（购买商业或办公用房的，购房人还须同时提供以所购房屋为注册地址的营业执照等材料）。
3、购房人必须于2016年3月18日前提交完整的相关申报材料，逾期不再享受补贴政策并不予受理申请。
4、预售商品房出售前，开发企业有义务告知（买受人也应主动确认）购买该房屋能否享受上述财政补贴。若因买卖双方原因，未在规定时间内缴纳契税，不能享受财政补贴的，由买卖双方自行协商解决。
文/图 记者 王清凯
（来源：半岛网-半岛都市报）
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