空中户属花园、下沉庭院……青岛多个项目将建“四代宅”

第四代住宅因“户户有花园、家家有庭院”的建筑模式受到改善置业者的青睐。2025年第四代住宅项目数量还将迎来爆发式增长，据CRIC调研数据显示，重点城市明确要打造“四代宅”的新项目预计将突破70个，尤其是南京和西安，预计“四代宅”供应将成为市场主力。今年青岛也有多个项目将规划建设““四代宅””，比如位于崂山王家村的柏悦府、城阳白云山片区的上郡赋等。“四代宅”在青岛属于“新兴产物”，在设计上还需要与北方的气候相结合。

全国：

“四代宅”项目数量或迎爆发式增长

从上世纪90年代之前的单位分配的住房，到2000至2010年之间有物业管理的住宅，再到目前市面上的次新房，最后到注重人与自然和谐共生的第四代住宅，居民居住品质不断提升，越来越注重舒适、环保和人性化的居住环境。

第四代住宅，又被称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，是一种全新的住宅形态。目前，多地已经开始试点与推广“四代宅”，覆盖了全国多个省份和城市。

随着政策的支持和市场的认可，越来越多的城市开始涌现出“四代宅”项目。2025年“四代宅”项目数量或将迎来爆发式增长，据CRIC调研数据显示，重点城市明确要打造“四代宅”的新项目预计将突破70个，尤其是南京和西安，预计“四代宅”供应将成为市场主力。

“第四代住宅的市场认可度提升，源于政策引导、产品创新及市场需求的双向驱动，加上政府鼓励使用装配式建筑和绿色建造方式，使其更符合现代居住理念。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱表示当前随着居民对居住水平的要求提高，改善性需求占市场主力，置业者的接受度较高，第四代住宅项目如无锡的建发玺云、重庆的龙湖云河颂等在市场上表现出色，销售额和成交套数都达到了理想状态。

青岛：

户户有花园，多项目将建““四代宅””

为打造满足居民需求的“好房子”，全面提升居住空间满意度和居住建设品质，青岛分别于2024年3月、9月，先后出台了两批《关于优化居住用地供应和规划管理措施》，从室内挑空空间、户属空中花园、封闭式阳台、首层架空层、下沉空间等9个方面加强规划支持。

其中，新政策允许在保持用地性质和容积率不变的情况下调整住房套型，如实现绿化“上楼”，《措施》明确：原则上建筑高度不超过54米住宅每户可以安排设置一处空中户属花园，设置于建筑主体结构以外，进深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于两个自然层，进深在2.1米以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率，2.1~4米的部分不计入容积率。

今年，青岛有多个项目将规划建设“四代宅”。比如，2月14日，根据规划方案，位于崂山区王家村的柏悦府项目设计有大露台、空中花园、下沉庭院等要素，符合目前市场上“四代宅”标准，其容积率2.2，绿地率40%，将规划6栋住宅楼、3栋配套楼。作为城阳区首家第四代住宅项目上郡赋已于去年启动建设，整体绿地率不低于35%，且单体装配率高达50%，将“空中园林”带入每家每户，采用空中户属花园、客厅挑高等设计，实现了“户户有花园、家家有庭院”的建筑模式。

另外，今年刚刚成功出让的轮渡湾片区SN0102-04地块，被青岛青铁置业、保利发展、中国金茂竞得，将被打造成集滨海旅游商业区、智慧交通调度中心和高品质住宅区为一体的新兴城区，其中高品质住宅区部分有望引入第四代住宅理念。

对于青岛的“四代宅”的现状和未来发展情况，楼市专家王玟琳表示去年青岛发布了两次土地优化政策，为“四代宅”的建设提供了政策支撑，突破了“损容”的后顾之忧，也给业主带来更舒适的居住体验。从最早的金水云麓到现在越来越多项目落地，包含最近崂山地王王家村项目也打造了“四代宅”。“四代宅”在青岛属于“新兴产物”，在居住舒适度和空间赠送上都有很多提高，所以更多房企拥抱新事物，但“四代宅”对于设计和户型提出了更高的要求，还需要与北方的气候相结合。

展望：

政策加持下，市场需求升温挑战并存

为了发展“第四代住宅”，各地出台了相应的支持政策，其中包括对计容规则进行调整，比如：空中花园符合一定要求时，允许空中花园面积不计入容积率和产权面积。中指研究院认为在这样的情况下，房企可以在不占用可售面积的情况下，通过增大空中花园的面积，为住宅产品带来更丰富的空间、景观、功能。在新的趋势下，房企应加强新一代住宅产品研发，充分利用计容规则调整所带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。

虽然“四代宅”成为房地产市场的“爆款”，但成本仍是其大范围推广的障碍。据了解，建设“四代宅”，成本会增加800元/平方米左右，相对普通住宅有10%至15%的溢价。

“根据政策导向和市场需求趋势来看，随着技术成熟和市场规模扩大，第四代住宅的成本有望降低，进一步提高市场竞争力。”王小嫱认为随着房地产市场从“有没有”向“好不好”的转变，第四代住宅将更能满足人们对健康、环保和高品质住宅的需求。第四代住宅作为一种新型住宅形式，因其高得房率、绿色生态理念和创新的设计理念，市场需求正在逐渐增长。特别是在改善型住房市场，这种住宅类型显得尤为受欢迎。

但是，第四代住宅的发展也面临一些挑战，如成本较高、维护成本高、蚊虫滋生、生活隐私等问题。这些问题亟需通过技术创新和完善的维护管理机制来解决。