半岛时评丨业主维权应“维之有法”

2021-04-01 06:11 大众报业·半岛网阅读 (72832) 扫描到手机

半岛评论员 高书华

130多户业主因为精装房的房屋质量问题拒交物业费,而收到了律师的集体催缴函,这是在3月31日的半岛“问法热线”现场,法官接到的市民的热线咨询,接线法官非常耐心地告诉对方,精装房质量问题不是不交物业费的法定事由,房屋质量问题属于开发商的问题,可以向开发商提起诉讼。在本期关注的物业话题中,法官发现部分市民维权还处在感性阶段,不能有效用“法”维护合法权益。

“小区物业管理不到位,拒交物业费”“小区消防无验收报告拒付物业费”、“墙壁有裂缝拒交物业费”……从法官的接线情况不难看出,拒交物业费成了焦点。但从两位法官的经验来看,这类纠纷如果闹上公堂,业主很难有赢的机会,因为很多业主在发现问题后,不能心平气和地厘清责任方,有时候责任不一定在物业。比如墙壁有裂缝,就要先搞清楚墙体开裂的具体原因,是否有邻居在装修,或者是房屋质量问题,如果是邻居装修导致的,应该找对应的侵权人,如果是房屋质量问题,应该找开发商负责。如果没有证据证明墙体开裂与物业服务有关系,就不构成拒付物业费的法定事由。那么如果物业公司不公示开支呢?法官建议,按照规定,物业对公共开支应有公示。若物业未履行,业主委员会可促使物业公司整改,监督物业规范业务。

同时法官也指出,业主应该增强维权意识,“拒交物业费”不但不是万能的,还极有可能要吃官司,要让每一项维权都应该“维之有法”。遇到问题时首先要分清是否物业责任,如居住过程中出现楼上漏水淹了楼下房间的情况,属于侵权事件,应当找对应侵权人来负责。如果业主认定小区物业服务出现问题,建议首先找物业管理办公室来协调解决。当纠纷无法调解时,尽量固定证据。起诉到法院后,法官会进行多轮调解,如双方最终不能达成一致,法院会进行判决。但对于如何界定物业服务质量不达标一直是一个难题,目前没有明确的判断标准,也不存在第三方评判体系。如果业主有足够的证据,证明物业公司的服务存在重大不足时,法院在调解时,会尽量让业主的一些诉求得到满足。在这个过程中,业主需要增强的是提高举证能力,固定充分有效的证据。

当然,作为物业一方,一定要按照物业服务合同规范的内容,提供高质量的服务,让业主觉得物业费物有所值,如果出现拒交物业费的情况,更要及时和业主沟通,提供更加高质量的服务,尽量让业主满意;作为业主也要明白,物业公司要运营需要人力和物力成本,就需要业主交物业费,物业才能提供更好的服务和更优质的小区环境。

而对于那些服务差、不思进取的物业公司,两位法官认为,可以给物业行业加一个“紧箍咒”,让物业主管部门、街道办有效监督物业,定期打分、考核,促进物业公司提高服务质量,也可以通过设立黑名单、白名单制度,或引进准入机制和退出机制来进行监管。

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