半岛聚焦丨市民反复咨询 法官耐心解答七遍！“问法热线”再上线 答疑十大物业纠纷问题

文/半岛全媒体记者 李珍 刘玉凡 孙桂东 王洪智 张婧 实习生 杨璇琴 王钦真 图/半岛全媒体记者 王滨

3月31日

半岛“问法热线”来到第三期

“业主因装修问题拒交物业费，

物业发律师函催缴怎么办？”

“小区物业管理不到位，

业主该如何维权？”

……

青岛市市南区人民法院

乔青法官和陈玉秀法官

做客“问法热线”

就物业纠纷类问题

解答市民疑问

＞＞现场＜＜

热线电话响个不停，法官答疑解惑

本周半岛“问法热线”于3月31日上午9时30分正式开通。刚到上午9时许，电话铃声就响了起来。乔青法官和陈玉秀法官立即进入状态，耐心为市民解答。同时，记者将市民们通过96663热线电话以及在记者邮箱留言反映的问题，一一整理下来，由两位法官回拨电话，积极为市民解答疑惑。

在两个小时的接听热线期间，近百通电话呼入，针对“空置房物业费收取标准”、“因房屋质量问题拒交物业费，反被物业起诉”、“小区消防无验收报告拒付物业费”、“物业公共开支未公开”等具体问题，两位法官从法律角度做出专业的答复与解析。由于法条卷帙浩繁、司法程序专业度高，遇到法律专业问题，市民们往往是“一脸蒙”，纷纷寻求法官解答。两位法官细心引导市民缕清原委，快速准确帮助市民厘清相关纠纷的法律关系，并从法律角度给予市民建议。

市民来电反复咨询，法官耐心解答七遍

记者注意到，一位市民反映小区停车影响正常生活的问题，面对与本次主题不太相符的咨询，乔青法官耐心建议这位市民朋友前往相关的街道办事处、停车场管理部门以及交通管理部门协商解决。面对市民朋友的反复咨询，乔青法官耐心解答了七遍。

在每次通话结束前，两位法官都细心提醒市民，关注青岛市将于5月1日施行的新修订的物业管理条例。面对市民有关业主委员会的疑问。陈玉秀法官仔细为市民们讲解业主委员会的选举流程以及相关职责与作用，建议小区成立业主委员会，帮助业主们与物业公司协商解决问题。

此外，记者注意到，法院在接线过程中，大多数来电市民都表示通过法官的建议知道了该怎么处理问题，连声表示感谢，也有市民不能认同法官的建议。比如有一位市民因为物业向他收取了维修费而感到不理解，法官向他解释，这种行为在一定情况下是合理的，但这位市民并不认同，直接挂断电话。被挂断电话后，法官情绪没有受到影响，继续接听下一通电话。

接线过程中

两位律师发现

物业费拒交问题是焦点

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乔青法官介绍，当天接热线时她发现，反映空置房物业费问题的市民比较多。根据青岛市的规定，空置房必须由业主向物业公司提交书面材料，在与物业公司协商一致的情况下，可以只缴纳60％的物业费。

陈玉秀法官介绍，在当天的接线中还有一个比较典型的问题是，房屋质量问题是否可以成为拒交物业费的法定事由。从法律层面来讲呢，这并不属于拒交物业费的法定事由，前期的房屋质量问题应该找开发商来解决，如果是居住过程中出现了类似楼上漏水淹了楼下房间的情况，属于侵权事件，应当找对应侵权人来负责。

记者了解到，如何界定物业服务质量不达标一直是一个难题，两位法官介绍，由于没有明确的判断标准，也不存在第三方评判体系。如果业主有足够的证据，证明物业公司的服务存在重大不足时，法院在调解时，会尽量让业主的一些诉求得到满足。此外，由于大多数业主只能提供照片，不能证明拍摄时间，对于老百姓来说，去公证处的话成本又太高，这样的证据也无法证明物业公司长期存在服务不达标的情况。因此，一些业主提供的证据得不到法院认可。

两位法官介绍

业主维权难的原因

主要是维权成本较高

此外

一些法律意识淡薄

举证能力较弱

陈玉秀法官介绍，业主认为小区物业服务出现问题后，首先建议找物业管理办公室来协调解决问题。当纠纷无法调解时，尽量固定证据。物业或业主起诉到法院，法官会进行多轮调解，双方还是不能达成一致，法院会进行判决。“这中间过程是很长的，希望市民能够明白，法院一轮轮的调解是为了化解百姓与物业公司之间的矛盾，而不是帮着物业公司向业主收费。”陈玉秀法官说道。

乔青法官建议，业主在发现问题后，能够心平气和地解决问题，首先一定要固定好证据，增强自己的法律意识，分清责任方，因为有时候责任不一定在物业。大多数情况下，法院会劝业主和物业调解解决，避免激化矛盾。希望老百姓能够多一些理解，不要对法院调解有抗拒心理。

此外，两位法官认为，如何给物业加一个“紧箍咒”，这是一个系统问题，可以让物业主管部门、街道办有效监督物业，定期打分、考核，促进物业公司提高服务质量，也可以通过设立黑名单、白名单制度，或引进准入机制和退出机制来进行监管。

记者整理出接线过程中

有代表性的十大问题

希望对读者有借鉴意义

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关键词：物业费

130户业主拒交物业费，物业发来催缴律师函

市民王先生：2015年购置李沧区商品房一套，当初开发商交房标准是毛坯交付，但是开发商卖房时承诺，交房后可以签订装修合同，以一定的价格让开发商担保，找有相应施工装修资质的施工单位在新房毛坯交付之后进行精装修，并且新房本身具有一定的质保时间，可以和后期的装修质保时间叠加延保。新房在装修好半年后，就出现了大面积厨卫瓷砖空鼓、脱落、破损，厨房墙壁内水管安装密封不严导致墙皮渗水，直至渗透到卧室内的地板泡水，客厅中的墙壁也慢慢有了一道两米高的大缝子，多次协商物业维保中心维保无果后，实在是无法正常居住，自费花钱维修了。中间我们找物业协商过赔偿费用问题，但是因为物业能接受的金额与实际产生的损失发票金额相去甚远，一直协商无果，我就只能被动拒缴物业费。今年年初物业就给我发来了催缴物业费律师函，麻烦问一下法官，此类问题需要如何妥善处理和解决，才能让物业更好的为业主服务，也让业主从心里对物业的服务满意，本次物业集体发律师函催缴物业费的业主中，有130多户都是此类问题。

法官：精装房房屋质量问题不是不交物业费的法定事由。房屋质量问题属于开发商的问题，可以在房屋质保期限内向开发商提起诉讼。

墙壁裂缝拒交物业费，物业将业主起诉

市民李女士：发现家里的墙有了裂缝以后，便以此为由拒交物业费，她认为是物业没有做好管理和保障，致使家里的墙体出现了裂缝，但是前不久，物业起诉了自己，要求补交物业费。

法官：建议先搞清楚墙体开裂的具体原因，是否有邻居在装修，或者是房屋质量问题，如果是邻居装修导致的，应该找对应的侵权人，如果是房屋质量问题，应该找开发商负这个责任。而物业费是物业服务的费用，包括对小区内环境、公共设施的维护等工作，所以，没有证据证明墙体开裂与物业有关系，就不构成拒付物业费的法定事由。

空置房是否收物业费，物业公共开支应公开

业主王先生：空置房物业是否应该收费，电梯费是否应该算入物业费？物业公共开支不公示如何解决？

法官解答：根据青岛市相关规定，空置房必须由业主向物业公司提交书面材料，在与物业公司协商一致的情况下，可以只缴纳60％的物业费。按照规定，物业对公共开支应有公示。若物业未履行，业主委员会可促使物业公司整改，监督物业规范业务。

关键词：物业服务

物业服务质量差，业主如何维护权益？

市民李先生：李先生住市南区某小区，物业服务质量很差，不仅环境脏乱差，还存在安全隐患，比如起火的时候发现消防栓没水。因此，业主们想通过成立业主委员会来监督物业，但筹备组在找街道办报备的时候遇到了问题，由于小区的三个楼座不属于同一个开发商，没办法提供小区建筑范围的相关材料，现在没办法成立业委会。

法官：这种情况建议按照街道办给出的成立业主委员会的流程来，尽量找开发商拿到相关材料，成立业主委员会以后，利用业委会的权利，去改善物业服务情况，或是更换物业公司。

物业管理不到位，想成立新的业委会

市民李女士：李女士所在的小区更换过一家物业公司，新的物业不像原来的物业那样公示收费明细，服务质量也很差，并存在违规收费的情况，该小区有一个业委会，但是现在部分居民觉得这个业委会没有对物业做出监管、改善，因此想要成立一个新的业委会。

法官：建议依照流程申请成立新的委员会，或与现有业委会协商一致，再重新与物业公司签订合同，保障小区住户的权利，或者解雇现有物业，更换物业公司。

水阀损坏需更换，物业称工程部没人

市民李女士：李女士在延吉路买了一套房，目前正在装修，但是室内却没有水，原因是水阀坏了，联系物业维修后，物业给出的答复是工程部现在没人，让她自己更换阀门。

法官：建议再催一下物业，如果着急的话，可以自己找人来维修，但是请物业工作人员到场，并录音录像，如果维修过程出现了问题，可以作为证据提交。

小区车库被出售，业主该如何维权？

市民李先生：李先生所在小区的业主发现，小区规划图纸上的车库并未全部移交到业主，其中有7个车库被房产公司在他们不知情的情况下，在8年前出售了。

法官：建议通过诉讼来解决这个问题。第一，可以起诉房产公司，要求其返还车库，但这涉及到车库现在的使用人，他们是交钱购买了车库，可能会引起更多纠纷；第二，可以起诉房产公司返还出售车库所得收入，这需要业主调查清楚具体数额及其他证据；第三，业主可以起诉房产公司的购买车库的人，主张他们签订的合同无效，并要求返还车库。依法提交证据之后，由法院来进行判决。

关键词：物业收费

水费莫名大幅增长，质疑物业代收有猫腻

市民王先生：王先生表示，最近家里水费大幅增长，小区内的水表是一户一个，水费由物业工作人员查看水表后代收。在现在的收费中，每个月会多收两方水耗，由于水表在地下，业主们看不到，所以提出了更换智能水表的意见。

法官：首先，建议你联合其他情况一样的业主与物业进行沟通，看能不能达成一致，更换智能水表。如果不能，可以通过合法流程成立业主委员会，去对物业服务进行监管、改善。

停车位一年没停车，车位管理费交不交？

市民李先生：儿子买了一套房，也在小区内买了停车位，但目前是李先生独自居住，车位这一年多以来都没有停过车，但物业仍收取了这一年半的车位管理费，共900元。李先生认为，车位没有使用就不应该交车位管理费。

法官：虽然这一年多来没有在这个车位上停车，但是物业部门对你的车位应尽的服务职责仍在履行，比如日常的维护与清洁，所以收取车位管理费是正常合理的。但是，如果你对此不能接受，可以先与物业协商，说明你的情况，看物业对你的车位管理费能否予以减免，如过协商不成，你还是觉得这个收费不合理，也可以起诉物业公司，主张返还车位管理费用，但要提交相应的证据。

物业上门维修门铃，收费65元是否合理？

市民刘先生：浮山后的刘先生反映，自己家门铃坏了，联系物业来上门维修，前两次都是免费的，第三次却收了65元的维修费，刘先生觉得物业有维修门铃的义务，不该收费。

法官：这类情况要看物业派来上门维修门铃的人是物业工作人员还是从外面请来的维修人员，如果是从外面请来的，那么这个费用确实应该由你来承担。

半岛“问法热线”前两期

聚焦房产纠纷问题

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