频繁换门面、高房租低收入 社区底商面临生存窘境但仍有投资价值

2021-04-16 18:38 大众报业·半岛网阅读 (19243) 扫描到手机

文/图 半岛全媒体记者 吴思

近日,湖南一中学小卖部的经营权拍出320万元的天价,商铺如此值钱引发网络热议,网友估算每天盈利5000元以上才能回本。

走在城市街道,“吉房转租”“黄金旺铺,盛情招商”……常常能看到此类标语。有的店铺频繁转手,也有店铺能长盛十年。在互联网的强势冲击下,原本很受投资者青睐的社区商铺,如今也面临种种生存窘境。

两年店面换仨门头

路过的居民零星可数,闲置的商业网点几乎比营业店铺还要多,曾经的店铺招牌也被盖上横幅,“吉房转租”。这是市北区湖岛一处新小区楼下的景象。

4月15日,记者来到海信湖北世家小区,据物业管理人员透露,该小区13栋楼已全部住满,共1000余户,可小区下的商铺却仅有五家营业,包括便利店、美容店、药店、美发店、房产中介。去年尚在营业的超市如今已挂牌转租。

湖岛世家小区的底商现状

“这家超市在小区刚交房时就有了,干了三年干不下去了,赚的钱还不够付房租的,一是这边购买力不行,二房租太高,还年年涨,三就是旁边新开了家连锁便利店。难撑下去。”

记者随后联系了店铺房东,其表示该网点房租一年8.5万,每年会涨6%,“你干什么买卖我都会支持,能赚钱的,那地方不错。”

但记者在与物业管理人员交谈中得知,这块地挂出来已有近两月,一直未租岀去,“之前有卖早餐的来问,一听房租就放弃了。”

关门的果蔬店旁边是一家房产中介,这处店面已经在两年内换了三位主人。“最早是甜品店,干不下去又卖给了链家,结果链家干了半年就不干了,现在就换成了这家中介。”目前这家中介也是在苦苦支撑,一月内来咨询的顾客屈指可数。

相反,位于二层网点的美容会所生意不错,记者在店内看到,该店消费项目定价普遍在1200元以上,现在注册的会员已有60余位,中午时间也有顾客在做保养。

4月15日,在鞍山二路小区,面向公路一侧的网点贴出了“旺铺招租”的告示,并且连着三处都在闲置招租,而其旁边的营业店铺也仅有超市和果蔬市场两家。记者咨询房东得知,80平左右的网点租金为8万一年,之前是卖酒水、卖海参、卖衣服,但都没坚持下来。

同日下午,记者又走访市南区香港中路小区,两家住宅楼下的韩国料理店的招牌已经摘掉,玻璃上贴着转租的房东电话号码。

“附近的韩国料理店太多了,尤其靠着漳州路,各种美食店铺数不清,又很会在年轻人中营销,店铺竞争压力很大,我们小区得有三家都撤了。”该小区住户周女士表示。

社区底商赚钱的秘密

便利店、小超市是每个小区的生活必需,但实际上,这类店铺利润较低,零售商品库存大,沉淀基金高,而且因为无门槛要面临众多竞争者,所以在人流量不大的地段也会面临频繁更换,如海信湖岛世家的超市。

尤其现在中老年人都加入到美团、拼多多等社区团购大军中,线下的零售商超收到不小冲击。

“现在的确比原来的顾客少一些了,团购平台上价格更加便宜,顾客也倾向于购买,我们卖的东西网上也有,除非有着急的,我们能有个地缘优势,但是总体感觉是销量不如以往。”市北区人民路小区内的超市老板董先生告诉记者。

市南区漳州路的闲置网点

记者走访市北区、市南区、李沧区6家新旧小区发现,除了快递站和超市这类低价走量的商铺,还有两种商业形态是稳定长存的,即高价的非标准化生活服务类店铺,与连锁快餐餐饮店。

在记者走访的6家小区中,均出现了美容纤体店和幼儿教育学校,而这两者都是没有透明的服务标准,且收费高昂。

记者在海岸路新建小区内的中医美容店内发现,每个项目消费都在1280元以上,最高2680元,价目表上还标注着“36次一疗程”。目前该店开业一年,会员共50余位,年龄横跨20-50岁,多是该小区和附近小区的女性居民,也有从其他市区赶来的客户。“早晨就有两位崂山区的客户来做理疗。”靳女士是店长,也是唯一的店员,独自经营着这一间140平的美容店,不仅做理疗,也会卖美容产品。

在其他小区,美容纤体店都开得红火。在鞍山一路已有“20岁”的小区里,“中药减肥”的招牌都已褪色,而这家店开到现在已经有八个年头。

在素质教育全面普及的背景下,针对3-14岁儿童的教育也被赋予更重要的意义,尤其是艺术启蒙教育,几乎每个幼儿教育学校都主打艺术科目。“艺术启蒙不仅能培养孩子的审美,还能让孩子更有想象力创造力,而且小孩对画画感兴趣,不如带她感受一下系统的学习,让专业的人引导她。”4岁宝宝的家长赵女士表示。

除此之外,小区内最常见的还有快餐小吃和连锁饮品店,如兰州拉面、煎饼果子、手抓饼、奶茶……这类全国性快餐最大的特点就是“快”和“口味同一”,价格和味道都不会有太大差距,而且能在短时间内吃到,客单价不高,是很多上班族和年轻群体的消费选择。

积压50亿商铺 但仍有投资价值

在社区开店,主要的受众就是小区居民,社区底商首先在便捷性上满足了受众需求,但除了考虑地角,投资者还需考虑社区的规模和居民消费水平。想要持续盈利,以上因素缺一不可。

在市南区泛海名人小区,有一家西餐店已经在经营第十年,但在市北区最偏的湖岛世家小区,甜品店支撑不过一年。“湖岛居民购买力不如市南区,也不如市北区一些老小区,虽然居民数量相当,都有1000多户,但是消费水平却低许多。”物业管理人员透露。

海岸路社区的幼儿艺术教育学校

“一铺养三代”的说法流传多年,可如今线上商流凶猛,线下备受冲击,想要拥有“养三代”的店铺,如今困难重重。

“社区底商挺难的,我们现在自己的商铺都在积压,去年总计约有价值50亿的房屋资源积压。”一家国内知名房产总部的销售经理冯女士向记者透露,“现在能够一直存在的就是便利店和快递驿站,这两类是不太需要考虑地角位置的刚需店铺,对于店家来说是属于细水长流型,但是如果有竞争对手,那肯定会很受影响。而其他类型商铺则要谨慎参考社区规模和社区潜在消费力,综合考虑周边的地段和小区入驻率。”

对于同一小区的社区底商,能够产生竞争力的就是便捷性和不可替代性。业内人士称,社区作为人们家庭生活的据点,拥有生老病死衣食住行等人类所有需求,虽然小区与小区间存在地域的隔阂,但在管理上却自成一体。也就是说,社区可以加入吃喝玩乐医教游等,形成天然封闭的生态环境,社区仍然是值得投资的领域。

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