有的红火十余年、有的频繁转手,一铺难养三代底商如何保底?

2021-04-17 06:49 大众报业·半岛网阅读 (35954) 扫描到手机

在湖岛某小区,美容店、超市和房屋中介同地不同“命”。

在海岸路某小区,一家幼儿艺术教育机构生源不断。

虽然位于市南区东部,“同质化”餐饮店铺仍难以为继。

文/图 半岛全媒体记者 吴思

近日,湖南某中学小卖部经营权拍出3年320万元天价,商铺如此值钱引发网络热议,有网友估算每天盈利5000元以上才能回本。而走在岛城街道,常能看到社区商铺挂着“吉房转租”“黄金旺铺盛情招商”之类标语。

半岛全媒体记者走访调查发现,这些作为社区底商(通常指位于社区住宅第一层、第二层的商铺)的铺面,有的红火十余年,有的频繁转手,如今在互联网经济强势冲击下,原本很受投资者青睐的社区商铺,面临种种生存窘境。

>>>经营惨淡

频繁换店,网点俩月未租岀

路过的居民零星可数,闲置商业网点比营业店铺还要多,曾经的店铺招牌也被盖上“吉房转租”横幅——这是市北区湖岛某小区网点的景象。

4月15日,该小区物业管理人员告诉记者,小区13栋楼共1000余户几乎住满,可住宅楼下的商铺目前仅有五家营业,包括便利店、美容店、药店、美发店、房产中介。一家去年尚在营业的超市已挂牌转租。

“这家超市在小区刚交房时就有,干了三年干不下去了,赚的钱还不够付房租的。一是这边购买力不行,二是房租太高还年年涨,三就是旁边新开了一家连锁便利店。原来那家超市就难撑下去了。”物业管理人员分析道。

记者随后联系了这处商铺的房东,对方表示该网点房租第一年8.5万元,每年涨6%:“你干什么买卖我都会支持,能赚钱的,那地方不错。”不过,有知情者告诉记者:“这块地挂出来已近两个月,一直没租岀去,之前有卖早餐的来问过,一听房租就放弃了。”

这处寻租商铺旁边是一家房产中介,这处商铺已在两年内换过三家店面。

“最早是甜品店,干不下去换成了链家,结果链家干了半年也不干了,换成现在这家中介。”知情者称,目前这家中介也是在苦苦支撑,近期前来咨询的顾客屈指可数。

4月15日,在市北区鞍山二路小区,面向道路一侧的网点贴出“旺铺招租”告示,并且连着三处都在招租,在其旁边的营业店铺仅有一家超市和一家果蔬市场。记者咨询房东得知,80平方米左右的网点租金为8万元一年,之前有卖酒水、卖海参、卖衣服的,但都没坚持下来。

记者随后来到市南区东部某小区,两家位于住宅楼下的韩国料理店,如今招牌已经摘掉,玻璃上贴着转租的联系电话。

“附近的韩国料理店太多了,尤其靠着漳州路,各种美食店铺数不清,又很会在年轻人中营销,店铺竞争压力很大,我们小区得有三家都撤了。”小区住户周女士介绍道。

>>>生意红火

一层之隔,美容会所不愁客

4月15日,记者先后走访市北区、市南区、李沧区6个小区发现,除了快递站和超市这类低价走量的商铺,有两种商业形态是稳定长存的,即高价非标准化生活服务类店铺与连锁快餐店。

以最先走访的湖岛某小区为例,位于二层网点的美容会所生意不错。记者在店内看到,该店消费项目定价普遍在1200元以上,现在注册会员已有60余位,即使中午时间也有顾客在做保养。而在记者走访的6个小区中,均出现美容纤体店和幼儿教育机构。

记者在市北区海岸路某新建小区内的中医美容店发现,每个项目消费都在1280元以上,最高2680元,价目表上标注着“36次一疗程”。该店开业一年已有会员50余位,年龄横跨20~50岁,多是该小区和附近小区女性居民。“早晨还有两位崂山区的客户来做理疗。”靳女士独自经营这间140平方米的美容店,不仅做理疗也会卖美容产品。

与此同时,不少社区底商为教育机构,主要针对3~14岁儿童的教育尤其是艺术启蒙教育。“艺术启蒙不仅能培养孩子审美,还能让孩子更有想象力创造力,而且小孩对画画感兴趣,所以带她来感受一下系统的学习,让专业的人引导她。”赵女士表示,因此她为家中4岁的宝宝选择了社区楼下这家幼儿艺术教育学校。

而在市北区鞍山一路已有20岁的某小区,一家网点“中药减肥”的招牌都已褪色,在此经营已有八个年头。

除此之外,经营红火的社区底商还有快餐小吃和连锁饮品店,如兰州拉面、煎饼果子、手抓饼、奶茶等,是附近上班族和年轻群体的主要消费选择。

“这类全国性快餐,最大特点就是‘快’和‘口味一致’。靠的近加上能在短时间内吃到,价格和口味不会有太大差距,难有惊喜但也没啥惊吓,最重要的是价格合适。”上班族王先生说道。

在市南区泛海名人小区,一家西餐店已经在此经营十年,进进出出的客人显示这里生意红火……

持续盈利,三大因素缺一不可

“一铺养三代”的说法流传多年,如今线上商流凶猛、线下备受冲击,想要拥有“养三代”的店铺,可谓困难重重。

便利店、小超市看似是每个小区的“必需品”,但实际上这类店铺利润较低,零售商品库存大,沉淀基金高,而且因为无门槛要面临众多竞争者,所以在人流量不大的地段也会面临频繁更换。如今在互联网经济强势冲击下,不少中老年人加入美团、拼多多等社区团购大军,线下零售商超受到不小冲击。

“现在的确比原来的顾客少了一些,团购平台上价格更便宜,顾客也倾向于购买。我们卖的东西网上也有,除非有急着要用的,我们能有个优势,总体感觉是销量不如以往。”市北区人民路某小区内的超市老板董先生说道。

在社区开店,主要受众就是当地居民,社区底商首先在便捷性上满足受众需求,但除了考虑地角,投资者还需考虑社区规模和居民消费水平。“湖岛居民购买力不如市南东部,也不如市北区一些老小区,消费水平在那放着。”一位物业管理人员感慨道。

显然,社区底商想要持续盈利,便捷性、社区规模和居民消费水平,以上因素缺一不可。

“社区底商挺难的,我们自己的商铺都在积压,去年总计约有价值50亿元的商铺积压。”一家国内知名房产总部项目策划主管冯女士向记者透露:“现在能够一直存在的就是便利店和快递驿站,后者更是不太需要考虑地角位置的刚需店铺,对于店家来说是属于细水长流型,但是如果有竞争对手,那肯定会很受影响。而其他类型商铺则要谨慎参考社区规模和社区潜在消费力,综合考虑周边的地段和小区入住率。”

对于同一社区的社区底商,最能够产生竞争力的就是便捷性和不可替代性。业内人士称,社区作为家庭生活的据点,拥有衣食住行等人类所有需求,虽然小区与小区间存在地域隔阂,但在管理上却自成一体。也就是说,如果合理加入吃、喝、玩、乐、医、教、游等,形成天然封闭的生态环境,社区底商仍然是值得投资的领域。

返回半岛网首页>>