海岱财评丨8月楼市不及预期，新政春风劲吹“金九银十”可期

9月15日，国家统计局发布2023年8月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。其中，从新建商品住宅看，一线城市销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二线城市环比下降0.2%，降幅与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。从二手住宅看，一线城市销售价格环比下降0.2%，二、三线城市环比分别下降0.5%和0.4%，降幅与上月相同。

山东纳入统计的4市中，济南新建商品住宅价格结束此前六连涨，出现小幅回落，青岛新建商品住宅价格较上月有所下降，4市二手住宅价格均下降。

从近几个月公布的数据来看，楼市经历了一季度的恢复性上涨，二季度以来表现不及预期，但国家进一步优化楼市的调控政策正在持续发力。

自8月下旬以来，国家连续出台房地产信贷、税收等一系列政策调整优化措施，一线城市全面实行“认房不认贷”、购房首付款比例下调、存量首套住房贷款利率下调……总体基调是降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

就在几天前，济南、青岛同日发布全面放开限售限购、商品房取得《不动产权证书》后即可上市交易的新政，再加上近期出台的利率政策、认房不认贷等，山东两个重点城市的楼市政策可谓处于友好期。

不仅山东，据不完全统计，截至目前，已有沈阳、南京、大连、佛山、东莞等多个重点城市全面取消限购政策，此外，苏州、郑州、厦门、长沙等近30个城市针对局部区域或群体进行了限购政策优化。

回顾近年来我国楼市调控政策，最为核心的莫过于“四限”政策：限购、限贷、限价、限售。其中，限购最具代表性，政策信号最为强烈。

而“限购”这一政策，在我国也已经有十多年的历史了。据了解，“限购”第一次出现，是在2010年，具体举措是北京的同一家庭限购一套新房，二套房认房不认贷，在当时被称为“京十二条”。自此，限购开始成了楼市调控的标配。虽然2014年一度遭遇全面取消的浪潮，但在2016年又全部加了回来，且力度更胜以往。高峰时期，全国出台限购的城市超过100个。

从政策效果来看，“限购”最具杀伤力，其直接目的是避免投机炒作房价行为，以户籍和购房套数作为门槛，将绝大多数炒房团拒之门外。而随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，众多城市已经从卖方市场转向供大于求的买方市场，一些城市的库存量较大、去化周期长。因此，限购政策不再适宜时。

此次楼市政策大松绑是否会带来市场全面回暖？业内人士认为，楼市的恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，且楼市的“市场底”向来慢于“政策底”，短期内很难出现立竿见影的效果。但在当前市场形势下，取消或调整限购对于提升市场活跃度，促进市场企稳回升，进而带动房地产上下游发展都有积极作用。目前，各地多项利好政策赶在“金九银十”之前落地，将大大促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善性需求入市，激活市场交易。