楼市观察|多地取消地价上限，土地市场热度或提升，机遇挑战并存

半岛全媒体记者 于红靓

近日，据各地发布土地拍卖公告，不少城市已经取消地块限价。业内人士分析，今年以来土地市场继续低温运行，土地收入持续下降，房价上涨动力不足，房企拿地积极性不高，鉴于这种情况，限地价似乎已经并不符合市场形势。因此取消地价上限，让土地重新回归市场定价，也是顺应市场形势，顺应供需关系改变的重要举措。那么，地价上限等限制性规定的松绑将会带来哪些影响？

土地市场热度或提升，但冷热分化加剧

地市场整体活跃度或提升，土拍冷热分化加剧，热点城市的核心地块进一步升温。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年前三季度，全国300城涉宅用地成交15856.72亿元，较去年同期下降26.1%；溢价率虽较去年同期3.77%小幅上升2个百分点至5.77%，但仍处于低位水平。整体来看，2023年土地市场热度仍然偏低，对限制性政策进行松绑似乎很有必要。

地块限价松绑之后，土地市场整体热度有望回升；土拍冷热分化加剧，热点城市的核心地块将进一步升温。年以来，在行业资金面紧张的背景下，房企拿地更为谨慎且更加聚焦，热门板块中优质地块的竞争优势突出，因此，不排除在地价上限被取消的情况下，热点城市的核心地块的竞价局面将会更加激烈；

调动房企拿地积极性，优质房企迎机遇

房企整体投资或将仍偏于谨慎，行业分化加剧，大型头部房企重获拿地主动权。

首先，由于今年以来房企销售回款能力偏弱，债务压力犹存，短期内资金改善情况并不乐观，因此房企对于大部分投资或将继续持有谨慎态度。不过，取消地价上限对房企端也释放了一定的利好，能够给予房企更多的自主空间和利润空间，因此，不排除此举将会在一定程度上调动部分房企的拿地积极性。

另外，资金实力较强且财务安全的房企将会拥有更多地块的斩获机会，长期来看，因布局优势逐渐显现，这类房企也会占据更多市场份额及话语权。中小房企可能会面临更大的挑战，行业分化加剧。

对于产品方面的影响，主要是体现在后续产品的打造上，取消地价上限后，房企盈利空间增大，后续住房品质上或将会改善。

房价预期有望改善，助力市场情绪提振

数据显示，二季度以来，市场复苏持续力不足，市场情绪持续下探，房价也进入下行通道，从诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数来看，2023年9月，重点50城市场情绪指数为-0.79，较上月下降0.01，连续7个月回落，市场情绪继续探底，逐步接近低迷区间边界；另从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据来看，截至2023年9月，70城新建商品住宅、二手住宅房价环比已分别连续4、5个月呈现下跌态势，其中，新建商品住宅9月跌幅进一步扩大，二手住宅跌幅维持在0.48%水平，市场几乎触底。

取消地价上限后，一些优质地块的地价或将会有所上涨，从而有可能会传导至房价端，拉动房价小幅上涨，提振市场情绪，对稳房价、稳预期意义重大。

展望后市，取消地价上限或将会提振土拍市场活跃度，也有利于稳房价、稳预期，不排除后续将会有其他城市跟进调整，但带来新机遇的同时也会有新的挑战，取消地价上限也可能会面临购房成本的上升。另外，由于长时间的市场信心的持续下滑使得市场对政策的免疫力增强，加之短期内房企资金仍然较为紧张，拿地积极性的带动效果还有待进一步观察。