青岛前11个月卖了10万多套新房，100~120平米住宅居多，改善信号明显

半岛全媒体记者　江海峰

距2023年结束还剩不到一个月,据业内人士称,截至目前,不少开发商和项目仅完成全年任务的一半左右。虽有多项利好政策出台,但市场上的购房情绪普遍不高。继“金九银十”失色后,11月的新房成交量出炉。据卓易数据统计,今年11月青岛新房成交6219套,虽环比今年10月涨了2成左右,但与去年同期相比仍呈下滑态势。业内人士表示,近期各种政策密集出台,但作用持续不强,信心依然需要时间修复。

数据:11月成交量上涨,市场分化严重

据卓易数据统计,青岛11月新建商品房成交6219套,成交总面积约为76.66万平米,成交总金额约为112.01亿元,环比分别上涨20.45%、26.14%、17.67%,同比分别下降6.18%、0.59%、8.04%。其中,今年11月新建商品住宅成交4705套,成交均价约为15425元/平米。

今年1~11月,青岛新建商品房共计成交103083套(不含退房,以下同),成交面积1157.18万平米,成交总金额1670.64亿元,成交套数同比上涨0.9%,成交面积和成交金额分别同比下降3.8%和10.5%。

1~11月,青岛新建商品房的成交量前三位分别为西海岸新区、城阳区和即墨区。其中,西海岸新区成交34806套居首,约占全市33.9%,仅原胶南的成交量便占全市约23.6%。成交主力为青岛东方影都、中铁青岛世界博览城、中海半山雲境、蓝海湾卡地亚、融创中心、瑞源名嘉荷府等；城阳区(含高新区)成交16060套,排在第二位,成交主力为金茂中欧国际城、顺城万科海潮云起、星河湾、北岸绿茵城、绿地国科健康科技小镇等；即墨区新房成交5303套,排在第三位,多为老项目集中网签,成交主力为招商公园1872、鲁信和璧花园、碧桂园蓝谷之光、OceanWe国际海洋创新工坊、紫金华府等。

从区域数据来看,青岛市场依旧分化,影响到整体成交数据也影响到房企的战略版图。前11个月去化可喜的项目,要么占据核心位置、具有支撑性要素,要么是价格优惠力度较大。同时从2023年新增供应产品结构来看,随着地价推动产品档次升级,中高端改善产品成为供应主力,目前实景交付区提前展现成为趋势。

品牌:前11个月销售额TOP10房企,本土占4席

楼市周期内,我们不难看出,手中“余粮”多的房企,多数销售业绩居前列,尤其是拥有优质地块多的房企,实力更是强劲。近几年,青岛本土房企的销售业绩,也在不断上升,正开创出新的局面；相反,一些原先表现强劲的全国性房企,由于地块和项目的减少,销售业绩正在逐步倒退。

从数据来看,排在前4名的房企,1~11月成交金额均突破60亿元。海信地产排在首位,成交金额为108.81亿元,是今年首个破百亿的房企,主要来源是重仓的崂山,代表项目是海信依云小镇、海信海德山庄、海信国际中心、海信璞悦、海信辽阳路7号、海信君澜、海信君玺等。

排在第二位的是中国金茂,1~11月成交金额为76.80亿元,成交主力主要来自:大云谷金茂府、世园金茂府、金茂中欧国际城、金茂西海岸创新科技城。

前几年一直排在首位的融创中国,则跌落至第三位,成交金额为65.03亿元,成交主力来自青岛东方影都、融创中心、融创影都壹號、腾讯双创小镇、融创崂山壹号院、融创维多利亚湾等。

从成交金额排行榜来看,本土几大品牌房企凭借近两年的强势拿地,货源充足,表现十分强劲。前10位中,本土房企占4席。其中,海信地产成交108.81亿元,排在第1位；和达集团成交61.77亿元,排在第4位；君一控股成交46.17亿元,排在第7位；鲁信置业成交40.17亿元,排在第10位。

楼盘:改善信号明显,100~120平米面积段成交最多

新建商品住宅楼盘的成交排名情况,可以直观反映出整个市场购房群体的特点。今年1~11月,青岛新建商品住宅成交金额前10名的单盘,有7家来自市区,可见青岛楼市依旧分化明显,配套齐全、有人口支撑的主城区十分稳定。

新建商品住宅市场,前11个月TOP10项目累计销售合计约189亿元,分化趋势更为明显。大云谷金茂府成交34.23亿元,排在首位；鲁信有邻花园成交21.15亿元,排在第二位；银丰玖玺城卖出21.10亿元,排在第三位。

从成交金额前10名的项目来看,上榜楼盘多为高端项目,总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点,市场持续向改善级以上市场靠拢。

跨越崂山、市北和李沧三区的大云谷金茂府,套均成交面积约为134平米,套均成交价为413万元；位于崂山张村河片区的高端住宅项目鲁信有邻花园,套均成交面积约为333平米,套均成交价约为1336万元；同样位于崂山的银丰玖玺城,套均成交面积约为196平米,套均成交价约1282万元；位于东李的世园金茂府,套均成交面积约为146平米,套均成交价约427万元；位于浮山后片区的青啤静澜山,套均成交面积约为143平米,套均成交价约501万元；位于崂山区的华润崂山悦府,套均成交面积约为140平米,套均成交价为580万元。

同时,卓易数据显示,1~11月全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面积段成交最多,占比约35.5%；120~150平米面积段的产品,占比约31.5%。两个面积段的产品加起来合计约占67%,由此可见,青岛改善市场占比逐渐增大,已进入“大改善”时代。

业内:信心恢复尚需时间，品质盘也要以价换量

今年第三季度后,市场持续低迷,各项利好政策不断出台,比如限售限购的放松、认房不认贷的推进,为市场提振了信心。进入11月份高层发声,主要在资金及商业银行方面解绑房企。

针对这种情况,青岛楼市分析专家张斌认为,当前的市场整体购房情绪低。“当下不少项目售楼处冷清,主城区一些楼盘虽然网签情况不错,但整体热度也不如上半年,所以多数购房者都有了‘再等等’的心态。所以,市场信心的恢复,还需要较长的时间。”张斌说。

卓易数据高级市场分析师王玟琳认为,目前的市场环境下,以价换量的项目,尚有“拼一拼”的可能。“比如前段时间的星河湾、世园金茂府等,以特价房的形式,获得不少购房者的青睐,销量还不错。虽说当前青岛楼市已进入改善时代,但楼市低谷期,好的项目不仅要产品好,价格也要划算,购房者才会买账。”王玟琳说。