问法热线丨物业从公共收益里扣除“人工成本”？律师解答：物业费里已有该项目，不能重复扣除

2024-01-02 18:13 大众报业·半岛新闻阅读 (49211) 扫描到手机

半岛全媒体记者尹彦鑫蒋凯

日常生活中，业主与物业之间难免会发生各种纠纷，物业的哪些行为是合法的？是否业主有任何不满就不用交物业费？物业纠纷事虽小，但事关群众切身利益，处理不当容易引发更大范围的矛盾。1月2日上午，半岛问法热线聚焦物业纠纷，北京市中伦文德（青岛）律师事务所专职律师于皓宇和刘嘉在线接听了市民的来电，就市民提出的有关物业方面的问题进行了专业解答。

上午9时30分，半岛问法热线80889800准时开通，两部热线电话如约响起，市民纷纷来电咨询。“我们小区的物业一直没有按照要求公布小区公共收益情况，业委会认为物业公司侵占了小区的公共收益资金，要求物业公司返还公共收益及利息。”来电的刘先生是某小区业委会成员，刘先生表示，2018年小区业委会与某物业服务公司签订了物业服务合同，委托该公司提供物业服务管理，合同约定了小区公共收益部分的分配方式，且约定某物业服务公司每年至少一次向全体业主公布小区公共收益收支情况。

“物业公司告诉我们，自己在公共维修以及公共服务方面支出了人工费用，该部分支出具有满足小区广大业主需要的公共服务性质，属于人工成本，应该从公共收益中扣除，这合理吗？”刘先生询问。

刘嘉律师表示，《民法典》中有规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业收取小区公共收益后，在扣除必要的合理成本后，应依法依约分配给业主。物业按照合同提供服务，业主支付相应的物业费，其中包括“人工成本”。“因此，物业若无法证明该部分支出系额外必要的人工支出，不应该再从小区的公共收益中扣除人工成本，否则属于重复列支，损害了业主的利益。”

刘律师表示，实践中小区公共收益可能账目繁多，且难以监管到位，大多数业主或业委会对该部分收支账目并不十分清楚，因此刘先生的业委会可以要求物业依约将这几年的小区公共收益情况进行公示，并按照分配方式返还公共收益及相应利息。

当天的接线活动中，于皓宇律师接到了市民徐先生的来电，徐先生是某小区物业的负责人，物业公司与小区居民签订了《小区业主临时公约》。“前段时间，小区内的一个业主在房屋顶上违法搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。”徐先生告诉律师，物业工作人员多次制止业主违法搭建，但对方均置之不理。徐先生也向相关职能部门反映了，工作人员现场勘察后，认定该房屋为违法建筑，向该业主发出停止违法建筑、限期拆除的通知，但业主依然我行我素。徐先生询问律师，“物业公司是否可以通过诉讼的方式起诉业主？”

“物业公司对小区内的违法搭建行为，其职责和义务是进行劝阻、制止，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》，其权利义务应由业主承受，物业公司并非该临时公约的权利义务相对人，也不是相关权利义务的承受主体。”于律师表示，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼，物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。

物业是居民小区的大管家，物业纠纷涉及到居民在小区内生活的方方面面，记者根据来电情况对部分问题进行了整理并邀请律师进行了拓展，供广大市民遇到此类问题时参考。

问题1：新聘请的物业提高了物业费，我是否应按照新物业费价格交？

李先生所在小区，通过召开业主大会，决定更换物业服务公司。之后，业委会与新的物业服务公司签订了物业服务合同。物业服务公司入场服务后，业主发现物业费上涨，且物业收费标准包含了公摊面积，故咨询是否应按照上涨后的物业费交纳。

律师说法：业主大会有权选聘、续聘、解聘物业服务人，但该事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十三条：普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。经过沟通了解到，该业主所在小区更换物业服务公司时，已按照法定流程召开了业主大会会议，并告知物业费将有所上涨一事，大会最终通过了对该事项的决定。更换物业服务公司经过了有效表决，物业服务费按建筑面积计收，符合法律法规的规定，对全体业主有效，应按照新的物业服务合同交纳物业费。

问题2：家中被淹，楼上业主和物业谁该承担赔偿责任？

陈先生住在某小区A楼1502户，今年夏天下大雨时，雨水从楼上住户于先生家渗入，将陈先生家的地板、橱柜和部分电器浸泡损坏，后经了解，雨水渗入是因为于先生未经物业公司同意，擅自将1602室阳台处的排水口封死，雨水从楼顶落水管道接口处流进1602室阳台后，积水无法排出导致。于先生对此也有怨言，称自己封死排水口是因为物业未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。陈先生家的损失是因为物业的不作为导致的，物业才应该承担责任。陈先生询问律师，对于自家的损失，到底应该由谁来承担？

律师说法：根据陈先生的描述，物业公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进业主的房屋内，造成陈先生财产损失，对此，物业公司应承担主要责任。于先生未经物业公司同意，擅自将屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了陈先生的财产损害。为此，于先生对陈先生的财产损害也应承担一定的责任。因此，陈先生可以将物业和于先生一同诉上，由法院判定他们双方在此次事件中各自承担的责任，并按照比例赔偿陈先生的财产损失。

问题3：物业服务未到达合同约定的标准，能否拒接交纳物业费？

某物业服务公司在张先生所住的小区提供物业服务近十年了，开始时物业公司的服务很好，业主们也都愿意交纳物业费。但从2021年以来，物业服务水平大不如前，并且存在诸如侵占小区共用部位、侵害业主公共利益、卫生状况差、车辆管理混乱、保洁人员随意使用业主家卫生间以及保安人员值班睡觉等问题，这引起了小区业主的不满，张先生和很多业主开始拒绝交纳物业服务费。前段时间物业找到张先生，称他们已经提供了符合物业服务合同约定标准的服务，不交纳物业服务费于法无据。张先生询问律师，物业服务未到达合同约定的标准，存在严重过错，业主能否拒绝交纳物业费？

律师说法：业主与物业公司签订的物业服务合同是合法有效的，对双方都具有约束力。物业服务公司应当严格按照合同约定，提供物业服务。业主作为物业服务合同的相对人在享受物业服务的同时，负有按时支付物业服务费的义务。只有物业服务企业存在不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情形时，才可以作为拒交物业服务费的抗辩理由。张先生和业主如果认为物业服务不达标，建议先行以协商的方式同物业积极沟通，或就服务质量问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司进行协调。若无法达成一致意见，业主大会有权依程序解聘和重新选聘物业服务企业，但不能不交纳物业费。

问题4：车辆被楼上掉落的玻璃划伤，损失该由谁来承担？

今年夏天，侯先生的私家车停在小区某楼座楼下的停车位，该楼座22楼业主家的阳台玻璃突然发生爆裂，一些玻璃碎片掉落到楼下，造成侯先生车辆多处被划伤。侯先生找到该业主要求赔偿，该业主称车受损是玻璃爆裂造成的，并不是自己故意抛掷物品导致的，自己没有什么过错，不需要承担赔偿责任。侯先生又找到物业，物业则认为业主家阳台不是物业共有部分，属于业主个人所有，且玻璃发生爆裂后，物业工作人员已经第一时间在楼内开展排查、善后等工作，故已经尽到安全管理义务，物业无需承担赔偿责任。侯先生询问律师，到底应该由谁来承担自己车辆的损失？

律师说法：《民法典》中明确规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。侯先生车辆的损失是由于楼上住房阳台的玻璃破碎后坠落所致，在没有提供证据证明自己没有过错的情况下，作为建筑物的所有人与使用人，业主应当承担赔偿责任。另根据相关规定，物业对玻璃幕墙负有一定的安全维护责任，物业在无证据证明其已采取有效安全措施的情况下，作为建筑物的管理人，也应当承担赔偿责任。因此业主与物业应该按比例共同承担侯先生的车辆损失。高空抛物、坠物是近年来社会中的热点话题，成为名副其实的“悬在城市上空的痛”。不仅严重危害公共安全，亦侵害人民群众生命财产安全等合法权益。民法典侵权责任编明确了管理人有安全保障义务。物业公司作为建筑物的管理者，应该采取必要的措施，例如：开展宣传提示，定期巡查发现隐患，安装防护装置等，防止高空抛物、坠物事件的发生。如果发生抛物、坠物事件的，事后也应当协助有关机关或受害人查找责任人。

问题5：违反《装修管理服务协议》，物业是否有处罚权？

吕先生今年在某小区购买了一套毛坯房，小区的物业规定，业主要装修需要与物业公司先签订《装修管理服务协议》。前段时间的一天，物业管理处工作人员在例行巡查过程中，见吕先生家房门虚掩未锁，内有施工的声音，推门而入后发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材，于是物业管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。吕先生赶到物业后，物业工作人员称吕先生家的施工单位违反了小区装修安全管理规定，要对其做出相应的处罚。吕先生询问律师，物业带走施工人员是否属于非法滞留？物业是否能够对自己进行处罚？

律师说法：物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。至于物业要对吕先生家的装修单位作出相应处罚的说法，根据《物业管理条例》相关规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。

问法感悟

刘嘉律师：本次半岛问法热线活动进一步了解了业主、业委会与物业三方之间在日常生活中的纠纷内容，作为律师，建议业主们在遇到纠纷后及时与其他业主、业委会以及物业进行沟通，全面了解事件缘由、共同探讨解决对策，以和为贵，尽量避免对簿公堂。为了更好的维护自身权益，建议日常留存各类凭证，多记录、勤留存。各方也需要及时履行自身义务，共同维护社区安全。

于皓宇律师：本期半岛问法热线活动主题为物业服务合同纠纷，通过接听、回答业主的连线问题，律师发现物业费是业主们最关心的问题之一。物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的，由物业服务合同双方根据物业服务事项范围、服务标准等因素在物业服务合同中约定。律师建议，业主们在参与业主大会时，应就物业服务收费的影响因素重点讨论后表决通过。在签订物业服务合同后，如果业主对于收费标准不清楚，有权请求公布、查阅物业服务合同、业主大会或者业主委员会的决定及会议记录等重要材料。