叠拼、大平层物业费，是否应按普通住宅标准收取？青岛市发改委权威回应来了

半岛全媒体记者 尹彦鑫 实习生 王筱涵

叠拼、大平层算不算普通住宅？是否应该按照普通住宅的标准收取物业费？近年来，有关这一争论不断在业主与物业之间上演，不少此类纠纷上升到法院审判环节，然而，一直以来由于相关部门对此界定并不清晰，导致纠纷不断。甚至因为界限模糊，物业企业与行政机关之间也对簿公堂。近日，青岛发改委和市城市管理局发文，对普通住宅界定事项进一步明确，对于前期物业服务合同中已明确为非普通住宅但存在政策争议的，业主可向区（市）物业主管部门提出重新界定申请。如重新界定为非普通住宅物业服务区域，业主对界定结论仍不接受的，通过司法途径解决。

叠拼物业费收取过高，一个“等”字该如何解释

近年来，在传统别墅类高档产品之外，房地产市场推出了叠拼、大平层等产品受到购房者的喜爱，一些购房者认为叠拼、大平层产品属于普通住宅，应该按照政府指导定价收取物业费，但是在实际情况下，不少开发商对此类产品采取市场定价的方式收取物业费，价格要远高于政府指导定价，这引起了业主们的不满。

“城阳龙湖滟澜海岸叠拼物业费一直按照独栋别墅收取，查询发改委的文件，叠拼属于普通住宅，应该按照普通住宅收费。”“即墨天泰蓝山小区叠拼住宅收费标准3.6元/平米，违反了普通住宅政府指导定价最高标准。”这些年来，一直有市民通过各种渠道反映叠拼、大平层产品收费不合理的问题。

那么为何居民会认为叠拼、大平层属于普通住宅，而物业却偏偏要按照别墅的价格来收费呢？ 2018年7月15日实施的《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》明确规定：“普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。”

问题就出在这个通知规定的“等”上，这个“等”是不是将叠拼和大平层包含在内呢？业主和物业对此理解不同。一些物业服务企业坚持认为，通知中的“等”字表述，属于不完全列举的实例性规定，“叠拼”等类似住宅应属于别墅类别，其前期物业服务收费应当实行市场调节价，而业主们认为却不这样认为。

市场监管局的行政处罚被法院驳回

记者了解到，当接到市民的投诉后，青岛市两级价格主管部门均按照上述规定执行，将除独栋、双拼、联排之外的各类住宅前期物业服务收费列入政府定价范围。一些区市的市场监督局对物业公司收费超标也进行了处罚。可见，相关政府部门认为，叠拼和大平层属于普通住宅。

但是，对于价格主管部门的说法和市场监管部门的行政处罚，物业公司并不认同。记者调查发现，在市场监管部门作出处理之后，龙湖、万科等物业就将市场监管局告上了法庭。

位于城阳区的一个小区物业将市场监管局告上了法院，城阳区法院审理后，判决撤销了城阳区市场监管局的行政行为，理由是“普通住宅界定标准及相关规范性文件如何适用尚未明确”。此后城阳区市场监管局不服一审判决，上诉到青岛中院。青岛中院最终维持了一审法院的判决。

龙湖九里晴川小区叠拼是否该按照普通住宅标准收费，业主们在当时反映比较强烈，区市场监督局对物业公司收费超标同样进行了处罚。进入诉讼程序后，法院同样支持了物业公司的请求，撤销了市场监管局的行政处罚。

叠拼是否属于普通住宅应作出合法合理界定

一则裁判文书显示，青岛一业主与开发商签订了《商品房预售合同》，某物业公司为甲所在小区提供物业服务。但业主在前述期间一直未向物业公司缴纳物业服务费，经多次催缴，业主仍拒绝支付拖欠的物业费，物业公司遂起诉业主要求按照《前期物业服务合同》约定的收费标准支付物业费。

案件审理过程中业主认为，物业公司提供了物业服务，但自己所购买的房屋系叠拼住宅，属于相关法律规定的普通住宅，要求按照普通住宅的收费标准收取物业费。

案件的争议焦点在于涉案叠拼房屋是否属于普通住宅。法院经过审理后认为，价格主管部门或建设行政主管部门，以及《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》均未对“普通住宅”抑或“高档住宅”作出明确界定。《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》这一规范性文件中关于“普通住宅，是指独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”的定义，该定义系采取了不完全列举的例示性规定。而青岛市发展和改革委员会《关于征求普通住宅认定标准意见的通知（征求意见稿）》中关于“普通住宅，是指独栋、双拼、联排三类别墅之外的住宅”的意见，仅是征求意见，无法律效力。

法院认为，涉案叠拼房屋是否属于普通住宅，应当根据涉案小区的小区状况、物业服务情况、涉案房屋情况等作出合法合理的界定。被告的叠拼住宅实际面积高达222.24平方米。原告物业公司致力于为业主提供高效、周到的优质服务，被告在答辩时主张原告提供物业服务不到位，但其现有证据不足以证明该公司的行为构成根本性违约。因此，被告主张涉案叠拼按照普通住宅收取物业费的意见没有被法院采纳，最终认定涉案叠拼房屋不属于普通住宅。

进一步明确普通住宅界定事项

为准确把握政策界线，青岛、威海等市相继向省发展改革委请示进一步明确“叠拼”、“大平层”等是否属于普通住宅。省发展改革委函复，“鉴于我省住宅类型地区差异较大，情况较为复杂，普通住宅具体范围由各市、县人民政府结合实际予以明确。”

根据省发展改革委的授权，市发展改革委、市城市管理局、市自然资源规划局、市住房城乡建设局四部门经征求社会各方面意见，出台了《关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知》（青发改价格〔2023〕117号），自2023年6月1日起实施。文件将主要满足基本需求和刚性需求的保障性住房、政策性住房、中小套型住房物业服务区域纳入普通住宅范围。其中，中小套型住房物业服务区域是指建筑面积144平方米及以下的住房套数占比不低于70%的物业服务区域。

3月19日，青岛市发展和改革委员会、青岛市城市管理局发布关于明确普通住宅界定争议事项的通知，对普通住宅界定事项进一步明确。前期物业服务合同中已明确为非普通住宅但存在政策争议的（一个物业服务区域内认为住宅类型界定不合理的户数达到同类型住宅总户数的40%及以上，如“叠拼”、“大平层”），业主可向区（市）物业主管部门提出重新界定申请。相关区（市）物业主管部门会同区（市）发展改革部门按照青发改价格〔2023〕117号文件要求，督导物业服务人进行住房面积汇总、公示，区（市）发展改革部门根据面积汇总情况出具该物业服务区域性质的界定结论并函告同级市场监管部门。如重新界定为普通住宅物业服务区域，物业服务人应当予以公告，“叠拼”、“大平层”物业公共服务收费自2023年6月1日起调整至政府指导价上限范围内。如重新界定为非普通住宅物业服务区域，业主对界定结论仍不接受的，通过司法途径解决。

至此，大平层、叠拼房产是否属于普通住宅，有了更明确的界定。