买二手房原来要走这么多程序！面签、办贷款、交税一样都不能乱

半岛记者 江海峰

近日，市民巩女士在半岛购房俱乐部中咨询，自己打算买套二手房，改善下目前的居住环境，但无奈对于二手房的买卖和过户手术完全不了解。针对这个问题，记者特意咨询了多名二手房中介，比较详细地了解了二手房过户的流程。不明白的不妨先看看再买房。

第一步：面签

链家地产一名中介告诉记者，如果购房者确定好了房源，需要与卖方当面签订完买卖合同。如果贷款需要，下一步就是联系相关银行，办理银行贷款。具体的办理方式为：买卖双方各自携带银行要求的相关证件，去银行网点签署银行出具的贷款合同。由于目前房贷审批比较困难，所以通常需要7个工作日以上才能完成批贷，有的银行甚至需要一个月以上的时间。

第二步：交公共维修基金、挂牌、网签

“在等待银行审批贷款的过程中，购房者可以办理缴纳公共维修基金，挂牌公示以及网上签约事项。这里要注意三者的顺序，应该是先交公共维修基金，再挂牌，然后才能出网签合同。”科威不动产一名中介表示。如果买卖双方是自行成交，去房地产交易中心进行办理即可；如果买卖双方通过中介机构成交，则由相应中介机构代办即可，但要事先协商好是否需要额外缴费。

第三步：批贷款

第一步里，购房者先向银行申请二手房贷款，在银行审核完双方材料后，如果确定符合贷款条件，银行会出具批贷函，同意贷款。随后，在过户前，银行会出具抵押合同。

第四步：过户缴税

银行批贷之后，即可办理过户手续，一般当天就可以缴税。需要买卖双方以及银行工作人员到场，并携带相关材料。先办理登记收件的业务，房地产交易中心将原不动产证收回，并开具收件回执，然后购房者可携带收件回执以及办理减免税的相关证件，去办理缴税。

第五步：取得不动产权证

经过二级审批之后，购房者便可到房地产交易中心取不动产证以及他项权证。产权人本人携带收件回执以及身份证取房地产权证，银行工作人员取抵押证，即他项权证。

第六步：交房

取得不动产证之后，购房者便可办理物业交割，也就是交房了。这个过程中，需要注意的是，购房者需要检查仔细，卖方是否结清水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业等费用，确定一切没问题，双方即可办理更名手续。除有线电视证需要由卖家配合外，其他证件由买家携带不动产证以及身份证即可办理。最重要的是要携带不动产证和身份证到房屋所在地派出所核实卖家户口是否迁出，如未迁出，要预留户口迁出保证金。

第七步：放款

买二手房的最后一步就是放款。银行拿到他项权证之后，一般会在5~10个工作日内放款，具体时间咨询贷款银行。至此，整个贷款买房流程才算真正结束。相较于贷款买房，全款买房就简单很多，只有交公共维修基金、挂牌、网签，过户缴税拿证以及交房等流程，而且只需买卖双方到场即可。