5.6折！这套“空中别墅”二拍底价成交，低于评估价近1900万

半岛全媒体记者 尹彦鑫

一套位于崂山核心位置、面积750平米的“空中别墅”29日被买家以低于评估价近1900万元的价格“捡漏”。记者了解到，这套评估价42934184元的瞰海“空中别墅”一拍因无人报名而流拍，二拍起拍价为评估价的5.6折。据内部人士透露，该套法拍房的竞买人与一年多之前以5282万元拍下深蓝中心一套无敌海景房的买家为同一人，是一名实力非常雄厚的买家。

顶层复式海景房二拍成交

7月9日，这套位于青岛市崂山区香港东路221号5号楼2701（复式）的房子一拍遭遇了流拍，内部人士透露，有一些意向人士去现场看过该房屋，但是因为种种原因没有参与竞拍。“其中一拍的价格没有达到潜在购买人的预期，是一个重要的原因，超过3000万元的起拍价让不少买家觉得优惠力度不是很大。”

记者现场探访了解到，这套房屋位于上实海上海小区的西南方向，高层视野良好，没有其他楼座的阻挡，顶楼有一处面积很大的大露台，可以看到南侧的大海，是一套名副其实的“空中别墅”。

7月28日，该套房屋开启二拍，起拍价为24043143.04元。28日一整天，该房屋的法拍页面一直“静悄悄”，没人报名更没人出价。29日上午8时许，记者登录平台发现，该房屋的竞拍参与人仍然显示为零。要知道，参与该房屋需要先交上300万元的保证金，就在不少网友以为不会有人在短时间内交上保证金报名竞拍，该房屋将面临二拍流拍的情况时，上午9时许，记者再次刷新页面发现突然有一人报名，上午9点55分3秒该名买家出价，这套“空中别墅”被买家底价收入囊中。

记者在某房产交易APP查询发现，该小区一套面积相仿的“空中别墅”挂牌价5800万元，相对于这个价格，此次竞拍人可谓是捡了大漏。

司法拍卖竞拍技巧很重要

压哨报名，压哨出价，底价成交，操作一气呵成，可以说这个买家此次竞拍的操作非常“丝滑”，堪称教科书级别的。

山东恩实辅拍有限公司总经理李敏表示，司法拍卖是拍卖的一种，在竞拍的过程中实际上是竞拍者心理和实力的较量。“大家购买法拍房，有一个很重要的目的是想捡漏，因此在竞拍过程中一些有经验的买家会运用一些技巧，而这些技巧运用得当往往会起到‘奇效’。”

李敏介绍，在此次“空中别墅”的竞拍过程中，买家并没有着急报名和出价，不排除就是为了尽可能地减少潜在的竞争对手。“竞拍都有胜负欲在里面，如果过早地报名和出价，会让一些潜在的买家产生这种情绪，一旦有两名或者多名竞拍人报名，那么就会出现竞价，捡漏的可能性比较低。最后时刻报名和出价，及时潜在竞争对手发现了，那么留给竞争对手的时间也不多了，底价拍卖的可能性很大。”李敏告诉记者。

“除此之外，在竞拍过程中跳价、果断跟价、压线出价等等都是司法拍卖竞拍的一些常用技巧。”李敏表示，“有经验的竞拍者都明白，竞拍实际上是跟竞争对手玩心理战。”

同时，李敏还提醒，司法拍卖并非儿戏，竞拍者切不可“上头”。“参与竞拍者最好给自己设置一个能够承受的最高价格，以免因为在竞拍过程中过于‘上头’导致超预算，后续资金无法承担。李敏告诉记者，”由于超预算导致无法完成支付构成悔拍，后果是非常严重的。“悔拍的情况出现后，竞拍人的保证金会被没收，同时该房屋下次拍卖如果低于此次起拍价，悔拍者还要承担这其中的差价。”

买家曾斥资5000余万买下深蓝中心海景房

此处瞰海”空中别墅“被拍出，不少网友对买家非常感兴趣，知情人士透露，此次买家实力雄厚，就在一年多前曾经拍下位于市南区深蓝中心的一套海景豪宅。

记者在京东公司法平台看到，2022年12月20日，青岛市市南区东海西路11号深蓝中心的一套458平方米海景房以3430万元起拍。最终，经过6位竞买人109轮“鏖战”，此处海景房最终以5282万元成交。根据成交确认书显示，成功拍得该海景豪宅的竞拍人与此次拍得上实海上海这套”空中别墅“的竞拍人同名同姓。

记者了解到，这是该小区今年第三套被成功拍出的房产，早在今年一月初，该小区3号楼的两套320余平米的海景大平层就被以1300余万元的价格被拍走。 记者梳理京东法拍平台，截止到目前上拍的5处千万海景豪宅均被拍走，成交率100%。

”青岛前海一线的山海资源稀缺，这样的房产一旦登上法拍平台必然引起实力买家的关注，与普通房产不同，这些豪宅的上拍成交率明显要高得多。“李敏介绍。

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备受关注的八大关这套别墅再次登上法拍平台

京东司法拍卖平台显示，青岛市市南区荣成路10号甲栋及荣成路10号车库再次登上了法拍平台。这套别墅在司法拍卖平台上的经历十分“曲折”，从一拍成交到悔拍、一拍流拍到二拍流拍、变卖，直至此次再次启动拍卖。

拍卖平台显示，这套评估价超1.15亿元的别墅此次一拍的起拍价为8079.96万余元，较上次拍卖的二拍价格又降了约230万元。这套别墅将于2024年8月26日10时开拍，参与竞拍人需要交纳8079964元保证金，每轮竞拍的加价幅度为403998元。

平台信息显示，该别墅内有住户，司法拍卖为带租拍卖，租期至2025年3月31日。