问法热线丨记者实探“问题”楼盘：延期交房、开发商失联……购房者看清这些坑

半岛全媒体记者 李珍 刘玉凡 王洪智 孙桂东

3月17日，半岛“问法热线”火热开通，因热线火爆，为了保证更多市民有咨询律师的机会，“问法热线半岛维权群”同时开通，短短两小时就有200多人加入。对于微信群内的线索，记者第一时间落实采访。为了让市民了解更多的房产领域法律知识，半岛全媒体记者也选取部分案例进行报道。

案例一：晶蓝公馆

买房容易交房难，购房者找谁说

200多位购房者的房子未交付

“关门关两年了，开发商也联系不上，打电话也不接，发短信也不回，现在还是没有进展。”3月17日，有在晶蓝公馆购买公寓的市民通过半岛问法热线维权群反映，她在市区上班，为了方便居住，2018年4月花了100多万购买了一套公寓，按照合同约定，交房时间是2019年3月28日，“我看还有一年就交房了，而且当时房子主体建成了，销售人员说再有半年就建完了，所以没有想太多。”购房者吴女士说。但是，交钱后她发现，房子建设的进度非常慢，甚至一度停滞，不少购房者担心“要烂尾”。据介绍，过了交房日期后，开发商曾多次承诺开工，但是交房时间仍是一拖再拖。2020年4月，开发商曾承诺退款，但最后也是不了了之。据了解，晶蓝公馆有200多位购房者的房子未交付，他们是在不同的年份购买的，价格有所差异，总金额达到2000多万。

“我是2018年买的，200多万元全款买了两套公寓，本来是交钱后第二天都能网签，但是网签一拖再拖，后来房子都被法院查封了。听说是开发商与别人有纠纷，打官司输了。”孙女士说。据几位购房者介绍，2019年10月份，开发商负责人曾回复，没有网签的可以退款，但是到2020年3月份，开发商又称无法退款。

3月17日中午，记者来到延吉路上的晶蓝公馆，看到工地周边围起了围挡，东南角的工地入口大门紧关，但从大楼外侧来看，与已经建成的房子无异。工地内无法进入，但是购房者提供了此前拍摄的内部照片。据照片显示，室内建筑垃圾随处可见，墙上都没有刮腻子，根本无法入住。工地北侧的售楼处大门紧锁，记者擦干净门玻璃上的灰尘，透过玻璃看到售楼处里面比较杂乱，墙上张贴的“市南地铁旁 精装准现房”广告语引人注目。售楼处地面上落了一层灰尘，桌椅摆放比较杂乱，在角落的一个办公桌上，摆放着一个烟盒，旁边的烟灰缸里装着不少烟头。

延期怪疫情，打6个号码难寻开发商

在售楼处玻璃门上，开发商青岛顺亿投资有限公司张贴了两份落款日期为2020年11月3日的《告晶蓝公馆业主书》，据显示，因持续疫情原因，影响本项目施工进度，公司对此非常重视，积极研究对策，会努力解决项目各种困难问题，尽早完成项目剩余工程。目前，公司与合作方基本达成共识，正在细化相关各种商务条款。“去年5月份的时候，开发商就贴过告示，说是因为疫情没法开工，疫情防控很重要，但是一拖再拖，还跟我们玩起了失踪，我们怀疑开发商是拿着疫情当借口，敷衍我们。”一名购房者说。

目前房子建设进展到什么程度？对此，半岛记者根据购房者提供的6个电话号码，尝试联系开发商方面。这6个手机号中，其中有4个属于开发商方面此前负责处理此事的由先生，17日下午，记者每个号码拨打多次，最终只有一个接通，但是没等听到记者的问题，对方就说“打错电话了”。另外2个电话号码是开发商的财务人员，记者拨打多次最终无人接听。

“电话应该都是对的，但是多数时候没人接，有时候能联系上。去年农历腊月廿五，我打通了开发商负责人的电话，他说正在找第三方合作处理，让我们继续等着。”购房者孙女士说。

开发商牵扯多起官司，确有房屋被查封

记者通过企业信用查询系统获悉，开发商青岛顺亿投资有限公司涉及多起法律诉讼，目前仍是被执行人。据中国裁判文书网公开信息，青岛顺亿投资有限公司涉及民间借贷、房屋买卖合同等多起民事纠纷。据一份2020年11月份山东高院二审民事判决书显示，2016年青岛顺亿投资有限公司与他人签订协议，就延吉路项目合作事宜作出约定，事后发生纠纷。经法院判决，开发商青岛顺亿投资有限公司偿还原告借款本金4000多万元、利息400多万元。

据另一份去年8月的判决书显示，2018年12月18日，购房者赵某与被告青岛顺亿投资有限公司签订《延吉路·晶蓝公馆认购协议书》，约定原告订购位于青岛市市南区·晶蓝公馆1栋某户房屋，经法院查明，涉案房屋于2018年6月29日设定抵押，2019年7月5日被法院查封。因被告原因未能签订《青岛市商品房预售合同》，被告违反协议约定，法院一审判决青岛顺亿投资有限公司向原告双倍返还定金10万元，并返还购房款及利息，同时向原告赔偿损失8万元。

此前，青岛市房屋交易中心工作人员接受媒体采访时，也曾证实开发商欠了很大一笔债务，因为法院执行的原因，目前资金监管账户没有钱，建议晶蓝公馆的业主通过法律来维护自己的权利。

说法＞＞

烂尾问题解决不易，购房前注意这些

“我们贷款压力很大，一个月房贷5000多元，在外租房一个月也需要两三千元，压力很大。我们都是普通老百姓，掏空积蓄东拼西凑，好不容易买套房，要是烂尾了，这辈子可能没有第二次买房的能力了。”一名购房者说，他们也多次向相关部门反映，“我们希望在相关部门的介入下，我们和开发商坐下来谈，拿出一个妥善的方案。”

“房屋烂尾问题，不是法律途径能顺利解决的，烂尾的话开发商肯定是违约了，消费者打官司也会胜诉，但是胜诉判决并不能解决问题，房子该烂尾还烂尾，还是住不进去。开发商有可能资不抵债，或者跑路了，没钱赔付。这种问题只能是事前消费者慎重选择开发商。”山东文康律师事务所黄超律师说。在选房购房时，应注意查看房地产开发企业所售项目是否取得《商品房预售许可证》（不动产首次登记证明）。购房人确定拟购房源后，应首先查清该房源是否存在已销售、抵押、查封等限制销售情况。购房者要充分了解房屋性质及相关购买政策，切勿在未了解政策或不符条件的情况下草率签订购房合同。确定购房后，应将购房款项缴入房地产开发企业的预售资金监管账户，纳入预售资金监管。认真阅读购房合同，对房地产开发企业采取返本销售、售后包租的方式销售商品房均属于违法行为，切勿轻信购买。

案例二：中纺服装城

130多万买商铺，延期三年未交

百余万买旺铺遭遇烂尾，承诺配套成泡影

“让财富飙升、零风险、高收益、日进斗金、托管十年，获取总房款72%的租金，以及经营分红收入，租金抵去月供还有盈余，10年白得一套铺，商铺增值高达500%以上”。2017年8月份，郝先生被即墨中纺服装城的宣传广告单页吸引。即墨是著名的服装城，在这个地方买个商铺，将来的收益可期。

随后，他联系上当时的销售人员。销售人员向郝先生介绍了有关该地段的未来规划、升值空间以及价格。当时，开发商在销售商铺时，介绍说整个项目分为三期进行建设，业主所购买的为项目一期，二期和三期分别为轻纺物流和文化创意城。

除了最初的规划，商铺的新型投资模式也成为众多业主关注的焦点。郝先生说，开发商说该商铺在购买后不允许自持，业主购买了以后，交由运营方统一经营。委托经营期限为十年，在此期限内，客户可获得一定的投资收益。

客户第一年收益可获得总价的6%，第二年为7%，第三至五年均为8%。而从第六至第十年，每年获得的收益为总价的7%加商铺房租收益的九成分红。此外，客户还可选择将前三年的收益直接抵扣房款，从第四年开始获取收益。

郝先生说，以他购买的商铺为例，前三年的租金直接抵消放款，从第四年也就是2021年1月1日开始，每年可以获得10万元的分红。第十年结束后，房屋还归郝先生所有。如果郝先生出售，开发商还能原价购买。“基本上是稳赚不赔的，业主不用承担风险，”业主李女士说，但是，谁也没想到，房子过了三年还是2017年看到的那样。不仅如此，房产证办不下来，交房遥遥无期。他们2017年8月交付定金和团购款，2017年9月7日交付首付款。开发商在时隔半个月之后才向业主出具商铺被抵押的事实。

李女士说，想要好好投资商铺，交房遥遥无期，业主们想要退房，开发商直接表示，要退只能走法律程序。

开发商表示已成立专门机构，年内有望解决

2020年1月份，开发商青岛市中纺四季青实业股份有限公司曾给业主以文字形式进行过答复。记者在这份《关于部分业主质疑问题的回复》中看到，公司表示正在推进房产证的案例工作，预计2020年上半年就能办理房产证。因滞后办理房产证而产生的违约金，公司将按照合同约定进行核算和支付。同时，不会因为银行抵押问题，影响房产证的办理。

对于二期、三期的规划问题，该公司表示为即墨区政府根据市场经济状况，对地块进行新的规划和调整，并非公司行为。公司自2017年试运营以来，在招商运营方面积极投入，陆续推出各项措施，保障市场的稳定有序发展。

业主购买商铺后委托给第三方运营公司，第三方公司按照约定支付业主租金。公司已经多次与受委托第三方公司沟通，能够保证及时向业主支付托管收益。

郝先生说，又是一年过去了，开发商所承诺这些，都没有做到。没有给业主们办下来房产证，而且商场也没开起来，托管收益更是没有人收到。

17日下午，记者采访了开发商青岛市中纺四季青实业股份有限公司的相关负责人丁先生。丁先生回复说，之前存在的问题都已经解决了，他们公司也成立了专门的小组，全力推进事情的解决，事情很快就会处理好。记者问是否有明确的时间表，丁先生表示今年年内应该会解决。

管理部门最新答复：将加快推进解决

今年3月8日，即墨国际商贸城管理委员会对于中纺业主关心的问题，也进行了书面答复。记者在业主提供的这份答复书上看到，经商贸城管委会多次协调，中纺服装城项目大证已经于2020年8月8日办理完毕，购房业主只要申请即可办理分户房产证，同时已通知中纺公司尽快协助业主办理房产证。部分委托管理的商铺已临近支付租金时间，已经多次与受托第三方公司沟通，以确保能及时支付。

关于售后返租的问题。委托管理合同是由购房者自愿选择，购房业主可依据与商业管理公司签署的委托管理合同主张自己的合法权益。

下一步，针对中纺服装城存在的问题，相关部门已经成立专班，不定期发布工作进展情况。目前，经与中纺公司协商并达成一致，正在通过诉讼调解方式加快推进解决方案。

案例三：鲁商蓝岸公馆

延期半年交付，违约金到底咋算

2019年11月，郭女士在南京路鲁商蓝岸公馆全款买了房，合同上约定是2021年3月31日交房。但开发商通知了业主们两次，因疫情原因要延期交付。郭女士觉得开发商应该出示证明，保证到底赔付几个月的违约金。

据郭女士介绍，开发商方面第一次通知是通过微信，告知购房者交房时间改到了6月份，并发过来一个延期交房的通知函，据显示，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。而本次新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，因此按照法律规定及合同约定，有权延长交付期限。

第二次延期交房通知是书面形式，交房日期改到了9月30日，理由同样是疫情原因不能按期交付房屋。她认为开发商应该出具书面材料，标明违约赔付日期的时间段，明确因疫情导致开发商违约的免责天数。

对此，记者拨打了售楼处的电话，但是电话一直处于占线状态。随后，记者根据杨女士提供的手机号，联系到客户经理杨女士。杨经理介绍，开发商这边已经给业主们发了两次通知函了，已经说明了为何延期，业主们应该已了解，疫情是个不可抗力，同时也告知了新的交房日期。对于违约金，杨经理表示，业主们的合同里都有表明，按照合同里执行。而对于郭女士要求出具“明确开发商免责时间”的书面材料，杨女士表示暂时无法提供，对于此事也已上报公司领导。