半岛“问法热线”开通 电话接到手发麻！这些房产问题 两位律师跟咱聊明白了

半岛全媒体记者 李珍 刘玉凡 王洪智 孙桂东

3月17日上午

半岛“问法热线”正式开通

山东文康律师事务所黄超、

山东诚功律师事务所王琎

两位资深律师做客半岛直播间

就市民关注的

“房产纠纷”等问题答疑解惑

两个小时接线时间里

上百通电话打进

针对延期交房、精装修质量问题、

不动产权证办理难、房产继承、

分家析产等具体问题

两位从法律角度做出专业答复与解析

＞＞现场＜＜

活动还没开始，热线电话响不停

3月17日上午9时，两位律师刚刚就坐，热线电话就接了起来，“您好！这里是半岛问法热线！”“黄律师您好！2013年，我花了16万全款买了两个小商铺，但是至今没有交房，开发商申请破产了，我该怎么办？”“王律师您好！我买的期房延期交房了，违约金怎么算？”……两位律师接起电话后，立即进入了工作状态。

虽然当天活动9时30分才正式开始，但从早晨8点多，80889088热线电话就响个不停。3月16日，半岛都市报发出“问法热线”即将开通的消息，立即引发了广大读者的关注。当天，半岛新闻客户端、半岛都市报官方微信等对活动进行了报道，短短一天时间预热，一个200多人的“问法热线群”建立，来自各地的读者和用户在微信群中交流，还有网友通过邮箱将自己的疑惑发给记者，针对自己维权期间的困惑，咨询律师专业的法律问题。

“问法热线”给岛城市民理性维权架起了一道桥梁，对于市民的疑问，两位律师耐心倾听，并一一做了解答。由于一些问题比较棘手，两位律师做了记录，还给市民提供了联系方式。“问法热线”从上午9时30分一直持续到上午11时30分，据记者不完全统计，两个小时时间里，两位律师一共接听了上百通电话，还有不少市民通过96663热线电话反映了数十条问题。

＞＞特写＜＜

律师一支招，维权有底气

“两部电话真不够用！”黄超律师笑着说道，她和王琎律师从9时开始接听市民的热线电话，电话铃声一直不断。在接线现场，记者注意到一个细节，打来的热线电话一个接一个，黄超律师刚刚放下话筒，想低头拿起水杯喝一口水，很快电话铃声又响了，黄超律师顾不上喝水，又立即进入了“战斗”状态。

黄超律师接线

王琎律师也一直处于接线状态，电话铃声响个不停，话筒刚刚放下，又接了起来。长时间的接听电话，让两位律师手发麻，在接听间隙，两位律师赶紧起身活动一下，随后又立即投入到“问法热线”中。记者注意到，在很多打进电话的读者中，有年龄比较大的读者，电话中表达得不太清楚，两位律师非常耐心地解答，经过细心引导，问题都得到了回应。

“律师这么说，我就知道该怎么维权了！”市民孙先生说道。两位律师细心负责的态度，让读者和用户感受到了温度。许多市民表示，虽然一些问题短时间内难以得到解决，但得到两位资深律师的解答，这给他们日后维权增加了不少底气。还有不少市民向两位律师表达了感谢，“我们小区有不少业主都遇到了延期交房的问题，针对违约金的问题，这次有了律师的说法，我们可以一起维权。”市民宋先生说道。

王琎律师接线 

＞＞支招＜＜

遗产继承问题居多，精装修房这样维权

山东文康律师事务所黄超律师介绍，在当天的接线过程中，接到了很多遗产继承的问题，对于遗产继承，继承人可以立遗嘱，如果没有遗嘱的情况下，遵循法定继承，法定继承就是被继承人平均分割。在商品房买卖过程中，买的时候一定要注意考察一下开发商具不具备实力实力，其中一个表现方式就是具不具备“五证”，包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，通常具备这些证件的才可以购买。

山东诚功律师事务所王琎律师介绍，当天的“问法热线”中，有一些疑难问题，其中有一部分问题涉及新建商品房精装修的问题，“可能一些业主对商品房精装修的品质和施工工艺都不是太满意，青岛市在2020年7月份出台了一个规定，是关于新建商品房全装修的建设管理办法，这个管理办法也明确约定，开发商在进行发包的时候，精装修的设计、规划以及用料的品牌、型号、规格都要在合同中明确约定。”王琎律师介绍，如果消费者在购买房子收房子的时候，看到全装修或者新装修的部分不符合合同的约定，可以依据合同内容向开发商索赔。在管理办法实施之前，已经完成买卖合同并且已经交付的房屋，如果出现精装修的问题，大家也可以按照开发商的质量保证责任，要求开发商对新装修部分进行维修和修缮。

记者挑选出部分

律师答疑的代表性问题

希望对读者有借鉴意义

↓↓↓

问题一：期房推迟交付，购房者如何维权？

2019年买的期房，本来2020年底交房，但接到开发商通知房屋推迟交付，开发商表示受到疫情影响，影响了了工程进度，购房者如何维权？违约金怎么要？

律师：逾期交房要具体要看看合同怎么约定的，如果符合解除条件，买房人可以选择不要这个房子，如果选择还是要这个房子，开发商按照合同约定承担违约责任。

问题二：再婚老伴子女想要自己的拆迁安置房，应如何保护自己财产？

1993年，李女士在东北有一套房。1994年与丈夫离婚后，房子归李女士。2000年，李女士处了个东北的对象再婚，李女士将之前的房子卖了，又在青岛市北区拜泉路全款买了一套房，房款都是李女士自己出的，房产证上写的是李女士自己的名字，这套房子在2011年拆迁后，李女士与老伴离婚，但仍一块住。2017年，在原址安置给了一套房子，房产证还是李女士的名字，但老伴的子女现在想要这套房，李女士不同意，想咨询律师应该怎么保护自己的财产。

律师：离婚时，与再婚老伴的财产是如何约定的？没有特别约定，是夫妻共同财产，有老板一半的份额，其子女可以按照法定继承分得相应份额。

问题三：夫妻离婚后，小产权房如何分割？

市民王女士与丈夫离婚，婚前双方有一套小产权房，离婚后如何分割？

律师：可调解协商，一方给予另一方补偿；离婚时可以写个协议书书面约定一下，法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时，通常不做处理。

问题四：房子烂尾了，如何维权？

2018年，在西海岸新区双珠路舜宁国际买的公寓，合同规定2021年6月份交房，但是这个公寓楼已经停工2年了，想知道有什么解决办法？

律师：可由开发商、政府部门共同推进问题解决。购房者可以到法院起诉，胜诉之后，如果被执行人没钱，问题难以得到根本解决。

问题五：房子交房后，一直无法办理房产证

房子从2020年年底交付后，因为开发商一直未完成相关初始登记备案，导致业主无法办理不动产权证，目前孩子无法落户，给生活带来极大不便，我们业主该怎么维权？

律师：如果开发商资金链断裂，即使交房了，开发商撤不了押，业主也办理不了不动产权证。业主可到法院起诉，拿到判决书，催促开发商限期办理房产证，否则承担违约责任。

问题六：开发商延期交房，不支付违约金

2016年，在即墨岭海路逸景湾买的房子，合同规定是2016年年底交房，结果一直拖到2019年8月份才交房，开发商不支付延期交房的违约金，周先生不记得合同上写的违约金的比率，不知道有没有过诉讼时效期？

律师：购房者手里也应该有商品房预售合同，首先要确定是否是正规的商品房，如果是合法的房子，可以持身份证去不动产交易中心查询到自己的商品房预售合同，看看当时违约金是如何约定的。

问题七：开发商签阴阳合同，业主该如何维权

2018年4月份，孙先生花224万元在市北金华路一楼盘买现房，签了两份合同，一份是备案价格151万元的合同，另一份是224万元的合同，未开发票。2019年11月份，办不动产权证时，开发商让签抵账承诺书，孙先生不同意，要求开发商开发票，开发商不开发票。孙先生又去开发商金华路29号售楼处开发票，售楼处给开了5张临时发票，发票的价格与备案合同上的价格不一致，现在不动产权证已办下来。

律师：关于开发商阴阳合同的问题，这个要明确到底哪一个合同是真实的，如果开发商违法签了“阴阳合同”，那就涉及行政处罚问题，购房者与开发商之间签订的协议，以双方真实意思表示为准。

问题八：姥姥过世，老房子面临拆迁

崔女士姥姥有子女3人，这三人都是城市户口，姥姥已经去世了，在城阳农村有三处房子，城阳农村那要拆迁了，姥姥子女需要继承房屋，崔女士母亲去世，崔女士代位继承，崔女士想要咨询如果与姥姥子女协商不成功，是否只能提起诉讼？诉讼是怎么个程序，需要提供哪些资料，代位继承需要另外提供哪些资料？

律师：可以提起诉讼，崔女士可以法院咨询或者与律师面谈准备相关材料立案。

问题九：开发商破产，贷款买的商铺未交付

2014年1月份，在城阳上马汇海路188号五洲四海家居城邦，交了18万元首付贷款买了两个小商铺，贷款20多万元还没下来，有网签合同，维修基金也交过了，房管部门也能查到备案信息，合同规定2014年10月1日交房，但是至今也没有交房。刘先生反映这个项目是社区项目，今年3月1日，开发商龙海城实业有限公司申请破产了，法院指定的管理人即将入场，咨询律师刘先生这种情况是否是购房人？管理人有没有权利解除购房合同？

律师：涉及开发商破产的问题，刘先生应积极与破产管理人联系，申报财产，协商解决方案。

问题十：开发商将物业用房当成住宅用房出售

2003年，庄女士花30万元在延安三路一小区买了一套房子，合同上写的是住宅用房。2007年，小区统一办房产证，其他邻居都办下来房产证，只有庄女士与对面的一户邻居没有办下来，庄女士的房子在规划局的图纸规划里面的用途是物业用房，所以办不下房产证。庄女士找过开发商，开发商不承认欺骗庄女士，让她自己去办房产证。庄女士表示，2007年要办房产证时，开发商私自更改了庄女士的合同，附上了一张物业用房的图，还在里面写了如果庄女士以后起诉，按双倍价格返还的约定，庄女士觉得不合理，想咨询律师，应该以什么角度起诉才能得到合理的结果。

律师：这个要看庄女士是否签订了正规商品房预售合同并进行了网签，查找出无法办证的原因，案情比较复杂，具体当面咨询。

因热线火爆

为了保证让更多市民

有咨询律师的机会

“问法热线半岛维权群”同时开通

对于微信群内的线索

记者第一时间落实采访

为了让市民了解更多房产领域法律知识

选取部分案例进行报道

包括晶蓝公馆、中纺服装城、鲁商蓝岸公馆

点击下方图片了解详情↓

半岛“问法热线”开通后

将每周聚焦

一个市民关注度高的选题

通过全媒体的报道方式

进行法律知识宣传普及和法律难题解答

下周三（3月24日），山东文康律师事务所黄超律师、山东诚功律师事务所周凯律师将做客“问法热线”，有房产纠纷类问题的市民可以拨打96663半岛热线，或者登录半岛新闻客户端、微信公众号“法制青岛”留言提问，也可以将问题和相关材料发送到记者邮箱429391349@qq.com，专业人士将对此进行解答。

先来认识下两位

↓↓↓

黄超律师

山东财经大学民商法学硕士，青岛市慈善总会理事，青岛仲裁委员会仲裁员，业务领域为民事、商事诉讼业务，尤其擅长金融行业、房建行业、知识产权、婚姻家事的法律服务，从事法律行业16年。

曾代理某大型企业金融借款、担保类诉讼案件，涉案金额1.2亿；代理某房地产合作开发纠纷诉讼案件，涉案金额1亿；代理某专利侵权案件，全案胜诉；代理某分家析产、拆迁返还案件，全案胜诉。

周凯律师

山东诚功律师事务所合伙人、执行部主任、青岛市市南区律师协会商事委员会委员、青岛市市南区法律援助中心值班律师、青岛市真情调解人民调解委员会调解员。

大型房地产企业从事法务工作六年，熟悉房地产前期开发、建设、销售、物业全流程。从事律师工作以来，擅长处理合同纠纷、房地产纠纷、金融案件等法律事务。

＞＞记者手记＜＜

问法热线，搭建起一座沟通“桥梁”

半岛全媒体记者 刘玉凡

近年来，随着中国法治化进程的不断深入，构建法治社会成为我国法治建设的主要目标，而公民则是法治建设的社会基础。说到法律，人们可能感觉离自己比较遥远，“我又不打官司，法律和我有什么关系？”其实不然，从婴儿呱呱坠地开始，到少年懵懂求知，再到结婚生子，直至中年事业有成，最后垂垂老矣，每一个人生阶段，每一个生活片段，都有法律在我们身边。

邻里纠纷、养老继承、合同纠纷、房产纠纷……“法”已经融入到了我们每个人的日常生活，面对矛盾和纠纷，我们究竟该如何维权？“问法热线”的建立，为你我搭建了一座沟通的桥梁，在这里你可以听资深律师条分缕析，拨开事件背后的重重迷雾；你可以听法官解析，洞悉每一个案件背后的真相；还可以听法律专家普法，用法律知识武装头脑，知事明理，遵纪守法。

在第一期“问法热线”中，两位资深律师与读者和用户真诚沟通，用自己的专业知识获得了市民的认可和尊重。“虽然我知道问题可能解决不了，但是有律师来听听我们遇到的问题，我们也很感动。”一位读者的电话令人印象深刻。尤其是一些上了年纪的读者，他们遇到法律问题，苦于没有渠道咨询，而“问法热线”的建立，给他们一个倾诉和表达的机会。两位律师的耐心倾听，让广大用户和读者感受到了温暖。

因为倾听，所以动听。100多通电话中，涉及分家析产、遗产继承、不动产登记证难以办理等棘手的难题，其中一些问题短时间内难以解决，但读者和用户既然选择了拨打了“问法热线”，说明他们理性维权，想拿起法律的武器维护自身权益，这是对律师的信任，也是对法律的信任，更是法治社会建设的生动注脚。每一位读者、每一位用户在电话中的一句“谢谢”，更是对“问法热线”的鞭策，“问法热线”将再接再厉，一直陪伴在你身边。