半岛时评丨业主维权应“维之有法”

半岛评论员 高书华

130多户业主因为精装房的房屋质量问题拒交物业费，而收到了律师的集体催缴函，这是在3月31日的半岛“问法热线”现场，法官接到的市民的热线咨询，接线法官非常耐心地告诉对方，精装房质量问题不是不交物业费的法定事由，房屋质量问题属于开发商的问题，可以向开发商提起诉讼。在本期关注的物业话题中，法官发现部分市民维权还处在感性阶段，不能有效用“法”维护合法权益。

“小区物业管理不到位，拒交物业费”“小区消防无验收报告拒付物业费”、“墙壁有裂缝拒交物业费”……从法官的接线情况不难看出，拒交物业费成了焦点。但从两位法官的经验来看，这类纠纷如果闹上公堂，业主很难有赢的机会，因为很多业主在发现问题后，不能心平气和地厘清责任方，有时候责任不一定在物业。比如墙壁有裂缝，就要先搞清楚墙体开裂的具体原因，是否有邻居在装修，或者是房屋质量问题，如果是邻居装修导致的，应该找对应的侵权人，如果是房屋质量问题，应该找开发商负责。如果没有证据证明墙体开裂与物业服务有关系，就不构成拒付物业费的法定事由。那么如果物业公司不公示开支呢？法官建议，按照规定，物业对公共开支应有公示。若物业未履行，业主委员会可促使物业公司整改，监督物业规范业务。

同时法官也指出，业主应该增强维权意识，“拒交物业费”不但不是万能的，还极有可能要吃官司，要让每一项维权都应该“维之有法”。遇到问题时首先要分清是否物业责任，如居住过程中出现楼上漏水淹了楼下房间的情况，属于侵权事件，应当找对应侵权人来负责。如果业主认定小区物业服务出现问题，建议首先找物业管理办公室来协调解决。当纠纷无法调解时，尽量固定证据。起诉到法院后，法官会进行多轮调解，如双方最终不能达成一致，法院会进行判决。但对于如何界定物业服务质量不达标一直是一个难题，目前没有明确的判断标准，也不存在第三方评判体系。如果业主有足够的证据，证明物业公司的服务存在重大不足时，法院在调解时，会尽量让业主的一些诉求得到满足。在这个过程中，业主需要增强的是提高举证能力，固定充分有效的证据。

当然，作为物业一方，一定要按照物业服务合同规范的内容，提供高质量的服务，让业主觉得物业费物有所值，如果出现拒交物业费的情况，更要及时和业主沟通，提供更加高质量的服务，尽量让业主满意；作为业主也要明白，物业公司要运营需要人力和物力成本，就需要业主交物业费，物业才能提供更好的服务和更优质的小区环境。

而对于那些服务差、不思进取的物业公司，两位法官认为，可以给物业行业加一个“紧箍咒”，让物业主管部门、街道办有效监督物业，定期打分、考核，促进物业公司提高服务质量，也可以通过设立黑名单、白名单制度，或引进准入机制和退出机制来进行监管。

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