又有房企“爆雷”？奥园60亿理财兑付可选“实物资产”，购房者担心影响项目销售

半岛全媒体记者

2日，有消息称，奥园部分员工理财兑付逾期。随后，中国奥园就财富产品逾期提出了两套兑付方案，包括现金分期兑付、实物资产兑付，投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。在实物资产兑付中，奥园方面提到，集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿元。公告一出引发广泛讨论，住宅公寓类产品用于兑付，是否影响项目销售，青岛在售项目是否被挑中兑付，对此，奥园青岛公司相关负责人表示，目前青岛公司未收到通知，项目未受到影响。

奥园公布理财产品兑付方案，可选实物资产兑付

据了解，中国奥园的理财总额大概在60亿元左右，涉及投资人大概1500人，内部员工及亲友推荐669人。

方案显示，投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。这两种方案分别为现金分期兑付以及实物资产兑付。

现金与实物兑付均由投资人自由选择。在现金分期兑付方面，针对合同约定期限到期的所有投资产品，方案设置了200万元的门槛，并作出相应金额的兑付细节。其中单个投资者累计投资本金余额200万元以内（含200万）的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。而单个投资者累计投资本金余额在200万以上的，其中200万以内（含200万）部分到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%；至于200万以上部分，投资产品到期后先按6个季度兑付60%，每季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕，每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。而未完成全额兑付的本金，将会在2024年5月全部兑付完毕。另外，针对利息的兑付，方案显示产品在合同约定期限内的利息，仍按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息。

让购房者颇为关注的是，实物资产兑付。在实物资产兑付方面，方案的实施对象包括合同约定到期以及尚未到期但要求提前以实物资产兑付投资人。据了解，可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿元。

根据方案，可兑付的实物资产以“先签先得”为原则。投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；实物资产兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。此外，奥园还可约定在投资者签订协议2年后按原价回购。

住宅等实物被用于兑付，购房者担忧影响销售

据悉，奥园目前面临资金压力，半年报数据显示，公司资产总额约为3161.55亿元，负债总额约为2628亿元，其中银行及其他借款金额约为802.05亿元，优先票据及公司债券约为311.06亿元，合计1113亿元。将于一年内到期的债务总额为517.22亿元，占比近5成；一年以上但未超过两年的债务为233.67亿元。短期看，奥园的流动性压力较大。与之相对应，中国奥园（03883）的股价也在持续下跌，12月2日，中国奥园股价下跌1.94%，报2.02港元/股，最新市值为56.64亿港元。今年以来，中国奥园在房地产内外交困之下，股价跌幅已近70%。

今年以来，中国奥园股价跌幅已近70%

近期，奥园积极以出售资产、谨慎拿地、收缩投资的方式应对自身债务问题，相关兑付方案的公布也引发了广泛讨论。“从兑付方案看，现金兑付时间太长，估计选实物兑付的会比较多。”一位行业资深从业者表示，有房企这样操作过，”对投资者来说，拿到房子，总比被吊着好，落袋为安。“

而如果众多投资者选择实物兑付，意味着奥园集团旗下项目公司在售的或者即将上市的住宅、公寓、写字楼、商铺及车位有可能被挑中。有购房者就担忧，兑付的这些产品后期会不会流通到市场上，会不会对在售的项目价格产生影响，后期会不会影响入住率、居住体验，都是未知数。还有购房者表示，担心青岛项目会被挑中兑付，近期暂不考虑购买。 一位了解奥园的业内人士分析，奥园在青岛的几个项目出问题不少，建议消费者谨慎购买。

之前有奥园业主称，验房时发现门框松动、多处渗漏等问题。

究竟实物资产兑付是否影响岛城，2日下午，半岛全媒体记者采访了奥园青岛公司相关负责人，该负责人表示，该通知是总部发布的通知，青岛方面并未收到通知，至于青岛项目是否会被挑中兑付，也不明确，目前并不影响项目销售。随后，半岛全媒体记者联系了中国奥园集团股份有限公司官网公布的媒体查询电话，电话一直无人接听。

至于后续是否对市场产生影响，半岛全媒体记者也将持续关注。