原物业不交接新物业难进驻 鲁商首府业主犯了难

新老物业交接当日引发争执 (来源：信网 记者 顾青青 摄)

信网4月2日讯 (记者 顾青青)4月1日，因新物业进场旧物业拒绝退场，鲁商首府业主与原物业鲁商物业引发了争执。据悉，引发争执的矛头源于多年来旧物业鲁商物业对小区的管理不善，经多次沟通无果，无法忍受的业主按照《青岛市物业管理条例》规定，由业主委员会选聘签约了新物业保利物业，并按合同于4月1日进驻小区。但令业主们想不到的是，“换岗”期新老“管家”交接并不顺畅，新一季度的物业费给谁交纳?小区物业服务谁来保障?新旧物业什么时候能交接?业主们不仅糊涂也犯了难。

“新物业”进驻小区引发争执

4月1日，是鲁商首府小区业主大会招聘到的保利山东物业服务有限公司(以下简称：保利物业)进驻的时间，但旧物业山东鲁商生活服务股份有限公司青岛分公司(以下简称：鲁商物业)却拒绝退场，现场一度引发争执。随后派出所的警方将有关人员带走接受调查。

电梯故障时常发生 (来源：小区业主)

1日，信网来到鲁商首府小区，只见小区门口和小区内聚集了几十名业主。王先生告诉信网，当天是小区新物业保利物业接管的日子，但旧物业公司不肯退场，业主们聚集在一起商讨不知道该怎么办。

据了解，鲁商首府小区于2012年建成交付。交付后鲁商物业对小区进行物业管理，为业主们提供物业服务。近几年鲁商物业不作为，服务越来越差，引起小区业主们的强烈不满。“卫生脏乱差、外来人员车辆管理混乱暂且不说。车库地坪破损严重，消防灭火器过期，电梯故障频发，这些与业主们生活乃至生命安全息息相关的问题，业主们向物业反馈过多次，但物业只收管理费不维修。”

车库地坪破损严重 (来源：小区业主)

鲁商首府小区业主委员会的孔女士向信网介绍，鲁商首府小区物业费回迁户2元/平方，商品户2.5元/平方。“以130多平的家庭为例，每个月物业费就300多元，还不包括车位单独交纳的管理费。再加上小区公共区域的广告收入、物业用房出租收入等，物业的收入款项应该非常多。但物业近10年来从未向业主公示过收支情况明细，支出款项前更没有经过全体业主的同意，小区多年以来属于全体业主的公共收益账务不明，侵害了全体业主的合法权益。这才招致了业主们不满，忍无可忍下定决心开始更换物业。”

灭火器过期 (来源：小区业主)

新物业已在物业办备案

其实，小区换物业的事儿已不是稀奇事，但前提条件是需要小区成立业主委员大会。根据《青岛市物业管理条例》，业主委员会成立后，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，向小区业主提供物业管理服务。

新物业选聘后业主委员后向鲁商物业发函 (来源：小区业主)

据悉，鲁商首府小区已成立了业主委员会，并于2021年9月开启选聘新物业的阶段。“前期，业主委员会也给鲁商物业发了告知函，允许鲁商物业参加新物业的选聘，但鲁商物业并未参加。后续业委会经过选择，2022年1月12日至1月27日，召开业主大会进行投票，业主们以97.97%的表决同意率，选出新物业保利物业，并在市南物业办进行了备案。同时，业主委员会也发函通知了鲁商物业，从3月10日起与新物业保利物业全面交接，要求其在4月1日前完成撤场，但鲁商物业拒不配合。”

鲁商首府小区业主委员会的孔女士称，按照程序，业主委员会选聘新物业的手续合理合法，旧物业就应该按照限期交接，但旧物业鲁商物业却以业委会存在诉讼未完结的情况拒绝和保利物业交接，这才引起了4月1日业主们的愤怒。”

在采访过程中，信网也采访到了保利物业的相关负责人，据负责人介绍，目前与鲁商物业的交接确实陷入了僵局。“根据我们与鲁商首府的物业合同，4月1日我们应该进驻，但目前鲁商物业拒不配合。”

旧物业：更换物业的“表决结果”违反法律强制性规定

信网从《青岛市物业管理条例》了解到，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域,配合新物业服务人做好交接工作，不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

既然青岛市有明确的相关规定，鲁商首府业主委员会也已经选出新物业，鲁商物业应该无条件配合新物业交接并退场，为何旧物业鲁商物业不愿退出该小区，现场采访中，鲁商物业负责人马先生并未回应。而信网在一封鲁商物业向业主委员会的回函中，发现了其中的缘由。

鲁商物业回函(来源：小区业主)

根据3月8日，鲁商物业向业委会的回函中，认为业主大会更换物业的“表决结果”违反法律强制性规定，对于该结果鲁商物业和部分业主均无法认可。现业主提起的撤销权之诉法院已受理，在判决结果出来之前，业委会同保利物业签的物业合同，效力尚未确定。目前，鲁商物业仍是小区合法的物业服务企业。

但鲁商物业的回函，业主委员会并不认可。“业主公选的结果、新物业选聘过程合理合法合规。现在鲁商物业就是想拖延交接，质疑投票过程，找了几个业主把业主委员会告了，想以此阻止新物业进驻小区。目前相关的证据业主委员会已提交至法院，案件将在4月判决。”

新旧物业更换难 需主管部门街道协调

截至发稿，鲁商首府小区新旧物业“换岗”事情仍没有得到解决，原物业公司鲁商物业依然未移交物业管理用房和相关手续，街道办、物业办等相关部门已经介入协调之中。

青岛市市南区物业办工作人员表示，“目前鲁商首府业主委员会确实已将新选聘的保利物业在我们这儿进行备案。对于新旧物业交接的情况，我们也在进一步协调当中。”

新旧物业交接不畅，苦的是业主们。物业费该交给谁?交接空挡小区的物业服务谁来提供?这些都让业主们犯了难。近年来，不少城市的新旧物业交接纠纷多发，旧物业常常拒不退场，导致新物业公司也无法正常进驻服务，小区在此期间处于无人管理的无序状态。

山东元鼎律师事务所的刘乔乔律师表示，根据《青岛市物业管理条例》原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处、区(市)物业主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。“物业所在地的街道办事处、物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。物业服务人拒不退出物业管理区域或者不移交有关资金、资料和物品的，由物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。”

“目前，小区是否能解聘物业公司，关键看是否符合相关法律法规。如符合，原物业公司应当配合退出，在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会或者其指定的人，配合新物业服务公司做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务公司拒不退出的，业主可以不再缴纳物业费，并向有关部门进行投诉，甚至向法院起诉。造成业主损失的，还应当赔偿损失。如果不符合，则业主方应重新组织业主大会，表决更换物业公司事项。”