半岛调查丨一方称有车位合同，另一方称恶意占用！青岛一小区业委会强行锁车引争议

半岛全媒体首席记者 陈邵华 郑成海

“我的车停在自己租来的车位上，被业委会先后两次强行上锁，这样做合法吗？”日前，家住市北区金华路54号紫荆馨园小区的杜先生来电提出质疑。针对锁车一事，业委会负责人称，前任房主卖出房子后，车位会收回重新分配，给等候的业主按照顺序发放，因该车主屡次侵占其他业主车位拒不挪车，而且恶意堵塞交通要道和消防通道，所以采取锁车措施。相关律师表示，业委会无权擅自给业主车辆上锁。湖岛街道城管办相关负责人称，正在约谈各方推动解决物业纠纷。

>>>事发

车停楼下被人强行上锁

2021年2月，杜先生在紫荆馨园小区购买了一套二手房。“当时，前房主将楼下的一处车位一并转让。当年8月，我与开发商签订了一份车位使用合同，约定使用期限为5年，每月使用费38元。”杜先生说。

据杜先生介绍，入住小区以来，针对车位权属，他与业委会发生分歧。他称，由于业委会负责人并不认可他与开发商签订的车位使用协议，已将车位转给他人使用。“起初，为避免正面发生冲突，我一直暂时借用其他邻居的车位。后来，因车位问题，保安多次拒绝我的车进小区。”

杜先生称，3月12日下午，他开车进入小区时再次遭到保安人员阻拦，但他还是将车停到楼下。“当晚，一位自称是小区物业的人来电称，如果不挪车就会给车辆上锁。”晚上7时许，杜先生发现车被锁上了。

杜先生私家车的右后轮被业委会上锁

3月15日，记者来到紫荆馨园小区看到，5号楼前停放着多辆私家车，一辆白色车右后轮被锁。杜先生出示的一份处理通知写道：“恶意占用业主车位拒不挪车，导致本小区业主车辆无法停车时，将进行锁车处理并收取罚金……”在小区门口，业委会贴出的一份告示称，“现在大门车辆进出道闸基本改造完毕，即将在4月1日正式对外来车辆进行收费管理，不遵守规定的会锁车罚款并纳入小区黑名单以后不准入内。”

“这已经不是第一次了。”杜先生介绍，2月28日晚上，他将车停在楼下，有几个人过来试图锁车，一位业主发现后立即上前阻止，双方随即发生冲突，目前警方正在处理此事。杜先生称，次日凌晨四五点钟，车子还是被锁上了。

“第一次被锁车后，我因急着外出，就把锁破开了。当时，业委会还报了警。”3月20日，杜先生介绍，这一次，车子被锁了一个多星期，给出行造成了极大的不便。“我向街道办等多个部门求助，但问题一直没有解决。”

业委会在小区门口贴出4月1日正式对外来车辆进行收费管理的告示

>>>纷争

小区车位权属曾引诉讼

紫荆馨园小区建成于2005年，一共有11栋楼、300多户业主。一位业主介绍，“2019年，小区成立了业委会后，罢免了前期物业。此后不久，车位权属之争就出现了。”

判决书显示，2020年，紫荆馨园小区业委会将开发商奥森房地产开发有限公司诉至法院，提出依法确认位于小区建筑区划内规划的地上104个停车位、地下 18个停车位的权属归该小区全体业主所有等诉讼请求。市北法院审理后作出一审判决，依法驳回诉讼请求。随后，小区业委会提出上诉。

市中院认为，涉案小区于2005年6月13日通过竣工规划验收合格，当事人争议的上述地上停车位及地下停车位是经建设主管部门批准，属建设规划内规划用于停放汽车的车位，双方当事人对此事实均无异议，故紫荆馨园业委会的请求确认位于紫荆馨园小区建筑区划内规划的地上104个停车位、地下18个停车位的权属归该小区全体业主所有，没有法律依据，对其请求不予支持。

“二审中，紫荆馨园业委会提出对一审认定规划的车位 122个无异议，但奥森公司未按照规划建设停车位，诉争地上停车位中有 21个是涉案小区通过验收后开发商又占利用业主共有的绿地、亲情邻里广场、健身广场改造成车位，但紫荆馨园业委会在本案中并未提交有效证据证明该主张，其日后如有证据证明涉案小区里在建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外存在占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，可另行主张。”2021年7月，市中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

杜先生称，虽然一审、二审均败诉，但业委会对业主与开发商签订的车位使用合同并不买账。记者看到，小区楼下张贴着多份醒目的告示：“本小区所有车位归全体业主共有，不得私下转让、出租、出售，房子出售，车位收回重新分配。”

小区内车位紧张

业主王女士介绍，2005年入住小区时，向开发商购买了一个车位，之前每年只需交360元车位管理费。“从去年起，每年的车位费涨到了1200元。”令王女士不解的是，物业费不仅已涨到了每平方米0.8元，而且收款方是个人。

业主张先生表示，希望物业公司进驻管理小区，并根据物价主管部门的指导价合理定价。

>>>回应

锁车是因屡次侵占车位

据了解，前期物业撤离后，紫荆馨园小区曾引进过两家物业，但时隔不久相继撤离。从去年7月份起，小区物业由业委会管理。3月15日，对于部分业主提出的质疑，业委会负责人张女士进行了回应。

张女士表示，前一任业主卖掉房子，车位会收回来重新分配，给等候的业主按照顺序发放。因杜先生屡次侵占小区其他业主车位拒不挪车，而且恶意在小区堵塞交通要道和消防通道，所以对车辆采取了锁车措施。对于杜先生与开发商签订的车位合同，张女士说：“那个合同真伪有待鉴定，开发商早就歇业好多年了。”

业委会在小区单元门上张贴的车位权属公告

采访中，对于业委会与开发商之间的车位权属纠纷，张女士认为，“诉讼结果只是驳回了业委会的诉求，但是法院判决并没有说归开发商。”她还说，“我们没有车位属于开发商。”

张女士算了一笔账，以去年每平方米0.6元的物业费和每月100元停车费核算，在不欠费的情况下，小区一年大概有40万元的收入，其中物业费全部交齐是18万左右，停车费22万左右。停车费要给物业公司一半，物业公司在全员交费的情况下能拿到30万。小区有三个保安、两个保洁、两个管理员，一年工资支出20万多，每个月垃圾清运费1500元，电费、水费2000多元。“这一算，物业公司还有利润吗？”

张女士称，小区总共有301户，去年68户联合起来拒不交费，导致物业公司撤场。她还称，去年，业委会做过调查，也通过了业主大会表决，业主只能接受每平方米0.8元至1元的收费。业委会初定每平方米0.8元，现在正按这一标准洽谈物业公司，但目前没有合适的物业公司接手，经过业主大会表决由业委会代管。“业委会是不需要任何利润的，我们算过成本，只要是正常交费的业主，交物业费全部打八折。”她还提到，每一次举行业主大会都是在街道规定的地方公开唱票，现场都带视频监控。

物业费为何打入个人账户？张女士解释道，“我们小区之前的物业收款也是个人账户，只是他定期交到公司而已。”

业主支付物业费后弹出个人账户收款页面

>>>街道

正在约谈各方推动解决

3月15日，湖岛街道城管办相关负责人贺先生表示，对于业主车辆被锁一事并不知情，需要进一步落实。“不管他的车是怎么回事，也不能锁他的车，合不合法不敢说，但是不合理。”

贺先生说，针对小区业主反映的相关情况，街道办已约谈业委会负责人和多位业主。“业委会正在联系物业进驻，物业费涨价也经过了业主大会表决，街道办和市场监管局进行对接过，对方表示没有问题。”

谈及多位业主反映对小区召开业主大会不知情时，贺先生称，业主大会是通过线上召开的，肯定会有业主不知情，因为参与率是三分之二。“特别是对负责人或对业委会不满的，他们肯定是不参与的。”

对于业主反映的物业费打入个人账户的问题，贺先生表示，具体收费方式是否合理，应咨询市场监管部门。谈及车位权属问题时，贺先生说，街道办曾约谈过开发商，两起官司也都非常明确，“说是不属于全体业主，但是没有明确是谁的，这个是毋庸置疑的。”

4月1日起对外来车辆执行的收费标准

“想要解决问题，肯定需要一定的时间，也需要各方面努力，业委会和业主也都要拿出诚意来，做出让步也要做退步。”他谈道，对于此前一些业主提出罢免业委会的诉求，要依法依规进行。

另外，贺先生还提到，因小区物业纠纷引发冲突，警方正在相关问题进行调查。“目前是两条线在积极推进。”

>>>说法

业委会无权擅自上锁

众成清泰律师事务所丁也珂律师表示，业委会可行使管理权，但无权干扰业主对其所有物权利的主张。“换言之，业委会没有权力擅自给业主车辆上锁。”他认为，业委会通过锁车的手段阻碍车辆使用涉嫌侵权。此外，法院已判决车位不归全体业主共有，业主和权利人签订了合同，是一种合法占有车位的状态，通过锁车去干扰业主合法占有也是不合法的。

丁律师介绍，根据民法典规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定明显违反法律、法规的，业主可向相关部门反映问题；业委会某个或某些成员乱作为，业主可通过业主大会或请求召开业主大会临时会议，提议罢免相关业委会成员的任职资格；若在业主请求后，业委会拒不召开业主大会的，业主可向街道或社区提出请求，由街道或社区负责组织召开；业委会成员在履行职务过程中，若涉嫌违法犯罪的，可向公安部门反映，由公安部门立案侦查。

“也就是说，当业主的权益受到损害或侵害时，可针对“业主大会的决定或业委会的决定”向人民法院提起“业主撤销权”之诉；当业委会某个或某些成员乱作为时，业主可通过业主大会或请求召开业主大会临时会议，提议罢免相关业委会成员的任职资格。”他说。

物业费能否打入个人账户？丁律师认为，通过私人账户收取物业费，不仅缺乏监管、公信力，而且可能涉嫌公款私用。他说，根据多部门共同下发的“关于印发《青岛市业主共有资金银行结算账户管理工作指导规则（试行）》的通知”，业委会可开立“业主共有资金账户”。他建议业委会尽快前往银行业金融机构开立“业主共有资金账户”，规范资金收支，同时做到定期公示。

“归根结底还是车位权属问题。”众成清泰（西海岸）律师事务所王慧慧律师认为，车位权属应依据法院判决而定。她建议，杜先生可以拿出与开发商签订的租赁合同，通过起诉来确定车位使用权。“如果法院判决车位不属于全体业主共有，那么业委会就不能代表全体业主去处分这个车位。”王律师说，小区业主有住宿和停车的权利，业委会同样没有权力阻止业主开车进小区。