两部委部署“城中村改造”，政策扩围涉近300城市！未来将走向何方？

住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

政策支持扩围后，未来城中村改造将走向何方？

考验城市治理水平

城中村改造是城市更新的重要任务，也是推进新型城镇化的主要着力点。据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套。

中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国区域经济学会副会长陈耀接受中新社国是直通车采访时表示，从城市政府层面来看，城中村改造可作为对城市治理水平和治理能力的检验。

在陈耀看来，城中村改造过程中，首先需要实现城市公共服务全覆盖，其项目规划要与城市发展战略定位、功能布局紧密协调，确保交通网络衔接顺畅，以及教育、商业、医疗设施的全面配套，改善人居环境，提供社会保障。

其次，地方政府应充分利用其在土地资源、规划资源及平台资源上的整合优势，积极探索产业与城市融合发展的新路径，构建城市社区充满活力、可持续发展的长效机制。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新一轮城中村改造是推动房地产高质量发展的关键，也是解决城镇化遗留问题、实现城市公共服务全覆盖及促进新市民融入城市的必要举措。

谈及老城文化传承如何与改造共存，陈耀表示，城中村改造过程中尤其要重视历史文化的保护与传承，对富含历史价值的城中村，可以采取划定保护区域、实施集中保护等措施，精心维护其传统风貌。

他还提醒，生态环境治理不容忽视，要通过综合施策解决污水、垃圾处理等环境问题，营造蓝绿交织、环境优美的宜居生活空间。

“对于老城二次生长，关键在于如何在保护历史文化的同时，提升老城区居住和经济条件。这种改造能够提升老城区居住环境，增加商业活动，提高地区经济活力。”广东现代城市产业技术研究院首席专家罗学铭对中新社国是直通车表示，如何处理好新旧建筑融合、居民生活习惯适应、历史文化保护以及产业与商业板块的招商引资，是改造过程中面临的挑战。

多地积极行动布局

城中村改造不仅是重大民生项目，也是推动城市更新的重要机遇，多地已积极采取行动。

东莞市住建局于11月11日公示了《东莞市城中村改造专项规划（2023-2035年）》，将构建“大、中、小圈”改造体系，明确了改造体系及近期重点地区。改造策略方面，将采取“需拆则拆、应整尽整”，有力有序有效推进城中村改造。

广州市税务局、广州市住建局11月14日发出“印发《广州市城中村改造税收指引》的通知”，基于广州市城中村改造“依法征收、净地出让”模式，以改造环节为时间链条、全税种、全周期梳理广州市城中村改造过程中涉及的税收处理规定，用于指导广州市城中村改造的涉税管理。

北京今年共谋划20个城中村改造项目，其中丰台区占7个且已全部启动，项目数及投资额均居全市第一。丰台太平桥城中村改造项目于11月15日正式启动拆迁，是丰台区首批7个超大重点城中村改造项目之一。

上海市黄浦区梦花街上的弄堂内。中新社记者 殷立勤 摄（资料图）

上海计划到2026年底全面启动66个整体改造项目，力争在2027年基本完成所有城中村项目的征收动迁工作。此前，徐汇区东安一、二村片区旧改地块于10月18日举行了集中搬迁仪式，这也是上海史上最大单地块一次性征收项目。

此外，贵州、新疆等省区也在近期召开了市区城中村改造工作推进会，表示将科学编制改造规划计划，多渠道筹集改造资金，加快推进城中村改造。

改造释放潜在动力

在推进城中村改造货币化安置方面，官方此次强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

陈耀说，采用货币化安置方式加速了整体改造进程，降低了项目不确定性，为原有城中村功能定位的重塑提供了广阔空间，这也是老城二次生长的关键。

罗学铭表示，这种方式的好处在于能够快速释放土地资源，减少政府在建设安置房上的财政压力，同时也让居民有更多选择权。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，并缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存。

就在近期，广东省佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目签订安置房回购协议，预计将获得11.9亿元专项借款，用于收购存量商品房作为村民安置房。

住建部此前透露，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

根据中指研究院测算，若按套均100平方米计算，此举可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%，这部分需求进入市场有利于推动市场交易活跃度提升。100万套改造体量中部分需求有望在今年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。