从三足鼎立到六大商圈 解码青岛商圈如何迭代求生

说起青岛的商圈，你可能会想到商业综合体林立的香港中路，也会想到人声鼎沸的台东与李村商圈，随后，拥有“儿时记忆”的中山路与新崛起的新都心，也会在你脑海中闪过。随着城市的发展，青岛的商圈版图不断延展、扩容，商圈内的商场与商业综合体也在更迭、变换：6月初，中服青岛免税店开业，“即购即提”的一站式免税购物体验，丰富了浮山湾商圈的经营业态；随着中山路商圈改造升级，陪伴市民30年的华联商厦不久前闭店谢幕；此前位于台东的巴黎春天时尚商城停业改造，台东商圈进行业态重塑；万象城、海信广场扩建增加体量，加速启动新项目……根据日前我市印发的《青岛市商业网点专项规划（2020－2035年）》，全市将重点培育六大商圈、七处市级商业消费中心，到2035年，将青岛建设成为享誉世界的国际消费中心城市。在这场没有硝烟的商战中，青岛商业迎来加速迭代时代，腾笼换鸟、盘活闲置资源、扩容升级等成为岛城商圈发展新的代名词。

A

腾笼换鸟

新业态加速入场

“将合适的人请上车，将不合适的人请下车。 ”这是成都春熙路商圈跻身西南地区最有影响力商圈的秘诀。曾靠中低端商场和批发市场起家的春熙路，在痛苦的转型期内，又将一批又一批传统业态拒之门外。近几年，伊藤洋华堂、太古里、群光广场等新业态与新项目的加入，将春熙路重新定义，让它成为全国最知名的网红商圈之一。

像春熙路一样，青岛的标志性商圈也在演绎着腾笼换鸟，台东便是极具代表性的区域之一。

今年2月份，位于台东三路的巴黎春天时尚商城宣布停业，让经常逛台东的市民唏嘘不已。 “商城内的商铺大多是在销售小商品，像衣帽、鞋子、手油、面膜、化妆品，以及各类饰品。这几年的生意受网购冲击较大，虽然台东的人气依然很旺，但是商城内的商户如果没有更多的回头客，已经很难在这里稳定赚钱了。 ”曾在巴黎春天时尚商城卖过包具的王洋说。

当然，主攻大众化消费的商城停业，并不意味着该场所从此便一蹶不振，而是迎来了新的机遇与变化。日前，记者了解到，停业是暂时的，接下来将围绕消费者需求，对原商城进行改造，结合空间重塑、体验升级、颜值再造等几个维度更新，将这里打造成一处能与消费者产生共鸣与互动的场所，而不再是一个简单的“交易场地”。

其实，行走在台东商圈，可以发现越来越多的新业态、网红商铺在与这条百年商业街相融。在巴黎春天时尚商城的不远处，位于台东三路与威海路路口的恒泰广场去年开业，成为涌入台东商圈的新鲜血液。此处原来聚集着老牌体育服饰店，经过规划与调整后，恒泰广场项目落地，让大批潮牌与高端体育品牌竞相入驻，AJ、“椰子”等网红鞋在此首发，为台东商圈带来了更时尚、更运动的商业元素。

“那些年一起吃串的地方”是台东一家颇具名气的网红餐饮品牌。老板王俊杰在店内装饰上主打“青岛情怀”，天真照相馆、金锚牌手表、崂山汽水等老青岛人怀念的品牌与物件，悉数搬进了这家餐饮店，形成了独树一帜的网红打卡地。 “团队每天都在思考，如何通过抖音与短视频等在线上扩大品牌影响力，同时线下则不断转型调整，在装饰、管理、服务等方面迎合日益变化的消费群体。 ”瞄准年轻受众，王俊杰带着他的串店也在积极转型，与时代同频共振。

而在浮山湾畔，6月3日，中服青岛免税店在海航万邦中心开业，标志着青岛商贸新零售又向前迈进一步。该免税店是山东省唯一一家国人市内免税店，为消费者提供便捷的“即购即提”一站式免税购物服务。作为岛城商贸高端零售业的重要一员，中服青岛免税店经营面积达1000平方米，现拥有来自全球20个国家的香化、箱包、首饰、红酒等12个品类，菲拉格慕、范思哲等170多个品牌，未来将立足“全球首发”“全市价最优”等定位，推出更多国际首发新品，开启青岛免税购物新时代。

如今，商圈已变得不再“单纯”，它不只是购买油盐酱醋、衣帽服装的地方，人们可以在万象城打篮球，在凯德MALL体验亲子游戏，在乐客城试驾新车，在金狮广场拍艺术照……新业态加速入场，岛城商圈正完成着腾笼换鸟般的变化。

B

盘活资源

“老树”喜开新花

盘活闲置商业载体，是岛城众多商圈不得不面临的课题。香港中路的阳光百货、山东路9号的“巴黎春天”，这两个曾经风光无限的商场，都在闭店后迎来一段长久的“真空期”，让寸土寸金的商业地段，变成了市民仅能称呼其名的口头地标。

不过，从去年以来，市南区闲置商业载体盘活工作提速，让浮山湾商圈内的这两处闲置商业体“梅开二度”。原阳光百货的一楼临街区域，陆续有桔至生活、TSINGTAO1903青岛旗舰店入驻。而位于山东路9号的原巴黎春天所在地，已再度更换新东家，王府井城市奥莱商业项目落地，计划今年开业。 “山东路9号附近公共交通便利，拥有丰富的商办和居民客群，王府井集团经过前期调研后，以满足市民日常生活、购物休闲需求为目标，将这里定位为城市奥莱商业项目。 ”青岛王府井城市奥莱项目负责人介绍，王府井城市奥莱项目，是国内最大的零售集团王府井进驻青岛的首个项目，运营后，除了引入国内一二线品牌，还将融入餐饮美发、儿童互动体验等业态。

将日历向回翻，作为一个被“老青岛”熟知的商业地标，2014年，经营多年的“巴黎春天”闭店，之后，金叶珠宝在此建立了全国单体面积最大的珠宝城。不过运营3年后，金叶珠宝也悄然闭店。随着优质商业项目的引入，山东路9号的“春天”相信已不再遥远。

除了这两处耳熟能详的地标，对于浮山湾商圈的激活，市南区也在积极推进太古广场、米兰道等地下商业空间盘活工作，力争打造高品质地下空间综合体，增强浮山湾商圈的辐射力。

在距浮山湾畔10公里外的李沧区沧口商圈，曾让老沧口人翘首期盼的商业地标沧口大厦，去年以教育综合体的身份在公众视野中 “复生”。2020年11月，青岛九力国际教育综合体开业，意味着沧口大厦华丽转身，在烂尾27年后终于重获新生。该教育综合体内儿童游乐场、亲子餐厅、亲子摄影等一应俱全，集教育培训、商业休闲娱乐和全家教育等业态于一体，给岛城的青少年教育市场带来一股新的风尚。

沧口大厦被重新激活，让家住附近的老沧口市民感慨万千。“里面就像大商场一样漂亮，人气也很高，感觉这个地方终于活了过来。”家住振华路的于添韬曾亲眼见证大厦平地而起，也目睹该项目20多年的停摆，“当初期盼着它开业，家人买东西就方便了，可却遭遇停摆，感觉像被闪了腰。 ”于添韬说，如今新商业体的开业，也提振了老沧口的商业经济。

“老树开新花”，当闲置商业体被盘活，将为商圈带来新的生机。

C

扩容升级

“硬件”全面提升

为了迎合日益变化的客户群体与消费需求，商圈内的人气商业体无法停止扩容升级的脚步。

以香港中路为轴心的浮山湾商圈，坐拥海信广场、万象城、永旺等大型综合性购物中心，毋庸置疑是青岛各大商圈中 “高端与时尚”的代名词，引领着全市消费升级新风口。 “商场目前几乎囊括绝大多数国际品牌与新晋设计师品牌、年轻潮牌，引领岛城的高品质生活方式，给顾客更多消费升级以及高品质生活的选择。 ”青岛海信广场企划部相关负责人表示。2015年海信广场扩建升级，地下四层地上五层的商业空间完美呈现，国际一线品牌涵盖率达到90%以上。即便如此，海信广场扩建升级的脚步仍然没有停止。据青岛市自然资源和规划局公布的批前公示方案，海信广场近期启动三期项目。海信广场三期拟对现状建筑进行改扩建，扩建后的海信广场将打造成为奥帆区域的“城市客厅”。根据《海信广场扩建工程控规调整及规划建筑设计方案》，海信广场沿澳门路原有立面和屋顶1至5层进行扩建，增加商业建筑面积约8260平方米。三期扩建后停车位数量达1036个。海信广场扩建后，拟引入国际一线品牌、国际顶级艺术展览中心等，补充奥帆区域休闲、娱乐等体验业态。

另一边，备受年轻消费者欢迎的打卡地万象城，从2015年登陆青岛以来，不仅引进了消费者耳熟能详的快销品牌，同样汇聚了一大批中高端国际时尚品牌，受到时尚潮流群体的追捧。记者了解到，随着华润中心二期项目推进，万象城二期投入运营的进程也在加速。万象城二期位于万象城商业裙楼，一期的北部，将在多个楼层与一期直接连通，能实现有效扩充与引流。二期会在业态规划上全面升级，为市民带来更丰富的消费体验。同时，因其与华润大厦A座多层互通，将为更多商务人士提供多元的消费场景。

交通与环境等设施也是商圈发展中不容将就的“硬件”。为有效缓解拥堵、停车难、配套设施不足等问题，去年7月，台东商圈硬件设施迎来一系列大的调整，威海路平战结合人防工程项目开工，建成后将为台东提供1.3公里的地下车道、810个停车位；位于李村商圈的维客星城也在解决消费者头疼的商圈内停车难题，通过一系列改造，畅通商圈地下步行网络，崂百、和谐广场等多个出入口的设置，实现各大商厦之间地上、地下的互联互通，其地下三层、四层作为先进智慧的停车空间，规划1000个停车位，同时配备充电桩。

人气商业体扩容升级、提高硬件水平，无疑强化了商圈汇聚人气、吸引消费的砝码。

【说法】

行业迭代速度越来越快

“一千个人眼中，有一千个哈姆雷特”，哪个商圈是你心中的青岛第一商圈？下一个人气商圈又会在哪？

中国城市经济学会专委会秘书长、青岛市委党校李光全博士认为，商圈想要汇聚人气，首先区位上要具备一定的人口规模。 “商圈的发展会根据区域人口的增长而不断变化，对于商家而言，要有把握区域人口变化的眼光，简单来说，就是哪里人口规模大，哪里的商圈就具备汇聚人气的基础。 ”李光全表示，岛城目前不少商圈都身处繁华地段，人流密集，不过，在为其带来消费者的同时，同样也带来了交通拥堵等问题。地铁的布局与延伸，为一些商圈带来了强大的地铁人流。

“同时，商圈内便利的停车条件，也是聚揽人气的加分项，综观当前众多发展态势良好的商业综合体，几乎都具备便捷的停车环境。”李光全说道，“如果同时具备人流大、有地铁、好停车三点，这个商圈的发展潜力一定是很强的。 ”

相信会有人注意到，在同一个火热的商圈里，也会有人气火爆与生意冷清的商业综合体共生共存，这是什么原因？李光全认为，能否找准自身定位是商圈内商业综合体和商场人气旺盛与否的标志。 “例如万象城，由于越来越多的消费者希望自己的个性化消费得到不同程度的一站式满足，华润旗下高端品牌的巨大体量，恰恰可以更好地满足人们多元化、差异化的消费需求，所以万象城一直拥有很高的人气。 ”李光全说道，随着青岛消费能级的不断提升，新消费业态层出不穷，传统百货业态和传统大卖场已经无法满足消费者的需求，所以商圈内的人气商场 “去百货化”进程都在加快。 “目前人流量较大的商场，传统零售购物的占比越来越少，而餐饮、休闲、亲子等体验性的业态渐次崛起，成为吸引人气的方式。”李光全认为，未来在各大商圈内，商业之间的竞争不会停下来，谁能变化更快、谁能抓住消费者的心，谁才不会失去人气，不会在商业浪潮中被淘汰。

【延伸】

从三足鼎立到六大商圈

上世纪八九十年代，“逛街里”是青岛人最主要的消费去处。沿着中山路、胶州路一直逛到“百货大楼”，途经百盛、国货这些大商场和熙熙攘攘的即墨路小商品市场。这一时期，中山路商圈与台东商圈、李村商圈“三足鼎立”。

此后，随着佳世客（现更名“永旺”）、家乐福等外资商业在东部开疆拓土，丽达落子崂山，青岛商业开启爆炸式增长模式，商圈版图急速扩容。 “南万象、北凯德、东金狮、西融创”，大致描绘出青岛商圈的边界。然而，近两年，青岛新建大型商场不断涌现，商圈格局在不断被打破。

为更好响应国家、省、市关于加快流通、促进商业消费、塑造内需驱动型经济的要求，青岛市商务局会同有关部门，编制了《青岛市商业网点专项规划（2020－2035年）》。根据《规划》，全市将规划培育六处广域级商业消费中心：浮山湾商圈，围绕奥运、上合和海洋文化主题，培育文艺品牌，打造国际知名滨海娱乐体验和时尚消费中心；青岛湾商圈，按照5A级旅游景区的标准打造国际知名的历史文化和海洋文化旅游目的地，形成集文化旅游、民俗、休闲、购物为一体，融合欧陆风情与青岛里院文化的体验式、沉浸式消费街区；台东商圈，功能定位为百年青岛商业本源，国际都会时尚地标；唐岛湾商圈，规划定位为展示国家级新区形象窗口、具有国际水准的现代化商业和娱乐中心，培育青岛国际啤酒节和国际品牌购物节为主题的节庆活动品牌；城阳副中心商圈，规划为青岛北部城区商业服务综合中心；灵山湾商圈，促进传统商业模式向现代化、体验式、文化消费转型升级，建设具有国际知名度的青岛旅游度假服务中心，为消费者提供便捷、高质量、24小时服务的“消费不夜城”。

除了布局六大商圈，《规划》提出，全市将规划培育七处市级商业消费中心，分别为市北CBD、金家岭、李村、邮轮港、高新-红岛、蓝色硅谷与少海新城。

本版撰稿摄影（除署名外） 观海新闻/青岛早报记者 杨博文

【评论】

敞开怀抱迭代求生

本报评论员 王学义

对很多老牌商场来说，阵痛早已来临。有人感觉惋惜，心想：这些商场位置不错，积累了多年的口碑和客户群，周边人流也不少，怎么忽然不行了呢？难道就是因为老了？

“老了”是一种大体印象，甚至连“互联网冲击”也只是笼统说法。周围市民可以这样想，但商场经营者以及城市管理者要心中有数。只有弄清楚“老了”背后的深层原因，直面问题，才有可能解决问题，重焕生机。

很多商场业态旧、经营模式旧的问题，到了必须改变的时候。在互联网时代，迭代速度越来越快。如果不能跟上时代步伐，就只能被拍死在沙滩上。 “将合适的人请上车，将不合适的人请下车。 ”成都春熙路商圈的秘诀，值得所有商家铭记。转型虽然很痛，但再痛也要迭代升级。

新时代的商场要从单纯的交易场所，转型为多功能的社交场。在京沪等一线城市，商场转型正在加速。尤其是在疫情之后，消费者逛街的愿望减弱，更希望在一个场所满足购物、娱乐和社交等多种需求。不少商场正着力让环境更符合绿色要求，设计理念更人性化、生态化。比如，注重屋顶的开发利用，引入屋顶花园、屋顶健步慢道、屋顶市集文化体验等。在业态布局上更重视场景化，引进水族馆、艺术馆、文创IP、剧本杀俱乐部，增设滑冰、跳绳等健身项目，还将文化艺术与科技、大健康等相融合。对于这些，青岛部分本土商场经营者也已经意识到了，接下来就看具体行动了。

努力成为“网红打卡地”，想方设法为商场引流。这一点，海信广场长沙店的一番操作堪称范例，其引入的餐饮业态 “文和友”营业3年来，每天平均接待顾客约2万人，排出的长队成为当地一大景观。 “文和友”为海信广场带来了流量丰收，众多长时间等待、饥饿难忍的顾客，也让商场内其他餐饮业态受益匪浅。青岛本土商场应该好好想想，如何抓住年轻人的心，成为城市青年的“打卡地”。这些年轻人深受互联网短视频影响，喜欢新鲜东西并愿参与其中，在消费中寻找乐趣。只要一家店足够新奇、好玩、有特点，就有人甘愿排长队体验。经营者需要更新思想，敞开怀抱——你可以认为他们小众，但不能漠视其存在，因为这是个庞大的群体，有着巨大的消费能力，甚至某种程度上，他们就是未来。

“对于一座城市，你所喜欢的不在于7个或者70个奇景，而在于她对你提的问题所给予的答复，或者在于她能提出迫使你回答的问题。”卡尔维诺在《看不见的城市》中如是说。一个城市如此，一座商场亦是如此。如何激发消费者的新鲜感并保持黏性，这是企业和政府都应该认真思考的。