鲁商首府新老物业交接卡壳 业主又将业委会告上法庭

业委会表示曾就外墙墙体开裂与鲁商物业沟通 但却被答复需要签约物业合同才能修 (来源：鲁商首府业主委员会)

信网4月14日讯 (记者 顾青青)4月1日，鲁商首府小区新老物业“换岗”不畅爆发纠纷，信网进行了相关报道(详见报道：《原物业不交接新物业难进驻 鲁商首府业主犯了难》)。随着事情的发酵，网络上出现了质疑鲁商首府业委会更换物业过程违规的声音。为核实此事，信网对鲁商物业青岛分公司及鲁商首府业委会分别进行了进一步采访，鲁商物业和业主委员会表示，因物业、业主、业主委员会对物业选聘中的相关过程说法不一，导致这起更换物业风波仍没有定论。双方将法庭“博弈”，就更换物业一事“拍板”。

新物业招标暂停

据了解，鲁商首府小区业委会于2020年10月成立。因小区电梯故障频发、地坪损坏、房屋外墙渗漏掉皮、全体业主的公共收益账务不明等问题一直未被鲁商物业妥善处理，招致了业主们不满，欲更换物业。

街道建议鲁商首府业主委员会停止招标(来源：鲁商首府业主委员会)

信网了解到，2021年9月，鲁商首府业委会开始新物业的选聘工作，并于11月1日，通过中国招标投标公共服务平台发布招标公告，但蹊跷的是，信网看到11月11日，鲁商首府业委会又在平台上叫停了本次招标，直至新物业选出，鲁商首府业委会也并未在重启新物业的招标。

“没通过招标平台，新物业就选出来了，是怎么选出来的?”而这也成为部分业主、鲁商物业质疑业委会内定新物业的起因。

对于该争议，4月8日，鲁商首府业委会副主任商女士称，业主委员会在此前已经启动招标选聘物业服务入围企业程序,后续停标属于被逼无奈。“入围过程中，因活动现场有部分不明身份人员和个别业主的严重冲击，招标程序无法进行，从小区团结稳定的角度出发，业主委员会根据汕头路居民委员会建议终止了此次物业服务企业项目招标。”商女士表示，在此之后珠海路街道办事处、汕头路社区居民委员会、业主委员会和鲁商物业在汕头路社区居委会会议室召开了四方会议，“四方达成会议共识，确定由我们业主委员会招募一家物业公司与鲁商物业服务公司进行竞争选聘，才开启了业主委员会自主选聘候选物业服务企业的进程。为此，业主委员会向小区全体业主发布了四方《联席会议简报》，并在小区微信业主群中解释了停止招标的原因。”

鲁商首府业委会成员将停标说明发各大业主群(来源：鲁商首府业主委员会)

业主委员会：鲁商物业放弃竞聘

据信网此前报道，保利山东物业服务有限公司(以下简称：保利物业)是鲁商首府小区业主大会招聘到的新物业，在与业主委员会签约之前，保利物业作为候选物业的身份一直被部分业主诟病。“招标停止了，业主委员会开启了自主选聘候选物业，紧接着保利就成了唯一的候选物业，最后毫无悬念成了小区的新物业。”

对于这家新物业，鲁商首府部分业主认为是业主委员会的内定，存在“萝卜招标”暗箱操作的嫌疑，要求业主委员会给出其选聘候选及胜出的原因。为此，个别业主还将鲁商首府业主委员会告上法庭。

对于该质疑，鲁商首府业委会副主任商女士进行了否认。“在自主选聘候选物业的阶段，业主委员会根据小区业主关心的五项核心诉求，向参与选聘的物业公司们提出了以下条件，即承诺不涨物业费、五级物业服务，自行投入资金维修小区电梯、维修地下车库地坪、维修房屋渗水，且需作出物业服务承诺函和交纳履约保证金50万元。”

“同时，在2021年12月10日，业主委员会也向原物业鲁商物业发送了《告知函》、《催告函》让其报名参加物业服务企业选聘，并宽限了报名及交纳保证金的期限。但鲁商物业既未作出物业服务承诺函也未交纳履约保证金50万元，这表明鲁商物业放弃竞聘资格，而竞选的物业中只有保利物业公司答应了五项条件，出具了承诺函、交纳了50万元的履约保证金，因此，保利物业才成为了鲁商首府当时唯一的候选物业服务企业。”鲁商首府业委会副主任商女士表示。

业主委员会向鲁商物业发送了《告知函》《催告函》(来源：鲁商首府业主委员会)

投票结果被质疑

97.97%的表决同意率是保利物业当选为鲁商首府小区新物业的原因。但随着事情的发酵，有业主提出投票过程并不透明的质疑，“监票人和计票人业主们不知道是如何产生的，唱票过程也未向业主们公开，且投票新物业的过程中，实际参与表决人数未能达到二分之一。业主委员会是将未参与表决的业主视为参与并计入表决的多数票，这一做法涉嫌违反《民法典》第二百七十八条的规定。”

信网查询了解到，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”

那么这97.97%的新物业表决同意率是否有水分?鲁商首府业委会副主任商女士回应道，投票过程公开透明，且是在相关职能部门的监督下。“虽然投票地点因鲁商物业阻挠，最后是在业主的地下储藏室进行，但麻雀虽小五脏俱全。投票期间，我们有全程的录音录像，保障公开透明。”

鲁商首府业主委员会先后两次发布业主大会警醒提示内容(来源：鲁商首府业主委员会)

此外，商女士表示，前期为了确保向全体业主100%尽告知义务让全体业主依法行使投票表决权，鲁商首府的业委会根据《鲁商首府小区业主大会议事规则》，在小区持续张贴相关须知、又在报纸上登了公告，向全体业主告知和送达，以确保本次临时会议全体业主100%参与投票。同时业委会先后两次发布业主大会警醒提示，明确告知依据《鲁商首府小区业主大会议事规则》“公告期间业主未以其他方式进行表决的，公告结束后计入表决多数票”的规定。

针对有业主提出业主委员会将未参与表决的业主视为参与并计入表决的多数票的质疑，商女士称，根据山东省物业管理条例第三十四条规定，“不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。”《民法典》第280条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”

“根据以上规定，《鲁商首府小区业主大会议事规则》是业主大会依法作出决定、通过并依法备案的，全体业主均应受该规则约束。因此将未参与表决的业主计入表决多数票并无不妥。”鲁商首府业委会副主任商女士表示，在相关职能部门的监督下，全程录音录像的情况下，2022年1月12日至1月27日，业主委员会召开业主大会进行了投票，最终业主们以97.97%的表决同意率，选出新物业保利物业，并在市南物业办进行了备案。同时，业主委员会也发函通知了鲁商物业，从3月10日起与新物业保利物业全面交接，要求其在4月1日前完成撤场，但鲁商物业拒不配合。”

那么珠海路街道办事处是否对鲁商首府选聘新物业全程知情，且投票过程进行了监督,信网多次联系珠海路街道办事处办公电话以及负责协调鲁商首府更换物业一事的相关工作人员电话，但始终无人接听。

(投票现场监控截图(来源：鲁商首府业主委员会)

法庭“博弈”或将更换物业一事拍板

4月8日，信网来到鲁商首府，刚进大门映入眼帘的就是鲁商物业对业主们公示维修方案的承诺函。在小区采访中，部分支持新物业进驻的业主告诉信网，目前对于新老物业交接，暂时陷入了僵局，鲁商首府依然由鲁商物业服务。“这个承诺函，也是鲁商贴的。可能是想挽回业主们的心，鲁商物业也在陆续维修之前业主们反馈的问题，但电梯坠梯等问题依然存在，前两天还有业主被困梯了。目前更换物业一事还未拍板，所以我们也只能等着。”

而另一名未参与投票的业主表示，他并不关心物业是哪家。“只希望无论是哪家物业，小区业主们反映的问题能落到实处，毕竟小区确实有许多问题需要改善。”

信网了解到，距离4月1日新旧物业交接冲突爆发以来，已时隔近半个月，鲁商首府小区新旧物业纠纷依然没有新的进展。一方认为，鲁商物业和部分业主质疑业委会选聘物业过程不合规违反《民法典》相关规定，将业主委员会告上法庭。另一方认为业主已合法合规投票选出新的物业公司，业委会也与新物业签署了物业合同，合同到期的老物业以诉讼为由拒不交接，属于赖在小区不走。

因新物业选聘过程存疑，还牵扯到了诉讼。鲁商物业青岛分公司工作人员于先生向信网表示，基于新物业招聘过程存疑，诉讼案件未开庭未有定论，在此之前，鲁商物业依然是鲁商首府的物业，将继续为业主提供服务。“对于业主们提出的电梯、外墙、地坪等问题，鲁商物业也做了相关的计划逐一进场修复。如判决结果新物业招聘没问题，我们将做好和新物业的交接，依规定撤出鲁商首府。”

(鲁商物业回函业主委员会表示将等待法院判决(来源：鲁商首府业主委员会)

而业主委员会的部分业主亦表示，目前他们已聘请律师团队应诉，“据我们所知，部分起诉业委会的业主并非鲁商首府的产权人。如有业主对业主委员会选聘或者委员会成员资格有异议，业主委员会愿意公开招聘新物业过程的所有材料并答疑。”

山东元鼎律师事务所刘乔乔表示，鉴于目前新旧物业各执一词且诉诸法院，则需待法院判决结果出具。“如法院支持了小区业委会引入新物业的合法性，那老物业拒不撤出属于非法，必须依法向业委会办理移交手续，相关监管部门也应起到监督作用。”