随着市场经济的发展以及人们生活品质的提高，房子已经不仅仅是一处钢筋混凝土构筑的用来避风遮雨的陋室。受市场供求关系、存货变化、政策调控等因素的影响 ，在经历了起伏转折的楼市动荡后 ，消费者也已经从过去盲目的跟风炒作向刚性需求和实用性转移。面对今年以来的楼市低迷态势，买家对信贷放松的预期和购房优惠的情绪更为浓烈，随着传统“金九银十”的到来，不少房产项目纷纷进入推盘周期。然而，“黄金月”是否能够冲刺销售业绩，实现“江湖救急”，还将继续拭目以待。
8月商品预售房出售560套
据高密市建设局相关数据统计，2014年1月至8月份，高密市商品预售房共出售3844套，同比下降36.6% ；商品现售房共出售895套，同比上升6.9% ；二手房成交量1424套。其中，8月份，商品预售房出售560套，商品现售房出售105套，二套房89套；2014年7月，高密市的商品预售房共出售855套，环比6月份销量提高103% ；商品现售房共出售66套，环比下降33%；二手房成交量为 141套，环比下降10%。从房产成交量来看，高密现售房受市场大形势的影响并不是很大，而商品预售房的冲量高峰则主要集中在了7月份，二手房的业绩不容乐观。第三季度住宅成交虽好于二季度，但反弹力度弱于预期。
在市场大背景整体低迷的情况下，有限的刚需和改善性需求目前正被地段好的住宅项目所挤占，以往赖以为生的价格优势也面临着前所未有的冲击。“‘金九银十’可以说是今年最后的机会，预计后三月会有一波推盘潮，特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段会比较多。”业内人士表示，高密楼市推盘实际上还是多以平价跑量为主，开发商在业绩压力之下，什么样的价格能够换来多少销量，这都是市场的未知数，特别是对于一些相对滞销的楼盘，也将经受一次考验。
限购松绑难以拉动成交
面对楼市调整，记者在走访中了解到，相当一部分房地产开发企业不是选择降低价格促进销售，加快资金回笼，而是期待政府出台强力的救市或刺激政策。随着多地楼市限购政策的松绑，商品住宅的认购量和成交量虽然环比上升，但是对高密地区的影响并不显现。“限购松绑难以拉动市场成交，限购松绑对于成交量的提升也是一个缓慢的过程，部分市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”
而对于最近传得沸沸扬扬的“首套房认定标准将放松”等限贷将放松的消息，记者咨询部分商业银行了解到，各行均表示未接到正式通知。“限贷若松绑，主要是刺激观望情绪比较浓厚的消费者的买房欲望，对于各地产开发商，现在应该主要是求生存，应该抓住利好消息，抓紧去库存。”据一房产商透露，高密楼市四季度依然应该被看好。作为房企冲刺业绩的黄金时期，在前三季度业绩不好的情况下，房企会在四季度加大降价的力度。
房价调整未达市民预期
而降价无疑是最好的去库存手段。但纵观高密密水、醴泉 、朝阳三区7月份和8月份的楼盘价格，基本持平，变化并不大 。虽然数据面上不少房价都在下降 ，优惠力度也很大，但下调幅度并不明显。这表明房地产市场的意志博弈仍在僵持。特别是销售业绩相对好的房企，在销售定价方面依旧趋于强硬 ，而这也是相对一部分客户仍然持币观望的重要原因，在信贷政策未放松之前，买家仍会是普遍在观望之中。“虽然一些楼盘的优惠力度很大 ，但现在还没有达到自己的预期价位。”对此，市民李先生表示，如果价格合适，会考虑在“金九银十”购房，因为每年这个时候楼市会有较多优惠，促销力度也较大，是每年买房的最佳时机。但关键还是要看是否选到合适的房子。在高密地区，记者在走访中不难发现，中高收入人群大多拥有住房，而中低收入人群对房价敏感度则最高。就当前本市房价的调整幅度看，还远远未到市民期待的购房价格区间。
“农民进城”或能推进楼市新发展
据了解，9月份高密共有4家知名楼盘开盘，而对比高密三区楼盘价格，密水区由于多个项目的多层入市拉动了密水区整体价格的上扬，而开发区的房价则出现了小幅下跌。“有些开发商即使对金九银十有所期待，但热情度、参与度也没有之前那么高。”据一楼盘销售人员介绍，市场环境在变，传统的销售旺季已不再是直接带动楼市销售的主因。
而随着政府着力推进“城镇化”建设相关信息的集中释放，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒。据了解，目前，高密市的城镇化率已超过50%，农民进城不仅吸纳了大量的农业劳动力转移就业，提高了城乡生产要素的配置效率，也带来了社会结构的深刻变革，促进了城乡居民生活水平的全面提升，伴随着城市人口的增加与城市规模的扩大，房地产业的自住性刚性需求和改善性需求还是大量存在的。截止到8月底，市内三区总待建占地面积1213634.6㎡ ，总待建建筑面积高达3394589㎡ ，随着高密旧城改造工程的推进，高密楼市的变化趋势也耐人寻味。
经济型别墅将大行其道
据了解，近年来，高密积极实施“北拓、南延、东进、西控”战略，着力构建“北工、南文、中商、东新、西农”城市发展新格局。而城北工业区、南部文化发展区、城中商务区、东部新城以及城西都市生态农业园区的城市发展新框架也日渐清晰。据统计，截止到8月底，2014年高密楼市共有29个新盘入市，而入市新盘多以高层为主，多层为辅的形式出现，别墅、花园洋房如雨后春笋般林立，一定程度上反映了市民对高端品质生活的追求。
“目前，别墅购置正由炫耀型消费转向自我需求型消费，在这种消费形态下，别墅的设计更加注重实用性等多方面需求开发。”据兰亭御墅的相关负责人介绍，在这种形势下，不少开发商对楼市还是持乐观态度的。“如今，消费者对于居住环境的要求越来越高，买房不再只看价格，房屋质量成为开发商制胜的关键。以产品创新为核心，以景观营造为重点，如何构筑高密高品质人文社区典范，为城市精英的品质生活提供全新的空间和环境感受也成为我们开发的重点。”据了解，受土地资源影响，别墅仍将是相对稀缺的物业，伴随着消费者需求的升级，高密别墅市场仍将被看好，而经济型别墅将大行其道。
文/图 记者 马菲菲
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 李敏娜]
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