“好房子”的群体需求不同。
中心城区成为诸城楼市的热争之地。
每个人心中的好房子，都有自己的标准。但有一点，好房子首先要有好“地段”，这个“地段”可能也不是绝对的地理位置，而是符合购房者现阶段自身的需求。好地段让房子保值增值；好地段让出行便利；好地段是所有购房者首先关注的问题。
“好房子”的群体需求不同
对普通百姓而言，买房是衣食住行中的头等大事。什么样的房子才是好房子？记者进行了走访调查，调查结果显示市民的选择竟然跟年龄有关。年轻群体和老年群体，大多看重的是地段，但是对地段的要求不同；中年群体则认为房子的舒适性和实用性才是好房子。
孙先生28岁，今年刚刚结婚，独立经营一家服装店。孙先生的妻子说，服装店就在城区，考虑到以后上下班还有孩子的上学问题，就决定一定要买城区的学区房，后来选择了东升龙华园。孙先生告诉记者，朋友都劝他买房子一定要选择学区房，孩子的学业问题是大事，不能忽略。对我而言这就是好房子。”
市民陈女士说：“我家在华都富林，我认为环境和地段是选房首要条件。我喜欢闹市的繁华，住在市中心方便一些，而且房子保值没问题。第一，我是做网店生意的，华都富林地处繁华商业区域，逛街或者和朋友一起吃饭都非常近，很符合我的生活节奏。还有我以后要结婚，男朋友家也有房子，这一套房子我很可能要出手，华都富林的房子都是升值的，具有一定的商业价值，以后出手也会很方便。”
张先生是一位退休教师，退休后，他就爱上了养花种草。后来在儿女的支持下考虑换房子，“好房子当然得有好环境，最好是在公园旁边，能种种树、养养花，带着儿孙接触大自然。这样的生活才惬意呢！”后来张先生选择在香榭里购房，张先生说，“靠近公园，远离闹市，晚年生活就要安静一点，关键是能感受公园花草带给我的快乐。”
诚通香榭里负责人刘建飞表示，一个项目如果在选址过程中拿到了优质的地段，就意味着占据了无法复制的城市稀缺资源。对资源拥有的越多，地段价值也就越高，产品本身的价值也就越高。现在所有的开发商几乎都在销售期房，对于购房者来说也有一些好处，因为期房价位要低一些，而且位置随便挑，这就需要检验开发商的实力，从建筑质量和所用建材都要一个一个了解。开发商的诚信和责任感，直接决定了项目优劣和社会价值。有品牌开发商聚集的地方势必就会聚集人气，好地段也就一定保值。
中心城区成为诸城楼市的热争之地
据记者调查显示，置业者购房时更多考虑的是楼盘所在区域核心价值、楼盘的抗跌性和升值潜力等问题。而中心城区作为诸城楼市的热争之地，区域核心价值和升值潜力是有目共睹的。
“现在市中心的土地越来越少，以后升值空间只增不减。”正大置业营销总监李文利表示，诸城市中心经过多年的发展建设，商业商务氛围和各项配套都已达到相当成熟的状态，而且土地资源的稀缺，又成为房产保值增值的可靠保障。
“在经济形势低迷状况下的楼市百态中，关于房价、关于走势，业内人士热议不断，但真理到底是什么？简言之，房子本身的建造成本并不高，也不能代表它的真实价值，决定它的身价高低的关键性因素是“外因素”，即它所拥有的环境条件。以华都富林为例，该项目崛起于龙城传统核心商圈以东200米，市政府以东100米，龙城新核心商圈中心位置。项目周边生活配套完善，而且涵盖多个繁华商业区，升值空间和抗跌性都比较好。正是购房的客户大多数是看中了项目的区域升值空间，吸引着更多的购房者前来选购，不难看出，楼市购房潮流也正慢慢形成。”
正是地段资源的不可复制性，成就了市中心板块上产品的稀缺。新房难企及，价格等级细化的二手房则成为不少想在市中心置业的购房者的选择。“老城区可以选择的二手房源很多，让买不起一手房的置业者有了更合适的购房选择。”金园房产置业经理杨经理告诉记者，“完善的生活配套是影响多数人在老城区购置二手房的重要因素，老城区渐渐进入了二手房市场。”
据记者了解，老城区的二手房源颇多，价格有高有低，置业者的选择广，而且相对来说，市区的生活、商业配套设施齐全，生活便利。对于很多想在市区置业的人来说，二手房是不错的选择。或许也因此，二手房的成交在市区板块楼市成交中占了很大比重。
格林学府营销总监周海波表示，好的地段是动态的，跟人的需求有关。不同人需求不同，对好地段的理解也不同。未来投资地产需要有城市发展的前瞻性，才能获得地段优势带来的价格保值或增值。
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目前本市城市里的地段大致可以分为以下几种：
闹市中心区：所谓闹市，也就是一个城市内最繁华的区域，小城也许就一个，大城市则可能有多个。通常，这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题，一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说，这样的地段偶尔会成为租房时的选择，但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主，主要用途多在投资。对年轻人而言，在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。
次繁华生活区：靠近闹市，又有一定(几站地)距离的地段。相对闹市，这个区域的商业味道大大降低，生活味道渐浓，多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大，偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似，其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市，个别中型项目具有一定的社区规模，但都容积率很高，基本都是高层。这种区域的中小户型，价格与闹市差别不大，但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低，个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。
老城区：在各城市里，都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。对于纯粹居住需求而言，这种区域的二手房是首选。住几年之后，转手也容易，出租也可以。
城乡接合部：即城市建设的边缘，城市与乡镇结合的区域。这种区域，相对来说低端生活配套还是很齐备的，但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多，也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域，治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言，这种区域也是一个考虑选择的方向。而且，随着城市扩大化，这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说，未来有可能是一个新的城市新兴区域。
作为普通购房者，对于地段的选择可以从以下几个方面来着手：
1.买房地段选择所选地段的交通是否方便
交通的方便与否可以通过地理距离和时间距离两个概念来衡量。地理距离是指在地理上该地段距离市中心有多远，要调换几次车才能到达。在原来城市布局单一核心同心圆式发展时，由于快速交通还未开发，地理距离就决定了一个地段的好坏。
2.买房地段选择在该地段附近购物和文化娱乐是否方便
购物的方便程度包括两方面的内容：其一是附近各种购买生活必需品的超市、商店和菜场是否完备。目前成片开发的小区在这方面是比较成功的，而未形成规模开发的小区在这方面就会有欠缺。其二是看该地段附近是否有比较大型的商厦和文化娱乐区，或者到这种商业区是否方便。
3.买房地段选择第三看该地区环境是否安静
住宅要求周围环境很安静，不能有太大的噪音。因此购房者要孴所选的地段周围是否有大型的工厂、剧院等，或者是否贴近菜场、学校或交通要道。
4.买房地段选择看它是否有升值的可能
不同的地段之间的变迁是不确定的，我们应该用投资的目光选择一个有较大升值空间的地段。一个地段能否升值，关键是看这一地段在未来的城市中将扮演什么样的角色，目前的城市规划对此又是如何确定的。例如，按照规划将来该小区周围会建设大片绿地或者大型投资项目，则该小区将来必然会升值。
5.买房地段选择看该地段的文化教育环境
所有的家庭都会遇到相同的问题——孩子的教育问题。如何才能给孩子一个好的人文环境，这是购房者在选择住房时必须慎重考虑的。购房者应该看该地段附近有无重点小学，重点中学，甚至有无大学。因为一方面自己的孩子以后有可能会在这些重点学校里学习，另一方面一个好的人文环境对于孩子成长的潜移默化作用是无法估量的。
6.买房地段选择考虑所选地段与原来生活圈子的联系
人们长期生活在一定的社交圈子中，突然离开居住生活了几十年的环境，和熟人失去了联系，会有很强的失落感的，这在老年人中尤其明显。所以选择地段最好能和原来的生活圈子离而不远，“藕断丝连”。最后，还要看这一地段是否有好的医疗设施。人是难免要生病的，尤其是有老年人和孩子的家庭，附近没有医院或者医院水平不高，就会对家庭生活带来很大麻烦。 文/图 记者 王清凯
（来源：半岛网-半岛都市报）
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