本地楼市一场暗战正在酝酿。
银行再降息或迎来楼市小阳春。
自3月1日起，央行再次降息，人民币存贷款基准利率分别下调0.25%。目前各大银行的房贷和各地的公积金政策已做出了相应的调整，同时保持首套房贷利率的优惠政策，央行降息和房贷利率打折的双重利好，使得置业者的购房成本有所降低。业内人士分析，银行降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好，楼市有望迎来“小阳春”。
年后银行再降息，3月楼市令人期待
在 2月4日央行首次降准后 ，2月28日傍晚，央行宣布2015年首次降息—— 自3月1日起一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35% ；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
诚通香榭丽营销总监刘建飞认为,从去年9月份至今,楼市已经迎来第三次利好。从“9·30”房贷新政开始,市场渐渐复苏,年后央行再次降息,使得3月份的楼市更加令人期待。除了市场信心增强外,对买家而言,先后两次降息加上银行利率折扣,按揭的负担大大减弱,对于刚需购房者而言，无疑是一个良好的购房窗口期。
另外，降息将有利于金融市场收益率下降，从而带动整体社会融资成本下降，对经济有一定推动作用。随着2月楼市淡季的结束，以及央行降息的影响，3月下半月市场有望告别签约淡季，迎来“阳春三月”。
对刚需购房者有利
一年之计在于春,春天一直是传统意义上买房置业的好季节，也是开发商冲量的销售旺季。由于羊年春节较常年晚，节后一开业,开发商便忙忙碌碌进入3月份的备战中。楼盘开盘、推新、积极营销,本地楼市一场暗战正在酝酿,这对于刚需购房者而言极为有利可图。
在格林学府售楼处，记者看到不少购房者趁着节后来看房探盘。市民陈先生告诉记者：“听说央行再次降息，有优惠能省不少钱。所以就过来看看如果有合适的房子就马上买了。”
记者以百万元房贷20年为例,以2014年上半年时原利率6.55% 上浮5% 计算,首年每月月供为7679.63元。若以现下5.9%下浮7%的利率计算,首年月供仅为6871.53元,相比之下,第一年月供足足省了808元,同样是置业第一年购房的成本便大大降低,并且贷得越多,节省的资金也越多。
不少业内人士预计,未来央行将不排除继续降准降息,市场资金的流动性也会在政策的刺激下进一步充裕起来,从而刺激资本投资市场。
不动产登记再加一把火
除了央行降息，对于楼市来说，3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，不动产登记进入了实际操作阶段。
按照《不动产登记暂行条例》规定，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。
记者从潍坊国土资源局了解到，自去年3月份,潍坊就开始对市区房地产项目进行摸底调查,该行动主要是摸清我市房地产项目底数,之后,潍坊市住房和城乡建设局建立中心市区房地产项目清单制度,建立房地产项目信息系统数据库。调查范围包括奎文、潍城(含潍城经济开发区)、坊子、寒亭、高新、经济开发区辖区内所有在建、在售房地产项目。
虽然目前来看，不动产登记对于诸城本地的房地产市场影响并不大，但长远来看，不少拥有多套房的市民，已经开始考虑适时出手手上多余或闲置的房子。
格林学府营销经理周海波表示，对房地产市场而言，不动产登记和央行降息两个政策总体上具有对冲性质，前者促使房价面临下调压力，后者降低资金成本则会促使房价上涨。后者短期刺激作用大于前者长期预期的可能性较大。不过二者都对刚需购房者形成了保护，楼市或将迎来不同程度的回暖。
相关链接 如何做好买房预算
购房者在决定购房前首先需要制订详细的购房预算，对投资进行可行性分析，充分考虑自身及家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度等各种资金来源及其他相关因素，从而正确估算自己的实际购买能力。在充分考虑自己需求的同时研究市场行情，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。
1、正确估量个人资产及家庭可支配收入
买房要根据需要和支付能力综合考虑，先考虑支付得起的楼宇，再考虑喜欢的楼宇，要计算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴。买房前请主要保留两部分的资金，其一是家庭的日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。通过仔细核查，审慎地计算出个人或家庭的净资产，这才是可随时支配的自由款项。认真计算可以保证购房者能够准确把握自身的实力和购房方向。
2、选择适宜的房价和房屋面积
在对个人资产做完认真估量后，就要开始挑选品质好、价钱又不高的住宅了。现在，市场上可供选择的商品房众多，房价通常相差悬殊，众多的因素使消费者感到无从入手、很难判别。其实，房价的制定是有一定规律的，它受到市场和成本制约。这主要取决于商品房的土地成本、开发建造成本以及利润、税费、销售等相关费用。但房价的最终成因，还要回归到市场的认同度，所以购房消费者可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜自己的房价水平。购房人在选择了适合自己消费水平的房子后，就要着重考量房间的面积、户型等因素。
由于商品房的价格高达每平方米数千甚至数万元，而房屋面积的大小又直接关系到房屋的售价，因此，每一平方米都要精打细算。从房屋户型来说，应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力进行选择。现在，人们一般喜欢要“四大一小”、双卫生间、双阳台的房间，因为这样的房间更适合人们的居住，但具体选择什么样的房屋，首先应确定房屋的总建筑面积要多大。要了解一座建筑物的有效面积系数，即“得房率”。它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到房子的使用面积可能差别很大。
3、算清购房时的各项税费
税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等。税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。建议购房者在计算个人住房贷款时，最好同时计算相关的税费支出。
4、仔细考量物业管理费用
物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关，通常按照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等，对这些开支如果未加考虑或考虑不足，那么买房时就有可能造成失策。与其他费用不同，购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子终身的，所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。
5、做好装修及维修费用预算
装修费用应与首期款一起考虑，仔细算计，同时应提前考虑适当的房屋维修款项。必须的生活设施还需要一些初装费用，如开通管道煤气、有线电视、宽带网等。另外，购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑的。
6、要算清自己可动用的资金
要算清自己可动用的资金有多少，是否足够支付房款和日常生活所需。按揭购房首期款通常要占到房价的20%至30%，是购房时必须支付的费用。
7、商品房价格
主要由三大块组成：土地成本、开发建设成本和开发商的利润、税费、销售等费用。目前价格构成绝大部分比重在前二者。另外，发展商的开发建设成本、选用的结构类型也导致成本的差异。在购房前，购房者有必要了解整个城市不同房价楼盘的分布情况。
8、一些生活必须的设施要缴纳初装费
这些是入户当时需支出的费用，如开通管道煤气、有线电视等。
9、需要装修后才能入住
现在的住宅大多数是毛坯房，需要装修后才能入住。装修费用应与首期款一起考虑，仔细算计。另外，还有购置家居用品费用、咨询服务费、律师费等，这些也应考虑进去。
购房者需考虑到以上因素，这样才不至于在购房时只盯住房价，忽视物业等费用，造成买不起的结局。 文/图 记者 王清凯
（来源：半岛网-半岛都市报）
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