风口观察 | 尘埃落定！卖掉SOHO中国 潘石屹夫妇成功套现142.8亿港元

SOHO中国终于确定要卖了！

6月16日，SOHO中国在港交所发布公告称，黑石集团已发出全面要约收购，拟以每股5港元、合计236.58亿港元（约合人民币195亿元）价格取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。

这将是国际巨头黑石在中国的最大一笔房地产投资。值得注意的是，SOHO中国此前已停牌两日，公司股票将在今日起正式复牌。停牌前SOHO中国股价曾连续大涨，近10个交易日内涨幅接近60%，收报3.8港元/股。

套现超200亿港元，潘石屹“卖了”SOHO中国

要约收购后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。SOHO中国现在持有并管理130万平方米商业物业。官方新闻称，黑石十分看好SOHO中国在北京和上海持有的商业物业，以及一流的管理团队，此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。

SOHO中国在港交所发布的公告披露了有关收购的更多细节。本次收购将由高盛（亚洲）有限责任公司代表黑石集团旗下公司来进行，以每股5港元要约收购价格计算，本次收购最高现金代价为236.58亿港元。黑石集团此次要约价格较SOHO中国最新股价溢价约31.6%。根据要约价,SOHO中国董事长潘石屹以及执行董事张欣在本次交易完成后,将成功套现约142.8亿港元。

根据公告，要约收购后，公众持股可能不足以保持上市地位，黑石和SOHO中国将采取措施确保要约收购后有足够的公众持股。

SOHO中国股价长期大幅低于净资产，股价萎靡不振，只有收购消息，才能刺激公司股价上涨，在此之前，已有三次收购信息传来。

2019年10月30日，有消息称SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。午后SOHO中国股价大涨，一路走高，盘中最高时涨幅曾达到26.64%。截至收盘时报2.7港元/股，涨幅17.9%。31日早间，SOHO中国在港交所发布公告：公司不知悉任何需公布的与集团资产出售相关的资料。当时有消息称，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。消息人士还透露，SOHO中国还有五个意向在售项目，8个项目总价值人民币500亿-600亿元，计划所有交易在未来两年内完成。

2020年3月10日午间，SOHO中国股价突然急速拉升，上涨 37.58% ，SOHO中国向港交所申请暂停交易，停牌时的股价为4.10 港元，有媒体援引知情人士称，黑石正在与SOHO中国进行排他性的私有化谈判，准备以每股6港元，总价40亿美元的价格将其私有化，并且黑石将接管SOHO中国的债务。根据其中期报告显示，截至2019年6月底，SOHO中国债务为47亿美元，加上40亿美元收购价黑石总共要付出87亿美元，约为600亿人民币。

2020年11月，市场再度传出SOHO中国私有化的信息，这次买方为高瓴资本。不过随后，高瓴资本火速澄清，称无意私有化SOHO中国。

本次方案和此前黑石收购版本有明显不同，这次收购价格下跌明显，大约每股下跌20%，另外是收购方案没有提债务问题。黑石收购付出的成本小了不少。

SOHO中国发布年报显示，截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，总借贷共计约人民币184.70亿元，不过平均借贷成本约为4.7%，在地产公司算是比较低的。

去年SOHO中国营收增长19%，不过营业成本增长至8.01亿元，增幅为137.7%，全年净利润同比减少58.83%，为5.435亿元。

据称，在SOHO中国工作了22年的原执行董事兼总裁阎岩，在2018年加盟了黑石集团，这是黑石收购SOHOU中国的连接点。

买下SOHO中国，黑石图什么？

据了解，黑石集团成立于1985年，被誉为“华尔街PE天王”，是美国规模最大的上市投资管理公司。这家PE巨头对房地产行业情有独钟，其房地产投资业务已经遍布全球，投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

从2008年以来，黑石集团一直积极投资中国房地产。据不完全统计，黑石集团在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围涵盖写字楼、购物中心以及综合体，目前在中国拥有差不多600万平方米的房地产，其中大部分发生在2018年以后，仅2019年黑石集团就斥资200多亿在中国买下多处房地产。可见，黑石集团投资中国市场的步伐正在加快。

根据公告，黑石集团对中国长线经济发展以及北京和上海的房地产市场充满信心。SOHO中国现在持有130万平方米商业物业，且主要优质资产均分布在北京和上海，正符合黑石集团的投资偏向。

某业内资深人士表示，黑石集团在亚太区房地产领域的弹药充足，因为募集到的资金总归要投出去，所以找到品质好的物业就出手了。

业内资深人士表示，此次收购SOHO中国，单纯从物业增值角度未必是一项好的投资，但是从黑石投资资产组合的保值策略，以及对冲其他非核心区域高风险的物业投资来说，还是一个不错的选择。

“黑石这次果敢出手，也是纵观全球，放眼亚洲市场后，觉得还是中国的防疫做的最好，就把钱砸向中国了吧。全球经济增长放缓的大环境下，中国核心城市的房地产也成为了外资的避风港。”

上述这位资深人士表示，首先黑石的募资能力很强，资金成本比国内低很多。至于黑石未来出售时的估值溢价，这得看黑石的退出时点，如果看3-5年后，物业的涨幅肯定还是有的。眼下唯独黑石接手后的租金能否上涨是未知数，现在来看未来1-2年租金上涨的可能性较低。

“但是黑石在投资领域就是风向标的作用，他们不太关注租金回报率，当下疫情过后，他们选择果断出手就是看好中国经济的中长期韧性。基于商业地产市场，尤其是北京上海写字楼市场的稳定，哪怕是租金的微微下降对于我们测算模型里面的最终退出的IRR或者投资回报率来说影响不大。” 上述资深人士称。

潘石屹彻底清空国内资产，全面转战海外市场

SOHO中国虽然屡次私有化都以失败告终，但这些年来一直在变卖核心资产。

据不完全统计，从2014年开始，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。而从2013年开始，在公开土地交易市场上，也鲜见SOHO中国的身影，不但不新增土地储备，还不断变卖持有项目，市场传言SOHO中国将彻底清仓，退出国内市场。

2014年，SOHO中国将上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元的价格卖给金融街，同年9月，以30.5亿元的价格将上海凌空SOHO 10.02万平方米物业卖给携程网。

2015年，SOHO中国将上海外滩国际金融中心8-1地块项目50%的股权卖给了复星集团，作价84.93亿元。

2016年，SOHO中国将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险，作价32.2亿元。

2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

2019年，SOHO中国以78亿元的价格出售北京、上海的13个办公物业项目，以7.61亿元的价格出售位于北京的2583个地下停车位。

与此同时，SOHO中国实际控制人潘石屹夫妇以海外信托的方式大量购置海外资产。2011年，潘石屹斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。2012年，潘石屹花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权。2013年，潘石屹之妻，也就是SOHO中国CEO张欣，联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。此外，潘石屹长子潘瑞在英国成立了一家房地产公司，持有当地多个大型地产项目。

如今，SOHO中国最核心的八个写字楼项目也接近悉数套现。SOHO中国一旦出售成功，意味着潘石屹已经把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓，全面转战海外市场。

大众报业·风口财经综合整理，素材来源：e公司、财联社、每日经济新闻、21世纪经济报道、国际金融报等

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