楼市展望|2024年销售规模仍有下行压力，新开工面积或继续回落

半岛全媒体记者 李晓芳

2023年全国房地产市场继续下行，现房销售同比增长，表现好于期房，重点城市二手房表现好于新房。12月11日，根据中指研究院发布的中国房地产市场 2024展望报告，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

从需求端来看，展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长，绝对规模略高于12亿平方米；值得关注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。

各线城市中，一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计2024年一线城市新房销售面积继续稳中有增；二线城市近两年销售规模回落较明显，与历史相比，2023年销售规模较2018年高点下降了约35%，回落至2012年水平，与2022年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显，整体来看，2024年二线城市市场有望底部企稳；三四线城市前期政策基本全部放开，后续增量政策较为有限，部分城市或通过发放购房补贴等方式促进需求释放，市场更多仍依赖于居民购买力、购房意愿等因素，预计2024年各影响因素或较难有明显改善，三四线城市新房销售规模或延续下行态势。

从供应端来看，新开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。

投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与2023年基本持平。

融资及流动性方面，金融机构在加快落实“一视同仁满足不同所有制企业合理融资需求”及“三个不低于”，房企融资环境将会有所改善，仍要警惕个别房企发生债务违约。

拿地方面，如果市场筑底企稳，融资环境回暖，房企拿地意愿将有所提升，投资拿地持续下降的态势将有所改善。