百强房企分化加剧，转向多元化发展新模式！租赁企业、商业地产迎来机遇

半岛全媒体记者 于红靓

目前，房企发展有何态势？租赁、商业地产呈现什么发展特点？近日，中指研究院发布对百强企业、住房租赁企业、商业地产百强企业等的研究成果。研究显示，百强企业分化加剧，发展新模式初显，房企正转向开发、运营、服务多元化的价值创造；而租赁企业则聚焦优势区域拓规模，优化产品服务增效益；商业地产方面，百强代表企业紧抓消费市场及服务业经济恢复契机，稳扎稳打，部分企业业绩得以修复。

百强企业：

企业分化加剧，发展新模式初显

3月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。会上中指研究院发布《2024百强企业研究报告》。

研究显示，百强企业中不同性质的企业格局基本趋于稳定。从企业所有制来看，在2024百强企业中，央国企数量为71家，较上年增加1家；混合所有制企业数量为6家，与去年持平；民营房企数量为23家，较上年减少1家。

随着房地产行业进入重构出清、优胜劣汰的阶段，企业间分化逐渐加剧。在市场调整的过程中，一些“大而不强”的企业出现掉队，唯有“稳且强”才是企业经营的制胜法宝。一方面，2023年百强企业市场份额为46.2%，较上年微增0.4个百分点，其中综合实力TOP10企业市场份额保持稳定。另一方面，在市场调整的过程中央国企积极担当作为，稳住房地产行业的基本面，切实发挥起了市场“稳定器”和“压舱石”的作用，其市场份额进一步提升。

值得注意的是，在确保财务安全性和经营稳健性的基础上，百强企业顺应市场变化趋势，优化经营策略，整体销售表现好于全国。2023年，百强企业顺势而为，聚焦核心城市核心区域，把握市场主流需求抢收回款，销售表现略好于全国水平，市场份额微增。2023年百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。

整体来看，百强企业主动适应新的形势积极作为，践行新发展理念，探索新发展模式，轻重并举实现可持续发展。房地产企业聚焦优势领域调整业务结构，逐渐向新发展模式转型，从过去以重资产开发建造为主的单一价值创造，转向开发、运营、服务多元化的价值创造。

租赁市场：

聚焦优势区域拓规模，优化产品服务增效益

对住房租赁企业的发展，中指研究院也做了详细研究，研究显示：2023年以来，中央和地方继续积极施策，尤其是金融支持方面，住房租赁领域“私募基金+信贷支持+公募REITs”的金融闭环逐渐形成。在各项政策的支持之下，住房租赁市场蓬勃发展，企业紧抓机遇积极拓展规模，同时通过优化产品服务和运营策略，不断提升综合竞争力。

从规模表现来看，住房租赁TOP30企业紧抓机遇，积极拓展规模，2023年综合实力TOP30企业累计开业房源规模超百万间，且房源储备丰富，未来开业规模存在较大增长潜力。综合实力TOP30企业专注优势区域，集中布局一线及核心二线城市；各家企业立足自身优势采取相应投资策略，其中央国企住房租赁企业投资模式普遍以重资产为主，民企则以轻资产、中资产模式为主；鉴于不同企业发展策略不同，近两年企业之间也在加大合作力度，如民企为地方国企持有的保租房项目提供运营服务，发挥各自优势，实现共赢。

从运营表现来看，住房租赁综合实力TOP30企业顺应多样化需求趋势，为不同租客群体提供与之相适应的多元化租房产品，同时，不断升级“基础+增值+特色”的服务体系，积极打造企业差异化竞争优势，增强客户黏性。2023年，伴随着业务规模的扩大和运营效益的提升，代表企业营业收入稳定增长，受益于行业政策支持与运营端降本增效，目前多家住房租赁企业表示已实现盈利。

展望未来，短期来看，长租公寓市场发展面临一定压力。由于租客收入预期下降，价格敏感性提升，集中式长租公寓恐面临租客流失的风险，长租公寓企业需加强服务，在新客拓展、客户续租等方面进行重点关注。但长期来看，我国住房租赁需求群体庞大，改善性租房需求仍将对市场形成长期支撑；同时，随着房价预期逐渐走弱，长租公寓项目的投资成本有望下降，运营价值将更加凸显。

商业地产：

紧抓经济恢复契机，稳扎稳打修复业绩

在商业地产方面，根据中指研究院发布《2024中国商业地产百强企业研究报告》，商业地产百强代表企业紧抓消费市场及服务业经济恢复契机，稳扎稳打，部分企业业绩得以修复。

从规模表现看，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值升至502.5万平方米，同比增长8.4%，但增幅延续收窄态势。随着疫情期间的租金减免措施逐步退出，叠加百强企业群体经营管理水平较高，收入表现好于行业整体水平，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值提升至30.0亿元，同比增长9.9%，增速回升。

从经营质量看，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率与上年基本持平。零售商业方面，代表企业持续推进数字化建设，拓展多业态布局；及时洞察消费需求变化，积极尝试新业务，实现商业模式突破。办公物业方面，租赁需求温和复苏，代表企业强化服务能力，通过企业经营服务和员工生活服务稳定租户。

从发展趋势来看，市场竞争日趋激烈，消费需求愈发多元，聚焦个性消费和细分场景的非标商业开始涌现。目前，传统盒子型商业之间竞争日趋激烈，居民消费需求也日趋个性化、多元化。未来，商业地产企业应持续探索消费新趋势，关注细分赛道，打造有个性、不复制的非标商业，为消费市场带来新活力。

2024年，预计宏观政策将继续发力稳经济、扩内需，着力推动居民就业收入改善，服务业经济和消费市场有望继续恢复，商业地产市场或逐步趋稳。