新闻周刊｜风险，还是机会？捡漏容易吗？法拍房那些事儿

文/半岛全媒体首席记者 赵永宝

图/半岛全媒体记者 褚乃健

观望、捡漏、“疯抢”……法拍房，正引燃越来越多购房者和投资者的情绪。在法拍房的世界，有人看到的是风险，有人看到的是机会。

3月29日上午，52岁的陈延亮来到位于福州路的办公室。10时整，他准时坐在电脑前，帮一位客户参拍的房子开拍了。这套房子位于西海岸新区滨海大道附近，起拍价104万元，每次加价5000元。

尽管已经帮客户拍过接近200套房子，但当“5、4、3、2、1”的倒计时开始时，陈延亮仿佛依旧能听到自己加速的心跳。

陈延亮注视着B1591号的每一次出价，105万元，106万元，107万元，108万元，109万元……成交！5次出价，历时15分钟，客户成功拍下了这套房子。

“这位客户是个年轻人，自己在家用手机点点就行了。”陈延亮说着轻松，可前期工作一点儿也不轻松，“最重要的是对房子进行尽调，房子情况没有问题了，再跟客户签合同，教客户怎么报名、怎么打款、怎么出价。”

与此同时，35岁的孙甜甜敲开了位于崂山区的一套法拍房的门，不出所料，她又一次被业主“轰”了出来。不过她预感，这套房子“有漏可捡”了……

“捡漏”不易，但不是没有

37岁的张江此前不会想到，自己有朝一日会买下一套法拍房。

那是2023年夏天的一个傍晚，刚刚下班回到家的他，发现房门口被贴了一张通知书，落款是北京某区人民法院。白底黑字上压着的红色印章，鲜艳得让人发慌。

回过神来，张江仔细查看内容，原来自己的房东因金融借款合同纠纷，导致这套房产被查封，计划司法拍卖，并责令限期腾房。

这套房子位于市北区的老四方片，张江已经在这里租住了3年多，孩子也在附近上学。

“能不能买下这套房子？”冷静下来的张江反复问自己。

当张江慕名前来咨询的时候，法辅中介陈延亮已经在法拍房市场上摸爬滚打了5年多。

52岁的陈延亮经营的公司专门为竞拍人提供专业的辅拍服务。

在陈延亮看来，这个问题不难解决，张江是这套房子的实际使用人，在法拍过程中享有优先购买权。于是，陈延亮帮他联系了北京的法院，做好了房子的前期尽调。房子上拍之后，张江以150多万元的底价顺利拍下，“比市场价便宜了15万元左右”。

张江的经历，是一个“因祸得福”的故事。在陈延亮看来，能在法拍房市场上“捡漏”，原因之一是围观和参与司法拍卖的人日渐增多。

一方面，从价格来看，由于种种因素，法拍房的价格相对更低，尤其在竞拍规则之下，为吸引更多人参与竞拍，起拍价往往低于市场价；另一方面，法拍房成交后，买受人一般不需要承担增值税和个税，只有契税，会减少一些支出。

2017年1月，最高法发布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》开始施行，法拍房全面上网拍卖，一共有阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网等7大平台。根据规定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%。如果流拍，再次拍卖的起拍价降价幅度最多可比前次起拍价低两成。也就是说，二拍价格有可能是市场价的5.6折。

“标的额越大的房子，往往会有更大的捡漏空间，按平均数来说，市区的房子一般在8折左右（成交），而郊区的房子很多都能7折成交。”陈延亮说，一些参拍者会选择等待二拍的低折扣，但二拍时最终的成交价并不一定更低。

陈延亮举例，广电大厦附近一小区曾出过一套价格很低的法拍房，他建议客户一拍的时候果断参拍，结果客户报了名没出价。等到房子二拍的时候，起拍价是更低了，然而抢的人也多了，最终的成交价反而比一拍价格高了8万元。

虽然捡大漏不太容易，但也不是没有。陈延亮记得，崂山区的远洋自然小区曾经有一套市场价值700多万元的房子，只有两个人参拍，竞买人加了3次价，便以505万元拿下了。

35岁的孙甜甜也是一位法辅中介，3年前的一次拍卖让她至今记忆犹新。

那是2021年秋天，市北区晓港名城小区有两套房子被拍出。第一套房子130多平方米，最终成交价为401万元；半个月之后，又有一套236平方米、可以270度看海的大平层上拍，这套房子的成交价仅仅410万元。两套房子面积相差一百多平方米，而成交价仅相差9万元。第二套房子的成交单价，已经低至小区10年前的新房开盘价。这位最终竞得者，也被孙甜甜称为“捡漏王”。

“按照以往惯例，这个小区的房子出一套抢一套，很少会低于500万元，考虑到价格不会低，很多人就没有参与竞拍。”孙甜甜总结道，“这就是法拍房的‘魅力’，只有参与了才有机会。”

“刚需”青睐，看重性价比

起起伏伏的楼市里，法拍房的“魅力”仿佛成了“魔力”，吸引越来越多的普通人进入法拍房市场。

42岁的姜云迁，是一位在外“漂”了十多年的打工人，2022年带着老婆孩子举家迁回青岛，急需买一套自住房的他，把目标锁定在了法拍房。从2023年1月开始，他曾六战法拍房市场，直到同年11月份才在市北区科技街附近拍中一套。

第一次参拍，便是一套很喜欢的房子，姜云迁和家属特意请了假，上午10点准时守在电脑前。但竞争的激烈程度超出想象，蜂拥而至的叫价很快便超过了他的心理价位，“自己就出了一次价，毫无参与感地结束了”。

由于预算不高，后面几次都是抱着“捡大漏”的心态，结果很多好房子甚至拍出了他“看不懂的高价”。

最后一次参拍的房子，正好在姜云迁母亲居住的小区。前期尽调的时候感觉房子还可以，姜云迁本想大干一场，结果上拍当天没人竞争，直接以起拍价160万元拿下了。

此前，姜云迁新房、二手房都看过，不是买不起，而是在楼市下行市场里，他感觉法拍房更有性价比。

2020年入行的孙甜甜也感受到，购买法拍房的投资型客户越来越少，转而以刚需或者改善的自住客户为主。

去年下半年，孙甜甜遇到了为数不多的一位投资型客户。这位客户是一名二手房中介，手里有现成的买家，但买家对法拍房不了解，很难接受。于是这位中介找到孙甜甜，打算自己买下这套法拍房，在利润可控的范围内，再加点钱把房子转卖出去。

“尽管现在房子不限售了，但两年之内出售还多一个5.6%的增值税，最终这位中介也没有成功拍中。”孙甜甜分析道，这类投资型客户拍中的几率比较低，因为他们的预算往往比刚需客户低，在如今的法拍房市场上不具备竞争力。

孙甜甜认为，尽调是辅拍工作中必不可少的一环，也是最有价值的部分。

在陈延亮看来，这两年购买法拍房的人越来越“刚需化”是个不争的事实，其中最重要的原因是，买法拍房可以贷款了。

2019年，青岛中院执行局开始在法拍不动产贷款方面寻求突破。2020年1月，法院联合人民银行、银保监局、自然资源和规划局、金融监管局以及多家金融机构，开始了“法拍贷”业务的探索。

当时的陈延亮，正在经营着一家咨询服务公司。他判断，法拍房市场将从一个小众的投资市场，变成普通购房者都可以参与交易的市场。因此，那年陈延亮决定转换到法拍房市场“赛道”，为竞拍人提供专业的辅拍服务。

“一般二手房是从房东手里买，而法拍房是从法院手里买，相比之下，后者的竞拍更为复杂。”陈延亮表示，法拍房背后关联司法案件，还涉及房屋权属、不同类型的交易税费、房屋占用、借贷履行情况等，这就更需要专业的人干专业的事。

在“法拍贷”业务中，被法拍的房子在被执行人名下，银行是无法给买受人放款的，这该怎么办呢？

正在一筹莫展时，陈延亮注意到中国人寿青岛分公司推出的“房屋抵押履约保证保险”业务。有了这个保险，就可以为房子做一个阶段性的担保，银行也可以正常放款了，等买受人的房产证办下来，再去银行办理抵押即可。如此一来，整个“法拍贷”流程便理顺了。

3月29日上午，通过陈延亮的协助，客户拍下一套位于西海岸新区的房子。

2020年，陈延亮的公司达成了8000万元的“法拍贷”业务，“平均一套房子贷100万元到120万元，也就是说，成交了70多套法拍房”。

“随后的几年，受到疫情、政策以及房地产市场下行等因素影响，业务量有所下滑。几年下来，公司一共成交了接近200套房子。”陈延亮观察到，尽管业务量不如以往，但市场上的法拍房数量却呈现一个暴增的趋势。

一组数据印证了陈延亮的说法。

据中指研究院监测数据，从法拍房挂拍量来看，2023年全国法拍房挂拍总量达到了79.6万套，较2022年的58.3万套增长超过36%。2024年1月法拍房挂拍总量达10.04万套，相比2023年1月的6.77万套，同比增长逾48%。

中指研究院同时表示，法拍房房源市场份额进一步扩大的同时，成交量增长却有些乏力。数据显示，2023年全国法拍房成交数量为14.9万套，较2022年全年仅增加2.02万套。

拍个“好价”，看房也看房主

一套房子走向法拍，对购房者意味着机会，而对房主来说，则可能意味着一个家庭出现了重大变故。

2023年9月，网友小豆的房子被法院拍卖了。当法院把剩下的268块钱转给他的时候，他说自己都蒙了。

2020年，小豆花150万元在江苏徐州买了一套房子，首付45万元，月供6214元。后来因为疫情等原因，小豆没有了收入，被迫断供。那时候他才发现，房贷的本金还剩下101万元。

断供半年之后，小豆被银行起诉，法院的判决书很快就下来了，房子被查封，还“附送”了银行的违约金、罚息，以及法院的诉讼费、执行费等，加起来十几万元。房子以115万元起拍，也以起拍价卖掉，扣除银行的本金以及各种费用后，就剩下268元。

“按揭贷款是买房成本最低的一种方式了。”在孙甜甜看来，单纯因为按揭还不上，弃房断供被法拍的情况比较少见。据她估算，法拍房的主要来源有七成是债务纠纷，剩下的三成可能是由于司法没收、离婚财产纠纷，或者无主财产等。

今年1月，崂山区上实·海上海小区两套千万级海景大平层相继被拍出，两套房子皆是因为借贷合同纠纷被查封拍卖。

买法拍房有时像开盲盒，你不知道开门的那一刻，带给自己的是惊喜还是惊吓。

“因为绝大多数房主是不会配合看房的，咱们只能带客户看看楼上或者楼下的同户型。”孙甜甜说，法拍房的评估价是不包含装修的，如果打开门看着装修不错，那就算捡着了。

当然，运气好的话，也会遇上非常配合看房的房主。

孙甜甜回忆起一次去崂山区的看房经历。这套房子市场价能卖900多万元，装修堪称豪华，客厅里有水晶吊灯、羊毛地毯，阳台上养着花花草草。女主人特意请了二手房经理来介绍这套房子的好处，自己也一边打扫，一边为竞买人介绍房子的户型、采光……最终，这套房起拍价550万元，以870万元成交。

“越是配合看房的，越容易拍出好价钱。”孙甜甜总结道，因为看的人多了，参拍人也就多，往往竞争更激烈。

今年4月初，陈延亮曾经历了一次腾房。这套房子位于胶州，一拍二拍都流拍了，变卖也没有成交，最终不得不“以物抵债”把房子抵给债权人。去腾房的时候，打开门的那一刻他惊呆了，房子里能搬走的东西都搬走了，就连门框、门套等硬装，都被拆得七零八落。

陈延亮经历的一次腾房，打开门房内已是一片狼藉。

“房主是做餐饮生意的，因为经营不善还不上欠款，房子被执行了。”陈延亮说，这种情况非常典型，一些小企业的经营贷都是用自身的房子做抵押，一旦生意失败，无法偿还贷款，不动产就在被执行的范围内。

还有一类房子，房源不多，但很抢手——被司法没收的房子。

2023年7月28日，一套位于北京的被没收豪宅上拍，面积236.07平方米，起拍价1967.38万元，而其市场价在3000万元左右。这场拍卖吸引了1.29万人围观，最终经过55次出价后，以2453.38万元成交。

陈延亮表示，这种房子因为其稀缺性，往往能拍出高溢价，甚至会高于市场价。“2022年底，青岛有两套价值数千万的房产被拍出，甚至吸引了浙江、北京等外地买家，这两套房子便属于这种类型。”

能不能买，“尽调”给意见

“金三银四”，在房地产市场整体预期调整的行情下，法拍房凭借价格优势正在逐步打开市场空间。

4月9日，上海一套600.31平方米的豪宅，经1904轮出价，最终以1.28亿元成交，楼面单价21.34万元，溢价率33.59%。而此前几天，上海“顶豪小区”汤臣一品的一套433.87平方米法拍房，经275轮竞价，最终以1.18亿元成交，折合单价27.3万元，溢价率超过40%。

4月3日，深圳一口气成功溢价拍出5套顶级豪宅，总成交额约4.4亿元。其中，一套别墅引得14人竞拍，溢价率高达310%，折合单价37.73万元，一举刷新深圳住宅法拍总价和溢价率两项纪录。

实际上，法拍房“这把火”也早已在青岛点燃。

今年1月份，崂山区上实·海上海小区两套海景大平层，在8天内先后被拍出，成交价分别为1313万元、1355万元，这两套房子还是同楼座同楼层的邻居。

对于法拍豪宅的成交火热，中原研究院认为，多数豪宅产品存在价格倒挂，即使溢价成交，其价格相比市场价值仍有一定竞争优势。以青岛崂山区的这两套房子为例，在二手房市场上，同户型最低挂牌价为1420万元，而高的则达到了2000万元以上。

法拍房的价格充满了吸引力，也伴随着未知的风险。尽管如今拍卖网站和法院公示都相对透明，但依然可能有预料不到的情况发生。

去年底，陈延亮的一位朋友看上了东李片区一套法拍房，评估价比市场价低了接近100万元，便跃跃欲试。陈延亮让朋友先别着急，自己帮他做一个简单的尽调，随后就给执行拍卖的法院打了电话，得知这套房子曾发生过致人伤亡的安全事故。

为了规避一些意想不到的风险，在参拍之前，尽调成为每个参拍者都需要做的事。“尽调”是一个行业术语，全称是“尽职调查”，在法拍房行业中，则是指参拍之前，对目标房源进行的全面调查和分析。没有经验的参拍者，往往愿意花2%～3%的服务费找辅拍中介机构做尽调。

“如今，咱们买一套二手房都会去找一个中介，何况是比二手房复杂N倍的法拍房呢。”陈延亮总结了法拍房最可能遇到的风险：第一种是老人住在房中拒不腾退；第二种是法拍房有长租约，比如在房子被拍卖前，业主和租户签了个几十年的租约；第三种则是原业主不配合过户。“每种情况都有可行的解决办法，把风险排除在参拍之前，如果实在解决不掉，那就干脆不让客户参拍。”

见多了法拍房背后的故事，孙甜甜以为自己已经练就了一副“铁石心肠”，直到遇到这套房子。

去年夏天，一位客户看好了西海岸新区一套高性价比的房子准备参拍，而在尽调过程中孙甜甜了解到，房子中住着一家三代人，而且都患有重病，没有了收入来源。如果房子被拍卖，意味着一家人将无家可归。孙甜甜果断劝退了自己的客户。

“房子背后的长期租约、腾退难度、高额税费、违法搭建等风险，通过前期尽调一一排除并做好预案，客户就可以放心参拍了。”孙甜甜认为，尽调是辅拍工作中必不可缺的一项，也是最有价值的部分。

在她看来，法拍房的风险虽然存在，但相比过去有所降低。

有偿还能力但拒绝偿还的人，叫失信人、老赖，“但这几年新增的法拍房里，部分房子业主就是像你我这样的普通人”，只是因债务或者断供而造成“人生滑坡”。他们可能是加杠杆的炒房客，可能是买房融资的生意人，他们积极配合拍卖流程，按照规则偿清债务，“人家还打算东山再起呢。”孙甜甜说。

（应受访者要求，文中张江、姜云迁为化名）