三大改造模式！青岛出台城中村改造新规公开征求意见

半岛全媒体记者 郭振亮

为积极稳步推进城中村改造，有效消除各类安全风险隐患，改善人居环境、提升城市形象。日前，青岛市住房和城乡建设局发布了《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见（征求意见稿）》公开向社会征求意见。

城中村改造应遵循四大基本原则

按照征求意见稿，已批准的国土空间规划中城镇开发边界内的各类城中村，可纳入城中村改造范围；城中村改造应遵循以下四大基本原则。

规划引领、分类实施。结合区位条件、经济结构、发展水平等因素统筹规划，推进整片区改造。坚持因地制宜、分类施策，合理选择拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造模式，科学制定改造方案。

以人为本、尊重民意。尊重居民意愿，把维护居民利益贯穿改造全过程。补偿方案、安置区选址等应履行民主程序，保持补偿标准的连续性、稳定性，确保公开透明、公平公正。

实事求是、依法推进。坚持成熟一个推进一个，实施一项做成一项。区（市）政府结合市场情况精准测算，科学选择投融资方式，平衡好改造成本与开发收益，坚持市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，积极引导社会资本参与改造，依法依规推进城中村改造。

先谋后动、动则必成。区（市）政府应做好居民意见征集、产业先行搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、补偿安置资金落实等前期工作，确保城中村改造先谋后动、动则必快、动则必成。

三大改造模式推动城中村改造

改造模式方面，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式。

拆除新建模式。对严重影响群众生活和城市形象，特别是老城区内脏乱差片区和城市重点建设区域内且项目能够通过自身或在区域、市域范围内实现平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市标准规划建设管理。

整治提升模式。对拆除新建无法盈亏平衡的或因历史文化风貌保护等具有保留价值的城中村，优先通过房屋修缮、配套完善、环境整治和节能改造等方式，按照文明城市标准开展经常性整治提升和实施管理，守住安全底线。

拆整结合模式。同一城中村范围内部分区域因公共利益需要确需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行对该区域按拆除新建模式进行改造。对涉及历史文化风貌保护需要等暂不具备拆除条件的区域开展经常性整治提升。

将制定2024-2028年改造规划

按照改造程序，首先应编制城中村改造规划计划。市城中村改造主管部门组织有关部门和区（市）摸清全市城中村总量、分布等情况，研究制定2024-2028年改造规划计划,明确改造目标、改造方式、资金筹措、组织实施等内容。规划计划可根据实际情况予以调整。

其次，开展调查摸底和盈亏平衡分析。区（市）城中村改造主管部门或镇街负责对拟改造城中村进行房屋调查摸底和成本测算；并依据调查摸底、改造成本测算、土地初步配置、规划等情况，进行项目盈亏平衡分析。区（市）自然资源部门负责土地调查、土地价格测算、土地初步配置等工作。

城中村改造实施“三步走”

在组织实施方面，应按照以下三个流程展开。

1.搬迁补偿协议签订。按民主程序召开村（居）两委会、党员（代表）大会、村（居）民（代表）大会，启动搬迁补偿协议签订。协议签订工作原则上应在三个月之内基本完成。

2.安置房建设。安置房规划设计要充分征求居民意见，建设标准须符合国家有关标准、规范、技术规定和《关于青岛市安置房建设品质提升的指导意见》及各区（市）安置房建设标准等要求。安置房品质不得低于周边商品住房水平，安置房规划建设周期原则上要控制在36个月之内。社区可组织居民监督小组全过程参与安置房建设质量监督。

3.居民回迁。安置房达到交付条件前，在充分尊重居民意愿的基础上，制定回迁方案，依法依规推进选房回迁工作，并做到全过程公平、公开、公正。

搬迁补偿有这两种方式

城中村改造一般采用房屋补偿、货币补偿（含房票补偿）两种方式。采用房屋补偿的，房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和住宅交付使用要求。采用货币补偿的，应当在房屋搬迁补偿方案公告前明确资金来源，专款专用；其中采用房票补偿的，应当合理确定房票有效期、政策奖励标准、补偿房源库，严格落实兑付资金来源，确保房票及时兑付。

选择房屋补偿的，可选择以合法宅基地面积为基准或以合法宅基地上房屋为基准进行补偿，安置面积为应安置面积与优惠价购置面积之和。由各区（市）结合辖区实际确定安置方式。

选择以合法宅基地面积为基准补偿时，应安置面积以宅基地面积为基本计算依据，可考虑合法二层及以上面积和一定比例的公摊补助（系数一般不大于上述面积之和的12%）；可结合搬迁时限要求，给予一定比例的奖励面积（一般不大于30平方米）。由各区（市）结合辖区实际确定。

选择以合法宅基地上房屋为基准补偿时，应安置面积为合法宅基地正房间数乘以相应的系数（一般不小于每间35平方米，不大于每间45平方米）；或为房屋合法建筑面积，同时可考虑增加一定住房改善面积（一般不大于10平方米）。由各区（市）结合辖区实际确定。

应安置面积还应结合回迁安置建筑采用多层、高层情况由各区（市）根据实际情况进行具体细化。

实际安置面积大于应安置面积的，差额部分由被搬迁居民按优惠价格购买；实际安置面积小于应安置面积的，差额部分由搬迁主体对被搬迁居民货币补差。差额部分宜控制在20平方米以内。具体优惠价格和货币补差标准由各区（市）结合辖区实际确定。

选择货币补偿的，货币补偿总金额以应安置面积为基本计算依据，具体为被搬迁人应安置面积乘以搬迁范围周边同类房屋评估单价计算的金额，同时可考虑奖励面积、宅基地上附属物评估值。选择房票补偿的，除货币补偿金外，各区（市）可结合辖区实际实施政策性奖励。

房屋补偿或货币补偿费用还包括房屋搬迁补助费用，主要有搬迁费、临时过渡费、按时搬迁奖励等。

城中村改造将与保障性住房建设相结合

按照征求意见稿规定，城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可扩大至周边少量低效用地。允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进区域统筹和成片开发。在符合规划、用途管制和尊重群众意愿的前提下,城中村改造项目内土地按规定办理划拨或出让手续。安置用地应优先供地。

规划扶持方面。区（市）政府应在符合国土空间规划的条件下，对环境容量、城市景观、综合交通、公共配套等要素进行充分评估论证。市自然资源和规划部门应在符合法律法规及技术标准的前提下，结合区域特点及周边条件要求，结合已批或在编规划，合理确定规划用地性质和指标，对改造项目规划指标予以支持优化。

集体经济发展保障方面。城中村改造应保障集体经济组织的长期收益。优化配置社区集体经济发展方式，合理使用土地资源，拓宽集体经济组织增收渠道，原则上不再集中配建集体经济发展用房，鼓励农村集体经济组织购置优质商业、商务用房用作集体经济发展用房。

保障性住房建设方面。将城中村改造与保障性住房建设相结合。符合条件的安置区剩余房源，可纳入各区（市）保障房管理范围，实行统一管理。鼓励将村（居）民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。防止出现新的城中村。