预售合同纠纷超八成！青岛中院发布商品房买卖合同纠纷审判白皮书和典型案例

半岛全媒体记者 尹彦鑫 通讯员 何文婕 朱本腾

为进一步维护良好的商品房市场交易秩序，助力实现群众安居梦，11月12日，青岛市中级人民法院举行2024年第十一场新闻发布会，发布青岛中院商品房买卖合同纠纷审判白皮书和典型案例。

2019年1月至2024年8月31日，青岛全市两级法院共受理涉商品房买卖合同类纠纷23948件，审结24105件（含旧存）。从收案案由看，商品房预售合同纠纷19585件，占81.78%；商品房销售合同纠纷2286件，占9.55%；商品房预约合同纠纷1106件，占4.62%；商品房委托代理销售合同纠纷971件，占4.05%。从案件总体数量看，受理案件数量2020年比2019年大幅增加，2021年、2022年通过诉前化解等，案件数量呈下降趋势。2023年以来，案件数量又呈现增长态势。

青岛中院对全市法院近四年多来的商品房买卖合同纠纷类案件审判情况进行梳理分析，归纳商品房买卖合同纠纷审理中的效力争议、履行争议、解除争议等焦点问题，指出在案件审理过程中发现的当事人在法律意识、契约精神、规范经营、风险防范等方面存在的问题，通过研判，提出对策建议。

近年来，青岛法院以推进房地产纠纷审判专业化为抓手，以服务经济发展和保障民生为目标，不断提升房地产审判体系和审判能力现代化水平。聚焦专业化审判，提升司法保障能力。根据案件难易程度和特点实行“繁简分流，专案专办”。对案件事实清楚、权利义务关系明确的简单案件由速裁团队审理，对疑难复杂案件，由精审团队审理。因案制宜，提高审判水平。聚焦类案示范审理机制，推动纠纷高效化解。将有代表性、典型性的案件，作为示范案件精细化审理，形成判例或调解方案，发挥示范案例引领作用，通过多元解纷机制带动案件高效化解。聚焦府院联动，提升服务大局实效。与住建部门就重大事项及时会商、一般事项常态联络，提升工作效能；就案件审理中遇到的热点问题及时发出司法建议；坚持靠前服务，开展法律宣讲，制定规范建议，发布典型案例，为促进房地产企业规范化经营和购房者更好维护自身合法权益提供法律指引。

青岛中院从近四年多来审理的商品房买卖合同纠纷案件中精选出10个典型案例发布，涵盖商品房买卖合同的效力争议、性质与内容争议、合同履行争议、合同解除争议等，聚焦预售许可证明等影响合同效力的要素、本约与预约合同的区别、销售广告和宣传资料等影响合同内容确定的因素、付款和交房等主要合同义务的履行、合同解除条件及违约责任的确定等核心问题，通过对基本案情介绍、对典型意义阐释、对相关问题提出针对性的解决建议，发挥司法裁判的规范和指导作用，引导房地产开发企业依法诚信经营，引导购房者提高风险防范意识，引导全市法院进一步提升商品房买卖合同纠纷审理水平，平等保护企业和消费者的合法权益，构建公平、透明、可预期的法治营商环境，更好地服务和保障经济社会发展大局。

下一步，青岛法院将一如既往树牢“为大局服务，为人民司法”理念，充分发挥审判职能作用，多维度拓宽司法服务渠道，不断提升房地产纠纷案件审判水平，为房地产业高质量发展保驾护航，为人民安居乐业筑牢司法屏障，以优质高效的司法服务推动营商环境不断优化。

附：典型案例

案例一

开发商未取得商品房预售许可证明导致预售合同无效

【基本案情】

出卖人青岛某房地产开发公司与李某某于2022年3月1日签订商品房预售合同，约定青岛某房地产开发公司将其开发的位于青岛市某区的房屋预售给李某某，房屋于2022年12月3日前交付，逾期交房6个月，李某某可以解除合同，双方还对违约金条款进行了相关约定。2023年8月，涉案房屋尚未通过竣工验收，李某某起诉，以青岛某房地产开发公司至今未按约定交付房屋为由，要求解除合同、支付违约金。

【法院裁判】

人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。本案中，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，亦未通过竣工验收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。李某某起诉要求解除合同，因合同解除以有效为前提，故对其该诉讼请求无法支持，但对合同无效的后果，法院依照职权进行处置。

【法官点评】

商品房预售许可证明是人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的相关规定，其取得的先决条件，包括是否取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、开发建设的资金投资比例等，特别是建设工程规划许可证，直接决定建筑物的合法性问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定是否取得商品房预售许可证明影响商品房预售合同的效力。但是，该司法解释规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”即允许进行效力补正。

同时，实践中还应注意一种情形，即该司法解释规定的无效情形，限于“预售合同”，如果商品房工程具有建设工程规划许可证，建筑物本身合法，且已经竣工验收甚至已经交付使用，则房屋已从预售转为现售，也从实质上对无效的前提进行了补正。

案例二

当事人违反预约合同仍应承担违约责任

【基本案情】

2023年2月，赵某与青岛某置业公司签订《商品房认购协议书》，约定王某购买该置业公司开发的商品房一套，还约定双方签订正式商品房买卖合同的时间，并约定了违反该预约合同应承担的违约责任。合同签订后，因房屋价格问题，赵某拒绝与青岛某置业公司签订本约，该置业公司诉至法院，要求解除与赵某签订的《商品房认购协议书》，并要求赵某承担违约责任。

【法院裁判】

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。赵某与青岛某置业公司于2023年2月签订的《商品房认购书》，约定将来一定期限内双方订立商品房买卖合同，符合预约合同的法律特征。预约合同是独立的合同，当事人均应按照预约合同的约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。现赵某明确拒绝与青岛某置业公司继续签订商品房买卖合同，构成违约，青岛某置业公司要求解除与赵某签订的《商品房认购协议书》并要求对方承担违约责任，符合事实及法律规定，应予支持。

【法官点评】

预约合同是指约定于将来一定期限内订立本约合同的一种合同形式。在商品房买卖领域，出卖人与买受人经常会在签订正式的商品房买卖合同之前，签订认购书、订购书等。民法典对于违反预约合同应承担违约责任作出了明确的规定。不管是购房者，还是开发商，均应对此有清晰的认知，谨慎决定是否签订预约合同，以避免由此可能产生的法律风险。

案例三：

商品房销售广告和宣传资料虽未载入合同但被认定为要约

【基本案情】

青岛某置业公司对外散发广告，销售宣传彩页中表示其开发建设的青岛市某小区地上一层房屋附带温泉入户。经查，该楼层房屋相较其他楼层同户型房屋价格高两千元左右。后陈某于2021年与该置业公司签订了商品房销售合同，购买了涉案小区地上一层房屋，2022年交房时，发现并无温泉入户，遂起诉该置业公司，要求退还部分房款，并要求该公司赔偿其相关损失。该置业公司则抗辩，其销售广告系委托案外人制作，且销售彩页在尾部注明：实际房屋以交付的实物为准，故其无义务交付附带温泉入户的房屋。

【法院裁判】

出卖人在商品房销售宣传彩页中明确表示其所售小区地上一层房屋附带温泉入户，该楼层房屋相较其他楼层同户型房屋价格高两千余元。出卖人在商品房销售宣传彩页中对房屋配套设施的允诺和说明明确具体，且对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定，此宣传内容应视为要约，该允诺及说明虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，买受人与之订立合同的行为应视为对该要约的承诺。出卖人应当按照合同的约定履行其义务。

【法官点评】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

案例四

一房数卖的情况下权利保护顺位的确定

【基本案情】

买受人李某某与某房地产开发公司于2020年9月1日签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于本市的某小区房屋，约定2021年2月前交付该房屋。2021年2月，该房屋具备交付条件后，该公司又于当月就该房屋与王某某签订了商品房买卖合同并实际交付，但尚未办理产权登记。李某某起诉，一是要求确认某房地产开发公司与王某某签订的房屋买卖合同无效，二是要求判令某房地产开发公司履行与自己签订的房屋买卖合同，交付涉案房屋。庭审中，王某某亦要求履行自己与开发商所签合同。

【法院裁判】

出卖人某房地产开发公司与李某某签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方本应按照合同全面履行自己的合同义务。但出卖人某房地产开发公司又与王某某另行签订了商品房买卖合同，且已将涉案房屋交付给王某某，现无证据证明出卖人与王某某所签合同具备法律规定无效的情形，故李某某主张该合同无效，依据不足，不予支持。在案涉两份商品房买卖合同均有效的情况下，衡量的是应该履行哪份合同的问题。因某房地产开发公司将房屋交付给王某某，王某某与该公司所签合同已得到深度履行，故应认定王某某的权利保护顺位优于李某某，故对李某某要求开发商交付涉案房屋的诉求不予支持。

【法官点评】

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。在审判实践中，对于一房数卖，按照登记、占有、签订合同时间以及付款等履行合同的证据，确定数份买卖合同的权利保护顺位，对不能履行合同的买受人，可通过要求解除买卖合同、追究开发商违约责任的方式取得救济。上述案件中，李某某要求交付房屋的请求不能获得支持，其可另行起诉解除与该开发商签订的房屋买卖合同，并追究对方的违约责任。

案例五

购房者接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收视为开发商已经履行了房屋交付义务

【基本案情】

李某某与某开发公司于2022年3月12日签订商品房买卖合同，购买位于青岛市某区的房屋。双方约定于2023年10月22日交付案涉房屋，开发商在交房条件成就时提前10日以书面方式通知李某某验房、收房，并约定了李某某的通信地址、联系电话。2023年8月27日，涉案工程竣工验收，并于2023年9月30日完成验收备案，达到了合同约定的交付条件。2023年10月1日，开发商按照合同上约定的地址、联系电话，向李某某邮寄送达了书面的《收楼通知书》，通知李某某于10月22日到现场验房、收房。邮寄回执显示拒收。涉案小区物业管家按照合同上约定的李某某的电话（手机号码），加李某某的微信，欲以微信交流方式再次通知李某某来现场验房、收房，但多次添加，未获通过。10月22日，李某某未到现场。庭审中，李某某抗辩，开发商所邮寄的收房通知其并未收到，物业管家所加微信申请，其亦未收到。

【法院裁判】

双方在购房合同中约定了送达交房通知的时间、方式，开发商按照合同约定的时间、方式向李某某邮寄送达了《收楼通知书》，在李某某未按照通知到场的情况下，物业管家又试图以微信交流方式再次通知李某某，已经按照诚实信用原则全面履行了自己的合同义务，李某某无正当理由拒绝接收，应视为开发商已经履行了房屋交付义务，交房时间为2023年10月22日。

【法官点评】

商品房交付时间的认定直接关系到开发商是否存在逾期交房的责任以及逾期交房期间的认定。购房者接到开发商的书面交房通知后，无正当理由拒绝接收的，应视为开发商已经履行了房屋交付义务。一般情况下，购房者不能拒绝接收房屋，除非房屋存在严重影响正常居住使用的情形或者房屋存在严重的质量问题（非属于保修范围的质量瑕疵）。

关于通知交房的方式，开发商与购房者签订《商品房买卖合同》时，应约定通知交房的方式，并在合同中预留邮寄送达的地址、电子邮箱、手机号码等，避免产生纠纷。如果合同没有约定通知方式，开发商应穷尽多种方式通知业主去收楼，如邮寄《收楼通知书》、电话通知、短信通知、微信通知等，同时应注意加强证据保留和保存意识。

案例六

房屋出现质量瑕疵不必然达到解除合同的条件

【基本案情】

买受人桑某某与某房地产公司于2023年10月8日签订商品房买卖合同，购买该房地产公司开发的位于本市某小区的房屋。该房地产公司于2023年3月向买受人桑某某发出交房通知。在办理交接时，桑某某指出，涉案房屋卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等，拒绝收房。该房地产公司交房人员提出此依约属于维修的范畴，桑某某表示不同意，要求解除合同。双方争执不下，桑某某起诉到法院，要求解除合同、追究该房地产公司的违约责任。

【法院裁判】

本案的争议焦点在于，案涉房屋存在的质量问题是否达到了双方合同解除的条件。首先，案涉房屋经过竣工验收备案，形式上具备了双方合同约定的交付条件。其次，案涉房屋存在卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等质量问题，属于双方合同约定的保修范围，尚未达到开发商存在根本违约的合同解除条件。故判决驳回桑某某的诉讼请求。

【法官点评】

瑕疵履行，是指债务人虽然履行，但其履行存在瑕疵，即履行不符合法定或约定的条件，导致减少履行的价值或效用的情形。而根本违约，是指合同当事人一方违反合同的约定，致使合同目的不能实现。商品房买卖合同纠纷中，合同双方当事人往往对哪些质量问题属于导致合同解除的根本违约范畴，哪些属于保修范围的瑕疵履行予以约定，合同当事人均应依照诚实信用原则照约履行。实践中，部分购房消费者不顾合同约定的质量保修范围，动辄以房屋存在质量问题为由要求解除合同，其请求无法得到支持。

案例七

逾期为购房者办证应承担违约责任

【基本案情】

山东某置业公司与刘某某签订商品房预售合同，约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内办理该商品房的不动产权证的，自买受人应当办理房屋所有权之日起至实际办理日止，出卖人按日向买受人支付总价款的万分之0.1赔付违约金。刘某某以逾期办理为由提起诉讼，要求该置业公司支付逾期办证违约金。山东某置业公司称案涉房产设定抵押，其涤除抵押需要一定时间，不存在不办证的故意，不应承担违约责任。

【法院裁判】

山东某置业公司在将该房屋出售给刘某某后，又将该房屋设定抵押，无证据证明刘某某对此知悉或同意。虽其积极还款最后案涉房产上的抵押已经解除，但案涉房屋未在合同约定时间办理房屋所有权证书主要归责于山东某置业公司，故对于刘某某主张的逾期办理房屋不动产权属证书违约金，应予支持。

【法官点评】

双方签订合同约定，山东某置业公司应在房屋交付360个工作日内为购房者办理不动产权属证书。房地产开发企业逾期办证违约责任的归责原则为过错责任原则，除非不能办证原因系因购房者所致，否则应承担逾期办证的违约责任。本案中，山东某置业公司无证据证明不能办证系因刘某某所致，故其不能免责，仍应承担违约责任。房地产开发企业要提高法律意识，树立契约精神，严格按照合同约定履行义务。

案例八

逾期向开发商支付款项应承担违约责任

【基本案情】

2022年2月，王某与青岛某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定王某以280万元的价格购买案涉商品房，王某于2022年3月28日前支付首付款100万元，其他款项王某于2022年5月28日前通过银行按揭贷款的方式支付，如因自身原因未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，王某应在按揭银行书面通知到达之日起30内以现金或其他方式支付，否则应承担违约责任。后，因王某自身原因导致未能通过银行按揭贷款审批，王某拒绝以其他方式支付剩余购房款及违约金，青岛某开发公司诉至法院。

【法院裁判】

王某与青岛某开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述合同约定如因购房者原因不能办理按揭贷款或贷款数额少于申请数额，购房者应在合同约定期限内另行以其他方式支付。该约定不存在合理限制购房者权利或者加重购房者责任的情形。购房者王某应按照合同约定履行自己的付款义务。故判令王某向青岛某开发公司支付剩余购房款，并承担相应的违约责任。

【法官点评】

支付购房款是购房人的主要合同义务。双方合同约定如因购房者自身原因导致不能办理银行按揭贷款或者贷款数额少于申请数额的，购房者应该以其他方式向开发商支付购房款，该约定是合法有效的，购房者违反该约定，应承担违约责任。提醒购房者，在选择以按揭方式支付购房款时，应充分了解贷款政策以及自身信用情况，并充分评估自身的财务状况，避免因自身原因未能办理银行按揭贷款，而又无力以其他方式支付剩余购房款，陷于违约状况，造成自身损失。

案例九

合同约定的逾期交付违约金明显过低可酌情予以调整

【基本案情】

山东某置业公司与严某签订商品房预售合同，约定逾期交房超过90天，违约金为已支付房款日万分之0.15。后山东某置业公司逾期交房，严某诉请合同约定违约金过低，要求按照全部房款的日万分之一为标准计算违约金。

【法院裁判】

一审经审理法院认为，合同约定的违约金支付标准明显低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，有失公平，遂依法予以调整，以已付房款为标准，按照日万分之一标准计算违约金。山东某置业公司上诉要求按照合同约定标准支付违约金。二审法院经审理认为，涉案合同约定的违约金标准不仅明显低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，也远低于涉案房屋周边同比房屋的租金收益，一审法院根据案情调整违约金计算标准并无不当，判决维持原判。

【法官点评】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第13条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

据此，虽然当事人应依合同约定履行义务，但如当事人约定的违约金过高或过低，继续按照合同约定履行显失公平，法院可以酌情参照当事人实际损失等综合考虑，调整违约金计算标准。

案例十

含装修的商品房买卖合同不能视为毛坯房买卖和装修两个合同的简单叠加

【基本案情】

山东某置业公司与渠某某签订商品房预售合同，合同约定：商品房单价（不包含房屋装修）为每平方米5150元，总价款（不包含房屋装修）为465,200元。装修价格为每平方米1700元，装修总价为153,561元。合同签订后，因装修升级，渠某某实际支付购房款共计663,926元。房屋交房日期截止后，山东某置业公司未如期交付房屋。2021年2月24日，双方办理房屋交接手续。2021年7月15日，涉案房屋进行竣工验收备案。渠某某称案涉房屋存在质量问题，后起诉山东某置业公司，要求山东某置业公司支付渠某某逾期交房违约金41,495.38元(以663,926元为基数，自2020年5月1日起按日万分之一的标准暂算至2022年1月15日)，并自2022年1月16日起按该标准计算至房屋实际修复之日止。

【法院裁判】

一审法院经审理认为，山东某置业公司逾期交付房屋，应支付逾期交房违约金，结合渠某某的实际损失情况对山东某公司支付逾期交付违约金及标准作出认定。二审期间，山东某置业公司主张渠某某因装修升级支付的45,165元，并非房屋价款，而是其另行购买部分家具的费用，山东某置业公司为其开具的是装修发票并非房款发票，该部分款项不应计入购房款数额。二审法院经审理认为，精装修房屋的总价款虽然包含毛坯价格和装修价格两部分，但商品房买卖合同并不能拆分成毛坯房买卖合同和装修服务合同两个合同，在对外出售时，房屋总价款必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，也不应分开计算，故维持一审判决。

【法官点评】

购房者购买含装修的商品房，其目的是方便入住、避免装修负担，而装修标准、样式等亦是购房者选择房屋时会通盘纳入考虑的情况,开发商在价格订立时也会综合考虑其预期利润等。因而含装修的商品房买卖或预售合同不能视为毛坯房买卖合同和装修服务合同两个合同的简单叠加，购房者支付的价款均应视为购房款。