问法热线｜通过微信磋商订立的合同，一方反悔是否应担责？律师解答“合同纠纷”

白纸黑字的合同是规范民事主体间权利义务的重要手段，依合同办事也是现在社会契约精神的体现。在现实生活中，违反合同约定的情况时常发生，遇到此类问题市民应如何维权？12月17日上午，半岛问法热线（80889800）聚焦合同纠纷，上海锦天城（青岛）律师事务所的邹静律师和宋海玲律师在线解答居民来电，房屋买卖、租赁、预付费、物业服务等类型的合同纠纷咨询较多。

法律不保护躺在权利上睡觉的人，当察觉到自己的权益受到损害的时候，应及时采取措施保障自己的权益。上午9点钟刚过，问法热线的电话就热了起来。金女士想买一套房子，在某平台看到王女士欲出售房屋的信息，金女士就加了王女士的微信。“之后我们通过微信商定好全部合同条款，我支付了定金10万元。”金女士告诉邹静律师，她们双方约定，先由金女士在商定好的合同文本上签名，通过快递邮寄给王女士，王女士签完名再回邮。

“但是她在收到快递前反悔了，通过微信告诉我不愿再出售房屋，并拒绝在合同文本上签名。”金女士询问律师，双方在微信中商定好的合同，对方是否有权反悔？如果反悔是否需要承担责任？

邹静律师了解情况后给金女士进行了解答。“你们两人通过微信商定好合同的全部条款，并约定了需要再签订合同书，那么在签订合同书之前，当事人是有一定的时间反悔的。”邹律师明确表示，王女士在签订合同书前，双方之间的房屋买卖合同并未成立，她是有权反悔的。

“虽然双方之间的房屋买卖合同未成立，但王女士并非不承担任何责任。根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人在缔约过程中，违背诚信原则造成对方损失的，应当承担赔偿责任。您先在双方商定好的合同文本上签名，王女士反悔拒绝签名，明显违背诚信原则。”邹律师表示，根据合同不成立的法律后果规定，王女士收取的定金10万元应当双倍返还，如果尚不足以弥补金女士的损失，王女士仍需承担赔偿责任。

租房是城市生活中十分常见的行为，房东会与租户签订租房合同达成合法的租赁关系。合同到期后，通常情况双方会再次续签合同，但也有房东出于信任或其他原因并未与租户签订新合同，而是直接通过转账的方式继续进行租赁关系。然而这种做法并不利于保障双方权益，由于租赁程序的不完善，双方纠纷时有发生。

12月17日上午，宋海玲律师接到了李女士的电话咨询。“我的房子已经出租给对方五年多了，但是从2020年合同到期以后没有再签新合同，租户会定期付给我房租。”然而今年1月份开始，李女士的租户再也没有交过房租，租金拖欠至今，却仍旧住在李女士的房子里。“这种情况我应该怎么办？没有合同我的权益还能得到保障吗？租户会不会不认账？”李女士很是着急。

宋律师询问道：“您有向租户催缴租金吗？”李女士表示有过。

宋律师表示，根据相关法律规定，若房东未明确提出解除合同关系，租户便是合法居住，且有权继续居住，此时，属于不定期租赁，合同为不定期合同。

“若有一方想要解除合同，亦无需支付违约金，这意味着租户可随时搬离，房东也可随时要求租户搬离。”宋律师建议李女士催缴无效后明确向对方提出解除合同，并且限期搬离。“租房时合同应完善，这样才能依法保障自己的权益。此外无论通过微信、支付宝还是银行卡等其他方式，转账交房租的时候都要明确所交租金属于什么时间，程序完善才能更好地保障自己的权益。”宋律师建议。

问题解答

问题1：合同约定“不退不换”，课没上完，能否要求退还学费？

2023年7月，李女士为孩子报名参加某培训机构的跆拳道精品课程，双方签订《课程服务协议》，约定课程原价298元/课时，共96课时，现优惠价9800元，并标注“特惠课程不退不换”字样，课程有效期间为2023年7月至2024年4月，超期不退。协议签订后李女士依约支付学费，可孩子的课上了没多久，该培训中心就因经营不善，不能按期排课，到了今年，课程已经无法继续履行。李女士找到培训机构要求退费，培训机构工作人员称双方明确约定购买课程为特价课程，合同载明“特惠课程不退不换”，且已超出课程有效期，李女士无权要求退费，即便李女士中途退费，也丧失优惠权益，退费时应按照课程原价扣除已上课时课程费用后再进行退费。李女士询问律师，因为培训中心自身的原因导致课没上完，合同约定“不退不换”，学费还能追回吗？

律师说法：根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，排除对方主要权利，该格式条款无效。该培训机构在合同有效期内未如期排课，导致双方之间的服务合同无法继续履行，故双方当初签订的《课程服务协议》可依法解除，该培训机构应对未履行部分课程费用予以退还。关于退费金额的计算标准，虽《课程服务协议》约定原价298元/课，96课时特惠价9800元，但签订合同时某培训机构已收取96节课时优惠价9800元的课时费，即作出了以优惠标准计收课时费的承诺，9800元为事实上的成交价，应综合考虑课程约定期间、已上课程、排课密度、停业时间等因素退费给李女士。

问题2：租赁合同到期，退租商铺不迁出执照，房东可否要求赔偿损失？

2024年8月，姜先生与胡女士签订一份房屋租赁合同，姜先生将商铺里面两间出租给胡女士，随后胡女士将房屋用作减肥瘦身、美容相关行业用途，并一次性支付全年房屋租金。经营2个多月后，胡女士称因经营压力较大，向姜先生提出退租，双方协商后决定胡女士10月底搬出。前段时间，姜先生无意中发现，胡女士虽然搬出，但一直在使用姜先生商铺信息在抖音和美团做线上经营。经过进一步了解，姜先生发现胡女士个体户的工商注册经营场所一直没有从姜先生商铺迁走，这导致姜先生想将自己商铺再次出租受到影响。姜先生询问律师，自己可否主张胡女士继续支付租金并赔偿其损失？

律师说法：姜先生与胡女士签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。房屋租赁合同关系中，涉及的双方权利及义务较多，对于商铺租赁而言，承租后多用于注册公司、个体工商户进行经营。在合同到期或解除后，承租方将自己营业执照中的住所地及时迁出是合同的附随义务。如未及时迁出，势必会影响该商铺的再次出租和经营，造成出租方租金收益损失。若因此造成纠纷，应结合实际情况及双方有无过错，由承租方适当支付出租方因其继续使用该商铺注册经营期间给出租方造成的租金损失。因此，胡女士应赔偿因未将营业执照注册经营场所迁走而给姜先生造成的损失。

律师也在此提醒，对于出租人来说，可在租赁合同中约定合同解除或终止后出租人证照迁出或注销的相关义务，同时约定一定履行期限及违约金，也可约定由承租人预先支付一定的履约保证金，如存在拒不迁出的违约情形，对于保证金不予退还，以此维护出租人的合法权益。对于承租人来说，务必注意不再承租后，及时将自己的证照迁出，以免后续出现纠纷，给自己造成不必要的损失。

问题3：开发商未经业主同意，私自与物业公司签订前期物业服务合同， 业主可以拒交物业费吗？

万先生所在小区开发商在未经小区业主同意的情况下，直接与某物业服务公司签订前期物业服务合同。万先生与小区100余户业主认为，业主并未与该物业服务公司建立物业服务合同关系，业主不是物业服务合同当事人，因此业主不应该向物业公司交纳物业服务费。可物业公司却要求业主支付物业管理费及垃圾清运费，否则就要起诉至法院。万先生询问律师，开发商与物业公司私自签订前期物业服务合同， 业主可以拒交物业费吗？

律师说法：物业服务合同具有公共性和整体性的特点，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，实质上是为了维护业主利益和物业区域正常秩序而为。业主因购买房产而概括受让前期物业服务合同的权利义务，在形式上虽非合同签订者，但实际上是物业服务合同项下权利义务的享有者和承担者，理应受前期物业服务合同的约束。物业服务公司虽未与业主签订合同，但物业公司与开发商签订合同后，物业服务公司按照约定为小区业主提供了物业管理服务，该小区的业主亦接受了物业公司提供的服务，理应向物业服务公司支付物业管理费。

问法感悟

邹静律师：通过参与今天的半岛问法热线，让我直面各类合同纠纷。咨询者来自各行各业，问题贯穿合同始终，或因签约不慎，或遇履约阻碍，或对维权无措，尽显合同纠纷的复杂与多样，其困扰背后是对法律指引的急切渴望。

这使我深知法律普及任重道远，律师在此中的角色极为关键，需凭专业知识与经验来剖析问题，沟通化解其焦虑。今后我也会继续投身法律服务，筑法治社会倾力前行，让法律公正之光普照。

宋海玲律师：今天参加半岛问法热线活动，我仿若置身于矛盾冲突的漩涡中心，深切感受到合同纠纷这片 “战场” 的硝烟弥漫。

从咨询者们的倾诉中，我看到了合同纠纷的百态。我深刻意识到，律师不仅仅是法律条文的解读者，更是当事人在困境中的希望灯塔。我们要用专业的法律分析，为当事人理清混乱的局面，指出维权的方向。希望我们可以用法律的力量，为他们撑起一片公平正义的蓝天。

（半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 宋泓睿 实习生 张荣）