青岛楼宇经济需激发新活力 城市商业氛围恢复中提升

半岛记者 李晓芳

第二季度，青岛甲级写字楼平均租金为每月108.4元/㎡，环比下降2.74%；零售市场平均报价租金价格为人民币445元每平方米每月，空置率上升至6.06%……7月13日，记者从享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行获悉，根据近期发布的第二季度青岛写字楼市场和零售市场报告，预计青岛的甲级写字楼租金短期内仍将呈现一定的下降趋势，需激发出青岛楼宇经济的新活力。

甲级写字楼：

预计租金短期内仍呈下降趋势

2020年第二季度，青岛无新项目入市，甲级写字楼市场总存量在144.6万平方米；平均租金为每月108.4元/㎡，环比下降2.74%，空置率环比上升3.1个百分点至28.8%，疫情对租金及空置率的影响在二季度更加凸显。

具体来看，青岛写字楼主要集中在三大核心区域：市南核心商务区、市北CBD和崂山金融商务区。其中月平均租金方面，崂山金融商务区最高，119.6元/平方米；市南核心商务区月平均租金116元/平方米，排在第二位；市北CBD最少，月平均租金为92.2元/平方米。存量方面，市南核心商务区最多，存量为62.7万平方米；其次是市北CBD，存量为50.8万平方米；崂山金融商务区存量为31万平方米，排在第三位。空置率方面，崂山金融商务区空置率最低，最高的是市北CBD。

本季度，众多小微企业受疫情影响严重而退租。写字楼租赁市场以价换量情况较为明显，其中市北CBD区域因产品替代性强，竞争更为激烈，部分项目大幅度降低租金或提高代理佣金以吸引租户进入。同往年相比，资金实力较强的租户更加成为各个甲级写字楼争抢的对象。疫情影响尚未消除，写字楼空置率上升幅度依然较大，这使得租户有了较大的议价空间，预计青岛的甲级写字楼租金短期内仍将呈现一定的下降趋势。

数据来源：戴德梁行研究部

数据来源：戴德梁行研究部

戴德梁行山东区总经理韩冰表示国内的疫情防控非常成功，但因应防控要求等影响，青岛市内很多在建项目工期都被延长。下半年，青岛计划有5个优质写字楼项目入市，若均能如期入市，将为市场带来35.9万平方米的新增供应，这将为当下的写字楼市场带来更大的冲击。根据青岛城市发展规划，写字楼区域定位逐渐明晰，各区域行业特色愈加明显。后疫情时期，写字楼业主方在争夺高租金能力租户的同时，更应当关注疫情对各行业发展的影响。以楼宇发展的区域定位为指导，聚焦行业关联与协同发展，注重产业赋能与人本观念，才能进一步塑造和提升优质写字楼的竞争力，激发出青岛楼宇经济的新活力。

零售市场：

租金下降空置率上升，新型商业业态孕育发展

青岛零售市场主要分布在七大核心区域：中山路商圈、台东商圈、香港中路商圈、CBD商圈、新都心商圈、崂山商圈和李村商圈。存量方面，香港中路商圈居首，存量66万㎡；其次是崂山商圈44万平方米，李村商圈43.1万平方米；最少的是台东商圈，存量4.5万㎡。

青岛零售市场平均报价租金价格在疫情影响下略有下滑，为人民币445元每平方米每月。空置率上升0.23个百分点，至6.06%。分商圈来看，台东商圈空置率最低，接近为零；空置率最高的是中山路商圈，空置率为12%。

二季度新开业店铺数量大幅度缩减，随着疫情的缓解，本季度新开业店铺的数量有所增加，各购物中心B2层小面积店铺品牌更替明显。而KTV、影院、线下教育业态受影响仍然较为严重，开业率较低。受疫情影响，青岛零售市场新项目入市脚步明显放缓。2020年下半年，青岛预计将有四个优质零售项目入市，为市场带来28.6万平方米的新增供应。二季度市场很多购物中心采取免租策略，但仍有许多租户受现金流影响退租表现得愈加明显，市场租金将面临下行压力。

近年来，青岛西岸及北岸城区的商业配套逐渐完善，吸引了品牌开发商入驻，未来有望形成青岛新的商圈。此外，随着地铁、自贸区、上合示范区的建设，青岛环湾发展的趋势将越来越明显。

数据来源：戴德梁行研究部

数据来源：戴德梁行研究部

戴德梁行山东区总经理韩冰表示上半年因为疫情，商业市场租金下降，空置率上升，但“危”与“机”总是并行在我们身边，新型商业业态也在逐渐孕育发展，首先是5G时代，线上教育、线上医疗等线上线下并行形态发展崛起；其次是体验商业的进阶，4S店+商业，汽车体验与商业的结合，篮球场+商业，室内体育与商业的结合，业态融合度越来越高，客户体验感也会越来越强；第三是“美学认知”的提升，现代商业包括建筑美学、室内美陈等多个维度，都在原有商业美学基础上进一步提升。新的时代背景、新的消费群体、新的商业体验，相信未来商业一定是机遇与挑战共存，把握机遇，创造价值。