司法调解消积怨 青岛中院圆满化解一起房屋租赁纠纷

半岛全媒体记者 刘玉凡 通讯员 吕佼 王栋

王某承租赵某位于市区的商业网点房一处，承租期间欲对外转租。某培训学校因业务需要急需租赁网点房，学校负责人曹某找到涉案房屋管理人闫某，经闫某介绍认识承租人王某的配偶周某，周某与曹某商定转让费等事宜后收取定金，之后又收取转让费。不久在未签订书面合同的情况下，曹某联系装修公司进入房屋装修。装修过程中，周某与曹某欲和闫某签订书面合同，但闫某告知她们房屋所有人不同意议定的租金数额，不能签合同，需要提高租金数额才能签。为此，周某将定金和转让费全部返还曹某，曹某也通知装修公司停止装修，虽然装修停止但仍支出装修费数万元。为此，某培训学校向基层法院起诉王某、周某要求赔偿装修损失并双倍返还定金，一审法院经审理认为，涉案书面协议未能签订的主要原因是房屋所有人的代理人未能前来签订合同，驳回了某培训学校的诉讼请求。某培训学校不服，提起上诉。

青岛市中级人民法院民四庭法官在审理该案过程中，经认真梳理案情，发现争议双方均存在一定责任，缺乏房屋租赁相关法律知识及常识，某培训学校确实存在损失，且未能得到补偿。办案法官从司法为民、彻底化解纠纷的角度出发，反复耐心地做双方当事人的辩法析理工作，讲解法律规定，理清各自责任，最终王某、周某与曹某本着互谅互让原则达成和解协议，在签订协议当场王某与周某将补偿金以现金方式交付曹某，双方握手言和，曹某当场提出撤回上诉申请，纠纷圆满化解。

案件成功和解后，青岛中院民四庭总结分析该案化解经验，就队伍教育整顿中，法院干警通过司法办案积极践行政法队伍促进社会公平正义、保障人民安居乐业的职责使命进行了研讨，取得了积极效果，激发了民四庭干警以队伍教育整顿为动力推进审判工作的积极性、主动性和能动性。

以案说法：房屋租赁实践中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利与义务的平衡与保护。对于次承租人来说，为防范其自身法律风险，要高度注意两个问题，一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如没有则要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；二是要与承租人签订书面转租合同，因为本身从承租人处转租就存在一定风险，如果再没有书面转租合同就存在更大风险。

但在本案中，上诉人对上述两个问题均未尽到合理的注意义务，其作为求租方在未取得出租人书面许可、亦未与相对方签订书面租赁合同的情况下就急于对涉案房屋进行装修，对由此造成的损失是有责任的。