老人想“以房养老”，十几年前的分家单能反悔不？半岛问法热线聚焦“房产纠纷”

文/图 半岛全媒体记者 李敏 张婧

老人留下新都心两套房，为了帮衬两子女，却被老三独吞该咋办？80岁老人有8间房子，但两个儿子都想要，老人该怎么分？儿子去世留给孙子一套房，却有人上门讨债120万，房子还能保住吗？

一套房子可能是一个家庭几代人的积蓄。 房产交易在市民的经济生活中占有重要地位，其中涉及到的各种法律问题复杂又专业。

9月14日，半岛问法热线96663和80889800热线不断，围绕分家析产、房产拆迁、新房交付、房产继承等方面焦点问题，山东因家律师事务所主任刘小庆律师和山东金彩律师事务所合伙人律师张丽丽在线一一答复，为市民答疑解惑，搭建维权沟通桥梁。

问法现场＞＞

老人想把房子给过得不好的子女，该咋办？

上午9点刚过，半岛问法热线80889800电话响起来，张丽丽律师从接起电话就一直没停。“电话烫手，接到手软。”她耐心解答市民的每个问题。张律师还是市南区人民法院的一名调解员律师，她介绍，有时候市民打来电话不仅仅是为了解决问题，还有很强的倾诉意愿。

“您不着急，慢慢跟我说。”70多岁的李先生第一个打进热线电话，因为着急导致说话磕磕绊绊，张律师耐心安抚李先生。可怜天下父母心，李先生一直为自己没结婚的小儿子担忧操心。打进电话来就是想咨询律师，为了保障小儿子以后的生活，他跟老伴就想把手头的房子留个小儿，虽然留了一个见证遗嘱，但他担心二儿子虎视眈眈，跟小儿子抢房子。想来想去打进问法热线，寻求一个安心的解决方案。

为子女将来操心考虑的不只是李先生，还有市民吴先生也遇到这种问题：新都心两套房子但要分给8个孩子，面对这种情况，吴先生还是首先想到过得并不如意的老三和老四两个子女。张律师遇到过很多因为房产出现纠纷的家庭，老人与子女之间、兄弟姐妹之间引发了大量房产的纠纷，而老人常常因精力有限和法律知识缺乏处于弱势地位。

张丽丽律师建议：老人生前一定要慎重进行房产分配，尽量不要在生前把房屋过户到一方子女名下，避免出现将房产过户子女后，子女不孝顺、不赡养老人或者出现老人无房居住的情况出现。

律师感悟＞＞

刘小庆律师：

通过热线咨询可以看出，商品房买卖、房产继承、公租房问题等是当下的热点问题，比如商品房买卖过程中遇到交房与宣传不符的问题、房产继承的形式如何有效的问题、公租房的使用权和所有权的问题等。在解决商品房买卖纠纷时，需要遵循契约精神和交易稳定原则，所以合同内容很重要；在解决房产继承问题时，不仅要遵循相关法律明确的规定，而且也要注重公序良俗的法律基本原则；在解决公租房的问题时，也要关注地区和相关单位的相关政策。

因为房产问题往往涉及的利益比较大且往往专业性比较强，所以，建议大家在遇到相关问题时做到有意识的提前咨询律师，防范法律风险。

张丽丽律师：

随着社会经济的快速发展，房屋价格不断上涨，亲情的温暖不断下降，这“一升一降”在老人与子女之间、兄弟姐妹之间引发了大量房产的纠纷。而老人常常因精力有限和法律知识缺乏处于弱势地位，因此我们有责任和义务帮助老人拿起法律武器维护房产权益。

那么老人如何做好房产分配呢？1、在老人意识思维清楚的状态下立好遗嘱，对房产份额做好分配，以免百年之后子女间因房屋发生纠纷；2、老人生前一定要慎重进行房产分配，尽量不要在生前把房屋过户到一方子女名下，避免出现将房产过户子女后，子女不孝顺、不赡养老人或者出现老人无房居住的情况出现。如果一定要过户，可采取设置老人居住权的方式，或者给子女设定赡养条件的方式来维护自己的合法权益。

现场咨询电话火爆，

记者选取了几个有代表性的案例，

希望能供市民参考。

案例1：

工程抵款房到底该不该买

市民李先生在买房的过程中，听人介绍有一种工程抵款房，价格比正常房屋价格便宜不少。而且是由开发商跟他直接来签订房屋买卖合同和办理手续，但李先生依然有担心，来电咨询律师：“这种房子我到底能不能买？”

律师建议：首先应该弄清楚开发商和抵给房子的人是否有相关的约定，如果有约定并且开发商也能直接跟李先生签订房屋买卖合同并办理相应手续的话，认为此房是可以购买的。另外，律师提醒李先生先去不动产交易中心查看一下，这套房屋是否设置了抵押。并且跟开发商做一个网签，防止出现一房二卖的情况，保障他自身的权益。

案例2：

老人留下两套房帮衬子女却被独吞

市北区一位吴老先生来电：自己家里有兄弟姐妹8个，父母去世后留下了市北区两套房。老父亲在上世纪九十年代年就去世了，而母亲是2007年去世的。父亲去世时没留下遗嘱，母亲在世的时候曾向他们八个孩子一再表示，这两套房子是给老三和老四的。吴老先生的记忆里，母亲在去世之前，曾经跟老三一块去过公证处做公证，但是因为他母亲当时无法表达自己的意识，公证处就没做这个公证。母亲去世之后，这两套房屋一直没做遗产分割。今年，其他的姊妹去看望老三的时候，问房屋怎么处理，老三突然拿出一份公证书，说母亲已经跟我做过公证了。这两套房子都留遗嘱给我了。但吴老先生强调，母亲当时说的是，这两套房子老三和老四各一套。现在，他对这份遗嘱的效力表示疑义。

律师建议：虽然老人的母亲说把这两套房子留给老三和老四，但是也只能处置属于自己的这一部分，因为两套房屋属于父母夫妻共同财产。吴老先生父亲在没有留遗嘱的情况下，父亲的那一半份额发生法定继承，由8个子女和母亲9个人一块继承。关于吴先生老母亲的那部分她是有权利进行处置，要给老三和老四要尊重她的意见。如果认为在公证处做的公证遗嘱效力有问题的话，可以作为权益人到公证处做一个档案查询，查一下当时做遗嘱的时候母亲是否真正地有意识行为能力，能否正确表达自己的意识处置自己的财产。如果公证处在做公证时候，尽到相应审核义务，公证文书没有问题，那么只能是按照公证遗嘱来分配他母亲的这一部分。如果公证过程有瑕疵或者未尽到相应审核义务的话，吴先生等相关权益人可以通过采取撤销公证遗嘱的方式，使这两套房屋恢复到没有做遗嘱之前的状态，进而按法定继承来办理。

案例3：

80岁老人有8间房子，不知该给俩儿咋分

即墨的王老先生今年80岁了，和老伴共有8间房屋，是村里集体小产权的房子。老先生有两个儿子，现在不知道该怎么分这几间房子。

律师建议：这8间房屋是王老先生和他老伴的合法财产，有任意处置的权利。可以通过留下遗嘱的方式，把这八间房屋在他们百年之后怎么处理约定清楚，避免以后发生纠纷。

案例4：

儿子去世留给孙子一套房，却有人上门讨债

李沧区七十岁杨阿姨来电，讲述中带着焦急。原来，杨阿姨的儿子在今年6月份因病去世了。去世之后她才了解，儿子和儿媳在五年之前就已经办理离婚手续。儿子和儿媳妇在七八年前共有一套房屋，但在离婚协议中就约定了这套房屋是留给两人的孩子，等到十八周岁之后再办理过户手续。现在有人起诉到法院，说杨阿姨的儿子欠了他120万人民币。要求杨阿姨和她的孙子承担偿还的责任。杨阿姨认为，自己的儿子不可能对外借款120万。自己该怎么办？

律师建议：首先，因为根据法律规定，债务人如果去世之后，他的继承人如果继承了他的遗产，他对外又有债务的情况下，需要继承人在继承遗产的范围之内来对外承担偿还责任。像这个杨阿姨呢，她并没有继承儿子任何财产，她本人无需对她儿子的生前债务承担责任的。关于她孙子是不是需要承担这样一个责任，取决于他有没有继承他父亲的财产。另外她觉得儿子不可能对外借这个债务这个问题，法院首先要审理这个案外人和杨阿姨儿子之间是否存在真实的借贷关系，包括是否有出借资金的银行流水，是否有借据的存在。如果有借据存在，也有实际打款的证据，他们之间是有债权债务关系的，那么下一个层次才是解决偿还债务的问题。

案例5：

老人拆迁想留一套给自己，却遭儿子们反对

家住城阳区的刘先生在农村有6间宅基地房子，十几年前刘先生找人代写了一个分家单，按照分家单协议，这6间房子给他三个儿子，刘先生只有居住权。最近老房子面临着拆迁，刘先生想将其中两间房子的产权落在自己名下，剩下的房子分给儿子。但儿子们却不同意，称老人只有居住权，但没有所有权。目前该老房子并没有过户，住宅证上仍写着刘老先生的名字。

现在老人的诉求是，想主张留下一套拆迁补偿房产权给自己，为了自己的养老，也为了在子女面前有话语权。刘先生想咨询下律师，自己能否顺利要回房产？

律师建议：刘先生写的一个分家单，属于赠予行为。但按照新民法典规定和公序良俗原则，刘先生的房子没有过户，赠予行为可以撤销，房屋所有权人依然是归刘先生所有。刘先生可以继续主张房屋所有权，依法维护自己的合法权益。

案例6：

弟弟瞒着其他人私自卖掉老宅，被兄弟们发现起诉无效

市民张先生在老家农村有一套住宅，父母去世之后，按正常来说应该由兄弟4人来继承，但是在2001年的时候，张先生的四弟私自把这个房子卖给了第三人，其他兄弟并不知情。2012年，张先生的其他姊妹发现问题，并起诉要求宣告买卖合同无效，最后法院认定为买卖合同无效。

但是在2018年的时候，原买方起诉这兄弟几个人，最后要求兄弟几人共同承担2001年到2012年的损失。按照评估公司对房屋评估，根据房屋的增值价，最后认定要赔偿张先生五六万元。张先生及家属们一直不服，想咨询律师问一下解决思路。

律师建议： 原买方要求赔偿增值部分是正常的，买方如果在不知情的情况下购买房产，因11年前购买的房产被判无效，导致这期间失去了购买其他房产的机会。如果是经过评估公司合理评估，对于赔偿金额并没有太大争议。

张先生可以从两个点出发：第一点是诉讼主体的问题，这个房子是张先生四弟在其他人不知情的情况下卖掉，从合同的相对性的来说的话，买主应该向张先生的四弟来主张权利，其他的姊妹是不应该承担责任。第二点， 还有一个就是原买方是否为善意第三人，就是说如果说买方他本身就知道四弟是私自卖的话， 如果存在这种可能的话，张先生及其兄弟也不应承担五六万费用。

问题7：

精装新房一年多还没交房，损失谁来担？

市民张先生在高新区某大型楼盘购买了期房，按照房子约定应该是2020年10月份精装房交房。但交房时候却发现：房子地板颜色不一，洗刷间的洗脸盆是坏的，地板是高低不平，装修存在诸多的瑕疵，张先生在这个期间多次向开发商提出要求进行维修，但开发商非常拖延，马上快一年了，问题都没有完全解决。张先生想咨询律师该怎么办？能不能主张交房的延期交房费用？

律师建议：建议张先生通过多方面沟通调解去解决问题。首先，按照合同的约定，张先生的新房延期交房，开发商需要支付延期交付违约金。其次，因为房屋质量问题，可以与开放商协商进行维修。如果开发商迟迟不行动，可以协商后，业主自己进行维修，但维修费用需要开发商承担，但双方需要有效沟通。

如果沟通效果不够理想，建议可以通过诉讼解决问题。

问题8：

只想把房子留给未婚的小儿子怎么办

市民李先生有三个子女，两个孩子已经结婚了，第三个孩子没有结婚，李先生和老伴就想将名下的一套房产赠与给小儿子，为了保障小儿子以后的生活，但现在存在的问题是他老伴现在是在养老院里面，思维意识有时候不是特别清楚，李先生已经请律师帮做了一个见证遗嘱，但他担心见证遗嘱效力的问题。

律师建议：李先生做的见证遗嘱属于遗嘱的一种。通过遗嘱两位老人百年之后，小儿子才能取得这套房屋所有权，当然前提是见证遗嘱的效力是没问题的。如果现在就想把房产过户到小儿子名下，建议李先生和他老伴直接去不动产交易中心，通过赠予或者是通过房屋买卖的形式都可以直接过户到其小儿子名下，只不过是需要缴纳相应税费。

＞＞法院判例＜＜

案例一：老公瞒着妻子卖房遭不配合，承担违约责任

案件事实： 2020年12月，张某与王某签订《房屋买卖合同》一份，约定张某将与妻子李某婚后共有的房屋出售给李某，但是《房屋买卖合同》的卖方处仅有张某一个人的签名。购房人王某支付案涉房屋买卖款后，要求张某与妻子李某按照《房屋买卖合同》的约定协助办理案涉房屋的过户手续，遭到拒绝。购房人王某将出卖人张某起诉到人民法院要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并由张某承担违约责任。

判决结果：人民法院经审理后认为：出卖人张某虽无权处分房屋，但不影响房屋买卖合同的效力。购房人王某明知案涉房屋非张某一人独有，存在过失，因此对于合同无法履行自行承担一部分责任。

律师意见：本案中张某与王某签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，也无法律禁止情形，应当认定为有效。但因为房屋的共有人李某拒绝协助办理过户手续，应当由出卖人张承担相应的违约责任，但是购房人王某在购房时明知涉案房屋为张某与李某的夫妻共同财产，未要求张某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此对合同无法履行也存在一定的过错，据此法院判决由张某承担主要责任，赔偿大部分损失，王某也应当自行负担部分损失。

案例二：房子装修好入住才知被“一房二卖”，判决后买者合同无效

案件事实：毛某于2018年取得一套拆迁安置房。当年10月，毛某与赵某签订《房屋买卖合同》，将该套安置房出售给赵某。赵某付清房款并装修入住后，毛某因结欠王某的到期债务未归还，遂约定以该套安置房来抵偿债务，并且将房屋的权属登记办理到了债权人王某的名下。王某在取得房屋的产权登记后，以产权人身份起诉，要求已经付清房款并且实际入住的赵某迁让房屋，而赵某则另案起诉，要求确认王某与毛某签订的《房屋买卖合同》无效。

判决结果：人民法院经审理认为：王某与毛某的《房屋买卖合同》无效，已经支付房款并且装修入住的赵某的合同权利应予优先保护。

律师意见：出卖人一房二卖的，应当认定两份房屋买卖合同均有效。取得权属登记人的权利，应优先保护。但本案中毛某与王某名为《房屋买卖合同》，实质为以房抵债。王某虽然取得了权属登记，但是毛某明知房屋已经出售给了赵某，仍然与他人签订房屋买卖合同，恶意明显。而王某陈述在签订合同时未到现场查看房屋的情况，并不了解已经有人入住，该陈述明显不符合常理。根据日常经验法则，应当推定王某对房屋已经由赵某购买，并且占有使用的事实为明知。因此王某与毛某签订房屋买卖合同，属于恶意串通，损害第三人赵某的利益。根据《民法典》第154条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”规定王某与毛某的《房屋买卖合同》无效，已经支付房款并且装修入住的赵某的合同权利应予优先保护。

案例三：情侣共同购房不能确定出资份额时，法院判各占一半。

案件事实：王某与刘某系男女朋友关系，在同居期间共同购买一套房屋，经法院认定，二人出资份额有争议，且通过现有证据无法准确认定各方所占份额。

判决结果：王某与刘某就涉案房产各占50%份额。

律师意见：根据相关法律规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。